Какие банки финансируют покупку недвижимости в Израиле

Ипотечное финансирование в Израиле предоставляют крупные коммерческие банки – Банк Хапоалим, Банк Леуми, Дисконт, Мизрахи-Тфахот и Банк Бейнлеуми. Иностранные инвесторы могут получить кредит в израильском банке, однако условия для них жёстче, чем для резидентов.

Для нерезидентов, инвестирующих в израильскую недвижимость, максимальный LTV (соотношение кредита к стоимости объекта) ограничен 50%. Резиденты, приобретающие основное жильё, могут рассчитывать на LTV до 75%, а для инвестиционной собственности – до 50%.

Банки оценивают кредитоспособность заёмщика по доходам, кредитной истории и стране резидентства. Нерезидентам, как правило, требуется предоставить справки о доходах на иностранном языке с нотариально заверенным переводом. Процедура открытия счёта и одобрения кредита может занять несколько месяцев.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Условия ипотеки и структура кредита

Израильские банки предлагают несколько типов ипотечных треков: фиксированная ставка (привязанная к индексу цен или нет), плавающая ставка и смешанные схемы. Большинство заёмщиков комбинируют треки для снижения рисков.

Срок кредита обычно составляет от 10 до 30 лет. Плавающие ставки привязаны к ставке Банка Израиля (Прайм), которая менялась в последние годы. Фиксированные ставки, индексированные к потребительскому индексу цен (мадад), защищают банк от инфляции, но увеличивают реальную нагрузку на заёмщика.

Важно учесть: при выборе ипотечного трека необходимо учитывать валютный риск. Если доход инвестора формируется в евро или долларах, колебания курса шекеля могут существенно влиять на реальную стоимость обслуживания долга.

Банки также берут комиссию за оформление кредита и могут требовать страхование жизни заёмщика и страхование объекта. Конкретные размеры комиссий уточняйте непосредственно в банке – они варьируются.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Как рассчитать доходность инвестиционного проекта заранее

Доходность израильского проекта рассчитывается как отношение годового чистого дохода к совокупным инвестициям, включая все налоги и сборы при покупке. Именно полная стоимость входа отличает грамотный расчёт от поверхностного.

Шаг 1: определите полную стоимость входа

К цене объекта необходимо прибавить все транзакционные расходы. Для нерезидента, покупающего объект за 2 000 000 шекелей, налог на покупку (Мас Рехиша) составит 8% – то есть 160 000 шекелей. Услуги адвоката – от 0,5% до 1,5% плюс НДС (18%). Комиссия агента (Метавэх) – около 2% плюс НДС. Итого транзакционные расходы могут составить 11-13% от стоимости объекта.

Шаг 2: рассчитайте валовую арендную доходность

Разделите годовой арендный доход на полную стоимость входа. Например, аренда 6 000 шекелей в месяц даёт 72 000 шекелей в год. При стоимости входа в 2 260 000 шекелей валовая доходность составит около 3,2%. Аналитики рынка фиксируют диапазон доходности примерно в 3-5% по разным сегментам – данные могут меняться в зависимости от города и типа объекта.

Шаг 3: учтите налог на арендный доход

В 2025 году арендный доход до 5 654 шекелей в месяц освобождён от подоходного налога (Трек 1). При доходе выше этого порога инвестор выбирает между Треком 2 (10% с валового дохода без вычета расходов) и Треком 3 (прогрессивные ставки с правом вычета расходов). Нерезидент должен учесть, что арендатор обязан удерживать 25% у источника, если у арендодателя нет освобождающего сертификата от налоговых органов.

Шаг 4: учтите расходы на содержание

К операционным расходам относятся: Арнона (муниципальный налог, оплачивается арендатором или владельцем), взносы в ваад байт – от 80 до 1 000+ шекелей в месяц в зависимости от типа здания, расходы на обслуживание и возможное управление через агента.

Шаг 5: оцените налог при продаже

Нерезиденты уплачивают Мас Шевах (налог на прирост капитала) по ставке 25% от чистой прибыли. Освобождение возможно лишь при условии, что у продавца нет жилой собственности в стране проживания – что требует официального подтверждения от иностранного налогового органа. Вместе с тем существует механизм льготного линейного расчёта (Хисув Линеари Мотав), способный снизить налоговую нагрузку.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Тип земли и его влияние на инвестиционное решение

93% израильской земли находится под управлением Israel Land Authority (Рашут Мекаркеин Исраэль), что означает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полноценное владение. Частная земля (Табо / фрихолд) встречается преимущественно в старых городских районах и представляет значительное преимущество для инвестора.

В таких городах, как Тель-Авив и Бат-Ям, вторичная недвижимость значительно чаще расположена на частной земле. Это исключает необходимость продления аренды и получения согласований от ILA при перепродаже. Перед покупкой всегда проверяйте Несах Табу – официальную выписку из реестра, подтверждающую права собственности, обременения и ипотеки.

Более того, при покупке необходимо проверить наличие всех строительных разрешений. Приобретение объекта с самовольными постройками создаёт серьёзные правовые и финансовые риски для покупателя согласно Закону о планировании и строительстве 1965 года.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Читать полный гид: Финансирование ТАМА 38/2 (Снос и строительство) 2026: ипотека и кредиты для иностранных инвесторов

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой максимальный кредит может получить иностранный инвестор в израильском банке?

Ответ: Нерезиденты могут получить ипотеку с LTV не выше 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Какой налог на покупку платит нерезидент в 2025 году?

Ответ: Нерезиденты платят 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Можно ли не платить налог с аренды до 5 654 шекелей в месяц?

Ответ: Да, арендный доход ниже 5 654 шекелей в месяц полностью освобождён от подоходного налога по Треку 1.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая право собственности, ипотеки и обременения объекта.

Вопрос: Платит ли нерезидент налог на прирост капитала при продаже?

Ответ: Нерезидент платит 25% Мас Шевах, если не может доказать отсутствие жилья в стране проживания.