Почему периферийные города Израиля привлекают иностранных инвесторов

Ашдод, Беэр-Шева и Нетания предлагают иностранным покупателям сочетание относительно доступных цен и устойчивого арендного спроса. Именно здесь аналитики фиксируют рост интереса со стороны инвесторов из России, Украины и Западной Европы.

Эти города активно развиваются: строится инфраструктура, открываются университеты и технологические кампусы. Арендный рынок поддерживается притоком студентов, военнослужащих и молодых семей. Инвесторы, изучающие программы обновления городской застройки в периферийных городах Израиля, всё чаще рассматривают именно эти направления как приоритетные.

Беэр-Шева, столица Негева, выделяется присутствием Университета Бен-Гуриона и крупных оборонных предприятий. Это создаёт стабильный пул арендаторов круглый год. Нетания привлекает близостью к Тель-Авиву и развитой береговой инфраструктурой. Ашдод – крупнейший портовый город страны – сочетает промышленную занятость с активным жилым строительством.

Налоговая нагрузка для иностранного покупателя

Нерезидент Израиля платит налог на покупку недвижимости по ставке 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога – льготные ставки для единственного жилья на него не распространяются.

Это принципиальное отличие от условий для израильских резидентов. Гражданин Израиля, покупающий единственное жильё, освобождён от налога на первые 1 978 745 шекелей. Иностранный инвестор такой привилегии лишён: налог начисляется с первого шекеля по инвестиционной шкале.

При покупке новой квартиры у застройщика добавляется НДС в размере 18% – он включён в цену контракта, но важно убедиться в этом заранее. Перепродажа между частными лицами НДС не облагается.

Налог на прирост капитала (Мас Шевах) при продаже составляет 25% от чистой прибыли. Нерезидент может претендовать на освобождение от него, только если докажет отсутствие жилой собственности в стране своего проживания. Для этого потребуется официальная справка от налоговых органов страны резидентства – получить её зачастую непросто. В противном случае применяется стандартная ставка 25%, либо расчёт по методу линейного льготного исчисления (Хисув Линеари Мотав).

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Доходность от аренды: три налоговых трека

Арендный доход от израильской недвижимости облагается налогом для всех владельцев – как резидентов, так и нерезидентов – по одному из трёх режимов на выбор.

Первый трек – освобождение от налога при доходе ниже 5 654 шекелей в месяц. Для бюджетных квартир в Беэр-Шеве или Ашдоде это может быть актуальным вариантом. Однако нерезиденту важно учесть: арендатор обязан удерживать 25% у источника, если у владельца нет сертификата об освобождении от налогового инспектора.

Второй трек – фиксированная ставка 10% от валового дохода без права на вычеты расходов. Третий трек предполагает налогообложение по прогрессивной шкале с возможностью вычесть амортизацию, расходы на обслуживание и проценты по ипотеке. Выбор трека зависит от конкретных параметров объекта и структуры расходов инвестора.

По данным риэлторов, арендная доходность в этих городах составляет ориентировочно 3-5% годовых – цифры могут меняться в зависимости от района, типа объекта и рыночной конъюнктуры.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Ипотека, сборы и структура сделки

Иностранный инвестор может получить ипотечное финансирование в израильском банке, однако максимальная доля кредита ограничена 50% от стоимости объекта.

Это вдвое ниже лимита для резидентов, приобретающих основное жильё. Следовательно, для покупки квартиры стоимостью 1,5 млн шекелей потребуется минимум 750 000 шекелей собственных средств – плюс налоги и сборы.

Услуги агента по недвижимости (Метавэх) обходятся каждой из сторон примерно в 2% от стоимости объекта плюс НДС. Юридическое сопровождение – ещё около 0,5-1,5% плюс НДС. Юридическое представительство настоятельно рекомендуется: израильское законодательство в сфере недвижимости содержит множество нюансов, критичных для иностранных покупателей.

93% земли в Израиле находится в управлении Рашут Меקрקхин Исраэль (Израильское земельное управление). Покупатель, как правило, получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не право полной собственности. Перед сделкой необходимо запросить выписку Несах Табу – официальный документ, подтверждающий права собственности, обременения и залоги.

Вместе с тем следует проверить наличие разрешений на строительство: покупка объекта с самовольными постройками влечёт серьёзную юридическую и финансовую ответственность для нового владельца.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Практические выводы для инвестора

Ашдод, Беэр-Шева и Нетания остаются перспективными направлениями для иностранных покупателей, готовых к грамотному налоговому планированию и долгосрочному горизонту инвестиций.

Стоит отметить, что успех вложений во многом определяется не только выбором города, но и корректной структурой сделки с учётом налоговых обязательств нерезидента. Израиль подписал соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией и рядом других стран – это снижает общую налоговую нагрузку для многих инвесторов.

На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Читать полный гид: Инвестиции в Пинуй-Бинуй в периферийных городах Израиля 2026

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог на покупку платит иностранный гражданин в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы. Льготные ставки не применяются.

Вопрос: Можно ли получить ипотеку в израильском банке как иностранец?

Ответ: Да, но максимальный размер кредита ограничен 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Облагается ли арендный доход налогом для нерезидента?

Ответ: Да, арендный доход облагается налогом. Арендатор обязан удерживать 25% у источника без сертификата освобождения.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая права собственности, обременения и залоги на объект.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: Федерального закона нет. Тема обсуждается – уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.