Мас Дира Рейка: существует ли этот налог на самом деле?

На сегодняшний день в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Понятие «Мас Дира Рейка» – налог на пустующее жильё – регулярно появляется в заголовках израильских СМИ. Многие русскоязычные инвесторы воспринимают его как уже действующую норму. Это распространённое заблуждение. Речь идёт исключительно о концепции, которая обсуждается на уровне политических дискуссий и экспертного сообщества, но так и не получила статус принятого закона.

Важно разграничить два разных инструмента. Существует предложение о введении «Мас Рехуш» – налога в размере 1,5% на незастроенные земельные участки. Однако это касается пустующих земель, а не квартир. Распространять этот механизм на жилую недвижимость было бы фактической ошибкой.

Почему инвесторы так часто слышат об этом налоге?

Израильский рынок жилья испытывает серьёзное ценовое давление. Аналитики фиксируют устойчивый рост цен на протяжении последних лет, а доступность жилья для местных жителей снижается. На этом фоне политики периодически предлагают меры против спекулятивного удержания квартир – в том числе налогообложение пустующей недвижимости.

Однако предложение и закон – принципиально разные вещи. Инвестор, принимающий решения на основе несуществующего налога, рискует получить искажённую картину рисков и доходности. Именно поэтому так важно опираться на актуальные правовые нормы, а не на журнальные заголовки.

Реальные налоговые обязательства владельца квартиры в Израиле

Даже без специального налога на пустующее жильё инвестор несёт конкретные финансовые обязательства – при покупке, владении, сдаче в аренду и продаже объекта.

Налог при покупке – Мас Рехиша

Для нерезидентов Израиля ставки налога при покупке являются фиксированными: 8% от стоимости объекта до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы. Льготные ставки для единственного жилья на нерезидентов не распространяются. Это существенно влияет на расчёт входящих затрат при формировании инвестиционного портфеля.

Резиденты Израиля, приобретающие дополнительную квартиру в инвестиционных целях, также платят по ставкам 8% и 10% – в зависимости от стоимости объекта.

Налог на прирост капитала при продаже – Мас Шевах

Стандартная ставка налога на прирост капитала составляет 25% от чистой прибыли с учётом инфляционной корректировки. Резиденты, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, могут претендовать на полное освобождение от уплаты – при условии владения объектом не менее 18 месяцев. Нерезиденты также вправе претендовать на освобождение, однако лишь при наличии официального подтверждения от налоговых органов страны проживания об отсутствии жилой недвижимости за рубежом. Получить такой документ на практике бывает затруднительно.

Налогообложение арендного дохода

Все доходы от аренды израильской недвижимости облагаются налогом – для резидентов и нерезидентов одинаково. Арендодатель вправе выбрать один из трёх режимов налогообложения. Первый – освобождение, если ежемесячная арендная плата не превышает 5 654 шекеля. Второй – фиксированная ставка 10% от валового дохода без права на вычеты расходов. Третий – стандартные прогрессивные ставки подоходного налога с возможностью учёта расходов на амортизацию, обслуживание и проценты по ипотеке.

Стоит отметить: если арендодатель является нерезидентом, арендатор обязан удерживать налог у источника в размере 25% – если только у владельца нет освобождающего сертификата от налогового инспектора.

Арнона и эксплуатационные расходы

Арнона – муниципальный налог – начисляется исходя из площади и местоположения объекта. Как правило, её оплачивает жилец, но при отсутствии арендатора расходы ложатся на владельца. Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания. Эти затраты необходимо учитывать при оценке реальной доходности объекта.

Портрет «призрачного инвестора»: кто это и каковы риски?

«Призрачным инвестором» принято называть владельца, который держит израильскую квартиру незаселённой – не сдаёт в аренду и сам не проживает в ней.

С финансовой точки зрения такая стратегия несёт скрытые издержки. Владелец продолжает платить арнону и взносы в ваад байт, упуская арендный доход. При этом налоговая нагрузка при покупке уже понесена и возврату не подлежит. Единственный возможный выигрыш – рост стоимости объекта со временем. Однако в отсутствие специальных стимулов или льгот подобная тактика требует тщательного финансового обоснования.

Тем не менее принципиально важно: никакого штрафного налога за незаселённость квартиры в Израиле на федеральном уровне сегодня не существует. Всё, что циркулирует в прессе и в риэлторском сообществе на эту тему, – это дискуссии и законодательные предложения, не ставшие нормой права.

Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры в 2025-2026 годах?

Ответ: Нет, федерального закона о налоге на пустующие квартиры в Израиле не существует. Это обсуждаемая концепция, не ставшая законом.

Вопрос: Что такое Мас Рехуш и распространяется ли он на квартиры?

Ответ: Мас Рехуш – предложение о налоге 1,5% на незастроенные земельные участки. На жилые квартиры он не распространяется.

Вопрос: Какой налог заплатит нерезидент при покупке квартиры в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит Мас Рехиша по ставке 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Облагается ли налогом арендный доход, если квартира сдаётся дёшево?

Ответ: Доход до 5 654 шекелей в месяц освобождён от налога по треку освобождения. Это применимо и к резидентам, и к нерезидентам.

Вопрос: Кто платит арнону, если квартира стоит пустой без арендатора?

Ответ: При отсутствии жильца арнону обязан оплачивать собственник объекта.