Что такое ТАМА 38/2 и почему это интересно инвесторам

ТАМА 38/2 – программа сноса и нового строительства в Израиле, позволяющая инвесторам войти в проект на этапе старого фонда и получить новую квартиру взамен.

Схема проста по форме, но сложна по исполнению. Жильцы старого здания передают застройщику права на землю и дополнительные этажи. Застройщик сносит здание, строит новое и возвращает каждому жильцу расширенную квартиру. Иностранный инвестор, владеющий квартирой в таком доме, становится участником этого процесса автоматически. Аналитики фиксируют устойчивый спрос на подобные проекты в центральных районах Израиля – особенно в Тель-Авиве и Бат-Яме.

Структура финансирования: ипотека для нерезидентов

Иностранный инвестор в Израиле может получить ипотечный кредит с покрытием до 50% стоимости объекта – это фиксированное ограничение для нерезидентов (Тошав Хуц).

Израильские банки работают с иностранными покупателями, однако условия жестче, чем для резидентов. Резиденты могут рассчитывать на LTV до 75% при покупке единственного жилья. Нерезидент получает не более 50% – вне зависимости от типа объекта. Это означает, что при покупке квартиры за 2 000 000 шекелей инвестор обязан иметь минимум 1 000 000 шекелей собственных средств. Остаток может быть профинансирован банком при подтверждении дохода, кредитной истории и источника средств.

Банки требуют документацию на иностранном языке с нотариально заверенным переводом. Подтверждение дохода, налоговые декларации за 2-3 года и выписки по счетам – стандартный пакет. Открытие счёта в израильском банке желательно ещё до подачи ипотечной заявки.

Ставки и валютные риски

Ипотека в Израиле выдаётся в шекелях. Инвесторы из России, Украины или Европы несут валютный риск при конвертации. Ставки по ипотеке варьируются в зависимости от типа: фиксированные (Кавуа), переменные (Прайм) или смешанные. Конкретные ставки зависят от банка и текущей политики Банка Израиля – уточняйте у ипотечного брокера в момент обращения.

Налоговая нагрузка при входе в проект ТАМА 38/2

Иностранный инвестор платит налог на покупку (Мас Рехиша) по ставке 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога – без каких-либо льготных скидок.

Нерезидент не имеет права на льготные ставки, предусмотренные для израильтян, покупающих единственное жильё. Налог рассчитывается от рыночной стоимости квартиры и уплачивается в течение 60 дней с момента подписания договора. При участии в проекте ТАМА 38/2 стоимость для расчёта налога определяется по договору с застройщиком – важно зафиксировать её корректно.

При продаже квартиры после завершения строительства возникает Мас Шевах – налог на прирост капитала по ставке 25% от чистой прибыли. Нерезидент может претендовать на освобождение (Патор), только если докажет, что не владеет жилой недвижимостью в стране проживания. Доказательство – официальная справка от налогового органа той страны. Получить её нередко затруднительно. Однако существует механизм линейного льготного расчёта (Хисув Линеари Мотав), который может снизить итоговую сумму налога.

Право собственности: земля и регистрация

93% израильской земли находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильского земельного управления), и большинство объектов оформляется как долгосрочная аренда на 49 или 98 лет, а не как полная собственность.

В центральных городах – Тель-Авив, Бат-Ям – значительная часть вторичного фонда расположена на частной земле (Табо / фрихолд). Для иностранного инвестора это принципиально: полная собственность без необходимости продлевать аренду у государства. При участии в проекте ТАМА 38/2 следует заранее выяснить статус земли под сносимым зданием. После завершения строительства права регистрируются в Земельном кадастре (Табо). Выписка Несах Табу подтверждает права собственности, наличие ипотеки и обременений.

Практические шаги для иностранного инвестора

Прежде всего – юридическая проверка объекта. Адвокат по недвижимости обязателен: его гонорар составляет примерно 0,5-1,5% от стоимости объекта плюс НДС. Метавэх (агент по недвижимости) берёт около 2% плюс НДС – с каждой из сторон отдельно. Важно учесть, что участие в ТАМА 38/2 без юридического сопровождения создаёт риски: договоры с застройщиком содержат сложные условия по срокам, гарантиям и ответственности.

Стоит отметить, что Израиль имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией и рядом других государств. Это позволяет структурировать налоговую нагрузку между двумя юрисдикциями – но только при грамотном планировании.

Доход от аренды квартиры на период строительства (если такой предусмотрен договором) облагается налогом. Арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у иностранного владельца нет освобождения от налогового инспектора. Порог освобождения от налога на аренду в 2025 году составляет 5 654 шекеля в месяц.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой максимальный LTV доступен иностранному инвестору при ипотеке в Израиле?

Ответ: Нерезиденты могут получить ипотеку с LTV не более 50% от стоимости объекта.

Вопрос: По какой ставке Мас Рехиша платит иностранец при покупке квартиры в рамках ТАМА 38/2?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Может ли иностранный инвестор получить освобождение от налога на прирост капитала при продаже?

Ответ: Да, но только если официально подтверждено отсутствие жилья в стране проживания – это часто затруднительно.

Вопрос: Нужно ли открывать счёт в израильском банке для получения ипотеки?

Ответ: Это не обязательно, но значительно упрощает процесс одобрения ипотечного кредита.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен инвестору?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая права собственности и наличие обременений на объект.