Что такое ТАМА 38/2 и почему это важно в 2026 году

ТАМА 38/2 – это государственная программа сноса устаревших зданий с последующим строительством новых, более крупных объектов. В 2026 году ключевым фактором одобрения таких проектов становится соответствие местному генеральному плану – Ватмелу.

Программа ТАМА 38 появилась как ответ на сейсмическую угрозу. Версия 38/1 предусматривала укрепление существующих зданий. Версия 38/2 пошла дальше: здание сносится полностью, а на его месте возводится новый дом увеличенной площади. Жильцы получают обновлённые квартиры, застройщик – дополнительные этажи для продажи.

Схема выгодна всем участникам – при условии, что проект реально получит разрешение. Именно здесь в игру вступает Ватмел.

Роль генерального плана (Ватмел) в одобрении проектов

Ватмел – местный градостроительный план, который определяет допустимую этажность, плотность застройки и назначение земельных участков. Без его соответствия проект ТАМА 38/2 не получит разрешение на строительство.

Каждый муниципалитет разрабатывает собственный Ватмел. Он устанавливает, сколько этажей можно построить, какой процент участка допустимо застраивать и какова максимальная площадь здания. Если проект застройщика выходит за рамки этих параметров, местная комиссия по планированию отклонит его.

В 2025-2026 годах многие муниципалитеты обновляют свои генеральные планы. Это создаёт неопределённость: проект, согласованный год назад, может не пройти по новым нормам. Инвестор, купивший квартиру в расчёте на снос и расширение, рискует получить заморозку процесса на несколько лет.

Что проверять до подписания договора

Перед покупкой квартиры в здании, которое предположительно попадает под ТАМА 38/2, необходимо запросить несколько документов. Во-первых, актуальный Ватмел участка – он хранится в местной комиссии по планированию. Во-вторых, заключение о сейсмической уязвимости здания. В-третьих, предварительное согласие жильцов: для стандартных проектов Пинуй-Бинуй требуется согласие 67% владельцев квартир.

Вместе с тем, если здание пострадало в ходе военных действий, применяется отдельный закон – Хок ле-Шикум Нифгаей Милхама, принятый Кнессетом 31 марта 2026 года. По нему порог согласия снижается до 51% на одно здание или 80% по всему комплексу.

Иностранные инвесторы: специфические риски при ТАМА 38/2

Иностранный инвестор, приобретающий квартиру в здании под ТАМА 38/2, сталкивается с теми же градостроительными рисками, что и резидент, но несёт при этом повышенную налоговую нагрузку и юридические ограничения.

С точки зрения налогообложения нерезидент (Тошав Хуц) платит налог на покупку по ставке инвестиционной недвижимости: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы. Льготные ставки для единственного жилья на иностранцев не распространяются.

При последующей продаже квартиры, которую застройщик вернул после сноса и реконструкции, нерезидент уплачивает налог на прирост капитала (Мас Шевах) в размере 25% от чистой прибыли. Освобождение от этого налога возможно лишь при условии, что у продавца нет жилой недвижимости в стране его проживания. Подтвердить этот факт придётся официальной справкой из налоговой службы страны резидентства – получить её бывает непросто.

Земельный вопрос и тип собственности

93% израильской земли находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль – Израильского земельного управления. Покупатель в большинстве случаев получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полноценное право собственности.

Однако в центральных городах – Тель-Авиве, Бат-Яме и других – значительная часть вторичного жилья стоит на частной земле (Табо). Для иностранного инвестора это принципиальное преимущество: полное право собственности без необходимости согласования с земельным управлением. При рассмотрении проектов ТАМА 38/2 стоит уточнять статус земельного участка в выписке Несах Табу.

Ипотека и финансирование для нерезидентов

Израильские банки выдают иностранным инвесторам ипотеку с максимальным соотношением кредита к стоимости объекта – LTV 50%. Это вдвое ниже лимита для резидентов при покупке первичного жилья. При проектах ТАМА 38/2, где квартира временно переходит в фазу сноса, финансирование приобретает дополнительную сложность – уточняйте условия конкретного банка.

Практические шаги для иностранного инвестора в 2026 году

Первый шаг – проверка соответствия здания генеральному плану Ватмел через местную комиссию по планированию. Второй – получение выписки Несах Табу с подтверждением статуса земли. Третий – юридическая проверка договора с застройщиком: он должен фиксировать сроки, параметры новой квартиры и механизм компенсации на период стройки.

Важно учесть, что проекты с несоответствием Ватмелу нередко зависают на этапе апелляций в окружной комиссии по планированию. Срок ожидания может растянуться на несколько лет. Для инвестора это означает замороженный капитал и неопределённость по срокам получения дохода.

Более того, НДС (Мам) в размере 18% применяется при покупке новых квартир от застройщика – в том числе тех, что возводятся в рамках ТАМА 38/2. Это необходимо закладывать в финансовую модель.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли иностранный инвестор участвовать в проекте ТАМА 38/2 в Израиле?

Ответ: Да, иностранцы вправе покупать квартиры в зданиях под ТАМА 38/2, но налоговая нагрузка выше, чем у резидентов.

Вопрос: Какой процент жильцов должен согласиться на снос здания по стандартному проекту?

Ответ: По стандартному проекту Пинуй-Бинуй требуется согласие 67% владельцев квартир в здании.

Вопрос: Как Ватмел влияет на шансы одобрения проекта ТАМА 38/2?

Ответ: Проект, нарушающий нормы Ватмела по этажности или плотности, будет отклонён местной комиссией по планированию.

Вопрос: Какой налог заплатит нерезидент при продаже квартиры после реконструкции?

Ответ: Нерезидент уплачивает 25% налог на прирост капитала (Мас Шевах), если не докажет отсутствие жилья за рубежом.

Вопрос: Можно ли проверить статус земли под зданием ТАМА 38/2?

Ответ: Да, статус земли подтверждается официальной выпиской Несах Табу из реестра недвижимости.