Почему городские ограничения важны для инвестора

Перед покупкой объекта в Израиле инвестор обязан изучить градостроительные ограничения: они напрямую влияют на стоимость актива, возможность перестройки и доходность.

Израильский рынок недвижимости работает в рамках Закона о планировании и строительстве 1965 года. Любое строительство требует разрешений местных и региональных плановых комитетов. Покупка объекта с самовольными постройками создаёт серьёзную юридическую и финансовую ответственность для нового владельца. Поэтому первый шаг – получить актуальные данные о градостроительных разрешениях и плановых программах ещё до подписания договора.

Перед любой сделкой юрист запрашивает выписку Несах Табу – официальный сертификат права собственности. Документ подтверждает владение, обременения и ипотеки. Без него невозможно оценить реальное правовое положение объекта.

Что такое план реконструкции и как он влияет на цену

Планы городской реновации – Пинуй-Бинуй и ТАМА 38 – способны существенно увеличить стоимость актива, но несут риски задержек и юридических сложностей.

В Израиле действуют две основные программы обновления городской застройки. Программа ТАМА 38 предусматривает укрепление старых зданий против землетрясений с добавлением этажей и улучшением инфраструктуры. Программа Пинуй-Бинуй предполагает полный снос ветхого здания и возведение нового, современного комплекса.

Для стандартного проекта Пинуй-Бинуй требуется согласие не менее 67% собственников квартир в здании. Это принципиальный порог: без двух третей голосов проект не может быть запущен принудительно. Инвестор, купивший квартиру в здании с неоднородным составом жильцов, рискует годами ждать консенсуса.

Стоит отметить, что здания в зонах планируемой реновации нередко торгуются с дисконтом к рынку. Однако дисконт оправдан только при реалистичной перспективе реализации проекта. Инвестор должен изучить статус конкретного здания в местном плановом комитете.

Закон о реконструкции для пострадавших от войны

31 марта 2026 года Кнессет Израиля официально утвердил закон о восстановлении пострадавших от войны районов – Хок ле-Шикум Нифгаей Милхама.

Этот закон принципиально отличается от стандартных правил реновации. Порог согласия собственников снижен: достаточно 51% владельцев в отдельном здании или 80% по всему комплексу. Жильцы получают компенсацию, равную стоимости новой, увеличенной квартиры. Для координации восстановления ещё 19 октября 2023 года была создана специальная структура – Рашут ха-Ткума, ответственная за зону Отеф Аза и другие пострадавшие районы.

Вместе с тем война, начавшаяся 7 октября 2023 года и официально переименованная в октябре 2025 года в Милхемет ха-Ткума (Война Возрождения), оставила прямой физический след в жилом фонде. Например, в ходе операции Ам Келав в июне 2025 года был нанесён прямой удар по жилому дому в Холоне. Для инвесторов это означает появление нового класса объектов: пострадавшие здания с особым правовым режимом реконструкции.

Как проверить статус объекта перед покупкой

Проверка градостроительного статуса включает несколько обязательных шагов, без которых сделка несёт неприемлемые риски.

Первый шаг – запрос Несах Табу для подтверждения права собственности и отсутствия обременений. Второй – проверка разрешений на строительство в местном муниципалитете. Самовольные пристройки, незарегистрированные балконы или мансарды создают прямую ответственность для покупателя.

Третий шаг – уточнение зонирования в местном плановом комитете. Инвестор должен знать, не находится ли здание в зоне сноса, реновации или охраняемой исторической застройки. При этом стоит запросить информацию о наличии активных или планируемых проектов Пинуй-Бинуй по конкретному адресу.

Четвёртый шаг – проверка формы владения землёй. Около 93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильского земельного управления). Покупатель получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Однако в старых городских кварталах – например, в Тель-Авиве или Бат-Яме – чаще встречается частная земля в полной собственности (Табу). Это существенное преимущество для иностранного инвестора, поскольку исключает необходимость продлевать аренду или получать одобрение земельного управления.

Налоговый аспект при покупке инвестиционного объекта

Налог на покупку (Мас Рехиша) для инвестиционного объекта составляет 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога.

Нерезиденты Израиля облагаются по тем же инвестиционным ставкам – льготные ставки для единственного жилья на них не распространяются. При продаже объекта стандартная ставка налога на прирост капитала (Мас Шевах) составляет 25% от чистой прибыли. Доходы от аренды облагаются по одному из трёх режимов на выбор: освобождение при аренде до 5 654 шекелей в месяц, фиксированная ставка 10% или стандартные прогрессивные ставки с вычетом расходов.

Более того, Израиль имеет договоры об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией и рядом других стран. Это важный инструмент оптимизации для иностранного инвестора.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой процент жильцов нужен для запуска стандартного Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартного проекта реновации требуется согласие не менее 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Чем отличается порог согласия по закону о пострадавших от войны?

Ответ: По закону Хок ле-Шикум Нифгаей Милхама достаточно 51% в одном здании или 80% по всему комплексу.

Вопрос: Как проверить наличие самовольных построек на объекте?

Ответ: Необходимо запросить разрешения на строительство в местном муниципалитете и сверить с фактическим состоянием объекта.

Вопрос: Что даёт инвестору частная земля (Табу) по сравнению с арендой у государства?

Ответ: Частная земля обеспечивает полное и бессрочное владение без необходимости продлевать аренду через Рашут Мекаркеин Исраэль.

Вопрос: Какой налог на покупку платит иностранный инвестор?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы – льготные ставки не применяются.

Читать полный гид: ТАМА 38/2 и Ватмел 2026: как генеральный план влияет на одобрение проектов для иностранных инвесторов