Три стратегии обновления недвижимости в Израиле

Израильский рынок предлагает инвесторам три основных пути работы с устаревшим жильём: снос и перестройка (Пинуй-Бинуй), укрепление по программе ТАМА 38/1 и полный снос по ТАМА 38/2. Выбор стратегии напрямую влияет на итоговую доходность.

Прежде чем распределять бюджет, важно понять принципиальные различия между этими подходами. Пинуй-Бинуй предполагает расселение жильцов и полный снос здания с последующим возведением нового. ТАМА 38/1 – усиление несущих конструкций и надстройка этажей. ТАМА 38/2 – снос и строительство нового дома на том же участке, но с упрощённой процедурой. Подробнее о юридических нюансах сноса и реконструкции для иностранных инвесторов читайте здесь.

Снос и полная перестройка: когда это выгодно

Полный снос оправдан, когда земельный участок обладает высоким потенциалом застройки, а текущее здание использует его менее чем на 50%.

При стандартном Пинуй-Бинуй застройщику требуется согласие не менее 67% собственников квартир в здании. Это два третьих владельцев – серьёзный порог, требующий длительных переговоров. Зато после реализации проекта инвестор получает новую квартиру увеличенной площади взамен старой без доплаты.

Для иностранных инвесторов (Тошав Хуц) важно учитывать налоговую составляющую. При покупке дополнительной квартиры налог на приобретение (Мас Рехиша) составляет 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы. Ставки одинаковы как для резидентов с инвестиционной квартирой, так и для нерезидентов с любой недвижимостью. При последующей продаже стандартная ставка налога на прирост капитала (Мас Шевах) составляет 25% от чистой прибыли.

ТАМА 38/2: снос с упрощённой процедурой

ТАМА 38/2 позволяет снести старое здание и построить новое с меньшими административными барьерами по сравнению с классическим Пинуй-Бинуй.

Программа изначально создавалась для сейсмоустойчивости, однако стала популярным инвестиционным инструментом. Застройщик финансирует снос и строительство, собственники получают новые квартиры большей площади. Порог согласия – те же 67% владельцев при стандартных проектах. Важно учесть, что 93% израильской земли находится в управлении Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильского земельного управления), и статус участка напрямую влияет на условия реализации проекта.

Частные участки (Табо) в центральных городах – Тель-Авив, Бат-Ям, Хайфа – дают полное право собственности без необходимости продлевать аренду. Это существенное преимущество при долгосрочном планировании портфеля.

ТАМА 38/1: укрепление без сноса

Укрепление несущих конструкций по ТАМА 38/1 – наименее затратный вариант для инвестора, желающего сохранить текущую квартиру и одновременно повысить её стоимость.

В рамках программы жильцы остаются в квартирах. Застройщик усиливает конструкцию, пристраивает балконы, надстраивает один-два этажа. Прироста стоимости квартиры можно ожидать после завершения работ – аналитики фиксируют рост цен на объекты после реализации таких программ, однако конкретные цифры варьируются в зависимости от города и локации.

С другой стороны, ТАМА 38/1 не решает проблему морально устаревших планировок и малой площади квартир. Если цель инвестора – максимальная арендная доходность, укрепление без расширения площади даёт ограниченный эффект.

Как распределить инвестиции между стратегиями

Оптимальное распределение зависит от трёх факторов: статус земли, налоговая нагрузка и горизонт инвестирования.

Для краткосрочного горизонта (до 5 лет) предпочтительна покупка квартиры в здании, уже вошедшем в программу ТАМА 38/1 или 38/2. Работы уже согласованы, риск затягивания минимален. Арендный доход на период строительства сохраняется в случае ТАМА 38/1.

При этом арендный доход от израильской недвижимости облагается налогом. Доступны три режима: полное освобождение при доходе до 5 654 шекелей в месяц, фиксированная ставка 10% с валового дохода без вычета расходов, либо стандартная прогрессивная шкала с правом вычета амортизации и процентов по ипотеке. Нерезиденты обязаны учитывать, что арендатор обязан удерживать налог у источника в размере 25%, если у арендодателя нет справки об освобождении от налоговой инспекции.

Для среднесрочного горизонта (5-10 лет) имеет смысл рассматривать объекты на стадии переговоров по Пинуй-Бинуй. Входная цена ниже рыночной, а после завершения проекта инвестор получает новую квартиру. Однако процесс согласования с 67% собственников может занять годы.

При долгосрочном подходе свыше 10 лет оправдано прямое участие в девелоперских проектах через партнёрство с местным застройщиком. Ипотечный лимит для нерезидентов составляет 50% стоимости объекта (LTV), что требует значительного собственного капитала.

Реконструкция в зонах военных повреждений

Закон о реконструкции пострадавших от войны районов открыл отдельное инвестиционное направление с упрощёнными условиями согласования.

31 марта 2026 года Кнессет официально утвердил закон Хок ле-Шикум Нифгаей Мильхама. Для зданий с военными повреждениями порог согласия собственников снижен до 51% в рамках одного здания или 80% по всему комплексу. Собственники получают компенсацию, эквивалентную стоимости новой расширенной квартиры. Рашут ха-Ткума, созданная 19 октября 2023 года, координирует восстановление в зонах конфликта.

Вместе с тем работа в таких зонах несёт дополнительные риски: инфраструктурные ограничения, страховые сложности и неопределённость сроков. Перед принятием решения необходим детальный анализ конкретной локации.

Все сделки с недвижимостью подлежат регистрации в Табо. Перед покупкой запросите Несах Табу – официальную выписку о правах собственности, обременениях и ипотеках. Стоимость услуг агента (Метавэх) составляет около 2% от стоимости объекта плюс НДС, юриста – от 0,5% до 1,5% плюс НДС.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой порог согласия собственников нужен для стандартного Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартных проектов требуется согласие 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Платит ли иностранный инвестор 25% налог при продаже квартиры?

Ответ: Да, стандартная ставка Мас Шевах составляет 25% от чистой прибыли для нерезидентов.

Вопрос: Какой максимальный размер ипотеки доступен нерезидентам в Израиле?

Ответ: Нерезиденты могут получить ипотеку до 50% стоимости объекта (LTV).

Вопрос: Чем ТАМА 38/2 отличается от обычного Пинуй-Бинуй?

Ответ: ТАМА 38/2 предусматривает снос и перестройку с упрощённой административной процедурой по сравнению с классическим Пинуй-Бинуй.

Вопрос: Какой налоговый режим выгоднее для нерезидента-арендодателя?

Ответ: Это зависит от суммы дохода и расходов – уточните у налогового консультанта в Израиле.

Читать полный гид: ТАМА 38/2 и стратегическое планирование портфеля недвижимости для иностранных инвесторов 2026