Что такое ТАМА 38/2 и почему это важно инвестору

ТАМА 38/2 – программа сноса и строительства в Израиле – позволяет снести старое здание и возвести новое с увеличенной площадью квартир. Для иностранного инвестора это один из наиболее прозрачных путей к получению новой квартиры на выгодных условиях.

Программа ТАМА 38 была разработана для сейсмического укрепления старого жилого фонда. Версия 38/2 предполагает полный снос здания и новое строительство. Застройщик получает право на дополнительные этажи. Жильцы – новые квартиры большей площади без личных финансовых вложений. Схема работает через согласование с большинством собственников. Для стандартного проекта Пинуй Бинуй необходимо согласие не менее 67% владельцев квартир в здании.

Иностранный инвестор, владеющий квартирой в доме под ТАМА 38/2, получает замену своей старой единицы на новую. Новая квартира, как правило, крупнее, современнее и выше по рыночной стоимости. Это делает участие в подобных проектах стратегически привлекательным.

Налоговая нагрузка иностранного инвестора при покупке под ТАМА 38/2

Нерезидент Израиля платит налог на покупку по ставке 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы – без права на льготные скидки резидента.

Важно учесть: даже если приобретаемая квартира является единственной недвижимостью инвестора в Израиле, льготные ставки для единственного жилья на него не распространяются. Статус тошав хуц (нерезидент) автоматически исключает доступ к нулевой ставке для первого жилья.

При покупке квартиры стоимостью 2 500 000 шекелей иностранный инвестор уплатит 8% от полной суммы – то есть 200 000 шекелей налога на покупку. Резидент, покупающий единственное жильё, заплатил бы значительно меньше при тех же условиях.

Дополнительно учитывайте расходы на адвоката – от 0,5% до 1,5% от стоимости объекта плюс НДС. Услуги метавэха (агента) составят около 2% плюс НДС с каждой стороны сделки. Все сделки подлежат регистрации в реестре Табо. Перед покупкой запросите Несах Табу – официальную выписку, подтверждающую права собственности, обременения и ипотеки.

Земля под проектом: стратегический приоритет инвестора

93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильского земельного управления) – покупатель получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности.

Для иностранного инвестора принципиально важно понимать тип земли под объектом. В старых городских кварталах – Тель-Авиве, Бат-Яме, Яффо – значительная часть земли является частной (Табо / фрихолд). Это даёт полное и постоянное право собственности без необходимости продлевать аренду у государства.

При покупке квартиры под ТАМА 38/2 в историческом городском районе вероятность попасть на частную землю существенно выше. Это усиливает инвестиционную привлекательность объекта. С другой стороны, на арендованной государственной земле определённые операции с недвижимостью требуют согласования с Рашут Мекаркеин Исраэль – это удлиняет процесс и добавляет бюрократическую нагрузку.

Доход от аренды в рамках портфельной стратегии

Арендный доход от израильской недвижимости облагается налогом для всех владельцев – как резидентов, так и нерезидентов.

Иностранный инвестор выбирает из трёх налоговых треков. Первый – освобождение от налога при аренде ниже 5 654 шекелей в месяц. Второй – фиксированная ставка 10% от валового дохода без вычета расходов. Третий – стандартные прогрессивные ставки подоходного налога с правом вычета расходов на амортизацию, обслуживание и ипотечные проценты.

Стоит отметить существенный нюанс для нерезидентов: если арендатор выплачивает аренду иностранному владельцу, он обязан удерживать 25% налога у источника. Это правило действует, если у владельца нет специального освобождения от налогового органа – Рашут ха-Мисим. Получение такого освобождения требует регистрации и юридического сопровождения.

Арнона (муниципальный налог) оплачивается арендатором в период проживания. При простое квартиры расходы переходят к владельцу. На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Налог на прирост капитала при выходе из инвестиции

При продаже квартиры нерезидент уплачивает 25% налога Мас Шевах (налог на прирост капитала) от чистой прибыли с поправкой на инфляцию.

Освобождение от Мас Шевах для единственного жилья технически доступно нерезидентам – но на крайне жёстких условиях. Инвестор обязан доказать, что не владеет никакой жилой недвижимостью в стране своего проживания. Для этого требуется официальная справка от налогового органа страны резидентства – документ, который на практике бывает трудно получить.

Более того, при наличии зарубежной собственности освобождение не применяется. В таком случае может использоваться механизм хисув линеари мотав (линейный льготный расчёт), снижающий налоговую базу пропорционально сроку владения до 2014 года. Однако расчёт требует специализированной консультации.

Израиль имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, Францией, США, Великобританией и рядом других стран. Это позволяет зачесть уплаченный в Израиле налог в стране резидентства инвестора.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Ипотека и финансирование для иностранного инвестора

Нерезиденты могут получить ипотеку в израильском банке, однако максимальное соотношение кредита к стоимости объекта (LTV) ограничено 50%.

Это означает, что при покупке квартиры за 2 000 000 шекелей инвестор обязан внести минимум 1 000 000 шекелей собственными средствами. Резиденты при покупке первичного жилья могут рассчитывать на LTV до 75%. Разрыв существенный и требует заблаговременного планирования капитала.

При стратегическом планировании портфеля под ТАМА 38/2 рекомендуется закладывать резервный буфер на период строительства. Аренда временного жилья, административные расходы и возможные задержки проекта – всё это влияет на итоговую доходность. Аналитики фиксируют рост цен на недвижимость в Израиле в последние годы, однако конкретные прогнозы зависят от локации и типа объекта.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог на покупку платит иностранный инвестор в Израиле в 2025-2026 годах?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы – льготные ставки недоступны.

Вопрос: Обязателен ли адвокат при покупке квартиры по программе ТАМА 38/2?

Ответ: Юридическое сопровождение настоятельно рекомендуется – сделки регистрируются в Табо и требуют профессиональной проверки.

Вопрос: Сколько собственников должны согласиться на снос и строительство по стандартному Пинуй Бинуй?

Ответ: Для стандартного проекта необходимо согласие не менее 67% владельцев квартир в здании.

Вопрос: Может ли нерезидент получить освобождение от налога на прирост капитала при продаже?

Ответ: Технически да, но только при отсутствии жилья за рубежом и наличии официального подтверждения от иностранных налоговых органов.

Вопрос: Какой максимальный размер ипотеки доступен иностранному покупателю в Израиле?

Ответ: Нерезиденты могут получить ипотеку с LTV не более 50% от стоимости объекта.