Общая картина: куда движется иностранный капитал

Иностранные инвесторы всё активнее перераспределяют капитал между сегментами израильского рынка недвижимости, выбирая активы с понятной структурой владения и предсказуемой доходностью.

Интерес к израильской недвижимости со стороны зарубежных покупателей не ослабевает даже в условиях военной неопределённости. Капитал смещается туда, где риски понятны, а правовой статус объекта прозрачен. Инвесторы из России, Украины, Германии, Франции и США переориентируются с точечных покупок на системные стратегии.

Фактор земли: частная собственность против аренды у государства

93% земель Израиля находится под управлением Рашут Меkаркеин Исраэль (Израильское земельное управление). Покупатель в большинстве случаев получает не полноценную собственность, а долгосрочную аренду сроком 49 или 98 лет. Это принципиально влияет на инвестиционное решение.

Частная собственность (Табо) сохранилась преимущественно в старом жилом фонде крупных городов – Тель-Авива, Бат-Яма и ряда других. Именно здесь вторичный рынок предлагает полноценное право собственности без необходимости согласований с государственным органом. Для иностранного инвестора это существенное преимущество: структура владения понятна, риск не возобновления аренды отсутствует.

Налоговая нагрузка нерезидента: ключевые параметры

Нерезидент (Тошав Хуц) платит налог на покупку по ставкам инвестиционного жилья: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% на сумму свыше этого порога.

Льготные ставки для единственного жилья, которыми пользуются граждане Израиля, на нерезидентов не распространяются. Это важный фактор при расчёте входных затрат. К ним добавляются агентское вознаграждение (около 2% + НДС, платит каждая сторона отдельно) и услуги адвоката (0,5%-1,5% + НДС).

При продаже недвижимости нерезидент в общем случае уплачивает налог на прирост капитала (Мас Шевах) по ставке 25% от чистой прибыли. Освобождение от налога при продаже единственного жилья теоретически доступно, однако требует официального подтверждения от налоговых органов страны проживания о том, что у продавца нет жилья за рубежом. На практике получить такой документ крайне сложно. Существует альтернативный механизм – линейный льготный расчёт (Хисув Линеари Мотав), позволяющий снизить налог пропорционально сроку владения до 2014 года.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Арендный доход: три трека и обязательное удержание

Весь арендный доход от израильской недвижимости подлежит налогообложению – как для резидентов, так и для нерезидентов, без исключений.

Законодательство предусматривает три режима налогообложения. Первый – освобождение при арендной плате ниже 5 654 шекелей в месяц (порог 2025 года). Второй – фиксированная ставка 10% от валового дохода без права вычитать расходы. Третий – стандартная прогрессивная шкала с возможностью учесть амортизацию, обслуживание и проценты по ипотеке.

Вместе с тем для нерезидентов действует специальное правило: арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет соответствующего освобождения от налогового инспектора. Это создаёт дополнительный административный слой, который инвесторы часто недооценивают на этапе планирования.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Куда смещается спрос: сегменты и географии

Аналитики фиксируют устойчивый интерес к объектам на частной земле в зрелых городских районах, а также к проектам реновации в рамках программ городского обновления.

Тель-Авив и ближайшие спутники остаются приоритетом для инвесторов, ориентированных на ликвидность и арендный рынок. Однако цены здесь высоки, а порог входа значителен. Ипотека для нерезидента ограничена 50% от стоимости объекта (LTV), что требует существенного собственного капитала.

С другой стороны, периферийные города и пригороды привлекают инвесторов более низким входным барьером. При этом правовая проверка объекта критически важна: необходимо запросить Несах Табу – официальную выписку из реестра, подтверждающую право собственности, обременения и ипотечные записи. Покупка объекта с незарегистрированными перестройками несёт серьёзные правовые и финансовые риски.

Влияние военного контекста на перераспределение капитала

Война Возрождения (Милхемет ха-Ткума), как официально именуется конфликт, начавшийся 7 октября 2023 года, повлекла прямой ущерб жилому фонду. В июне 2025 года в ходе операции Ам Кeлав был зафиксирован прямой удар по жилому дому в Холоне. Это обострило дискуссию о страховании и оценке рисков.

31 марта 2026 года Кнессет официально принял закон о реконструкции пострадавших от войны районов (Хок ле-шикум нифгаей милхама). Для принятия решения о сносе и перестройке здания достаточно согласия 51% собственников квартир в доме или 80% по всему комплексу. Пострадавшие получают компенсацию в размере стоимости новой, увеличенной квартиры. Это открывает специфическую нишу для инвесторов, готовых работать в зонах реконструкции.

Стоит отметить: по вопросу налога на пустующие квартиры (Мас Дира Рейка) – на данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Договоры об избежании двойного налогообложения

Израиль имеет действующие соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, Францией, США, Великобританией и рядом других стран. Это позволяет инвесторам из этих юрисдикций корректно зачитывать уплаченные в Израиле налоги при расчёте обязательств на родине.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Читать полный гид: Пригороды и удалённая работа: куда инвестировать в Израиле в 2026 году

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог на покупку платит иностранный инвестор в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Может ли нерезидент получить ипотеку в израильском банке?

Ответ: Да, но максимальный LTV для нерезидентов ограничен 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая право собственности, обременения и ипотечные записи.

Вопрос: Облагается ли арендный доход нерезидента налогом в Израиле?

Ответ: Да, весь арендный доход облагается налогом. Арендатор обязан удерживать 25% у источника при отсутствии освобождения.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент федерального закона нет. Тема обсуждается – уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.