Что такое Пинуй-Бинуй и почему это интересно инвесторам

Механизм работает следующим образом: владельцы квартир в старом доме соглашаются на снос. Взамен каждый получает новую, как правило более просторную, квартиру в том же месте. Застройщик покрывает все расходы за счёт продажи дополнительных квартир. Для запуска стандартного проекта требуется согласие 67% собственников квартир в здании.

Периферийные города – Беэр-Шева, Нетивот, Афула, Кирьят-Шмона, Димона, Нацрат-Илит – привлекают инвесторов прежде всего ценой входа. Стоимость квадратного метра здесь существенно ниже, чем в центре страны. Это означает, что потенциальная разница между ценой покупки старой квартиры и стоимостью новой единицы после реализации проекта может быть значительной.

Налоговая нагрузка при покупке в рамках Пинуй-Бинуй

Для резидента Израиля, покупающего квартиру как единственное жильё, действуют льготные ставки 2025 года: 0% на сумму до 1 978 745 шекелей, затем 3,5% и выше по прогрессивной шкале. Однако инвестор, приобретающий квартиру как дополнительную, платит 8% с первого шекеля на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога.

Нерезидент (Тошав Хуц) не имеет права на льготные ставки даже при покупке единственной квартиры в Израиле. Ставки те же, что для инвестиционной собственности: 8% и 10%. Важно учесть это при расчёте реальной стоимости входа в проект.

При покупке новой квартиры у застройщика дополнительно применяется НДС (Мам) по ставке 18%. Перепродажа между частными лицами, как правило, НДС не облагается.

Доходность от аренды в периферийных городах

По данным риэлторов, доходность от аренды в периферийных городах составляет ориентировочно 4-6% годовых – однако эти цифры могут существенно варьироваться в зависимости от города и конкретного района. Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Налогообложение арендного дохода предусматривает три трека. Первый: полное освобождение, если ежемесячная аренда не превышает 5 654 шекеля. Второй: фиксированная ставка 10% на весь валовый доход без вычета расходов. Третий: налог по прогрессивной шкале с правом вычета амортизации, ремонта и процентов по ипотеке.

Нерезиденты обязаны учитывать: арендатор по закону обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет соответствующего освобождения от налогового инспектора. Это создаёт административную нагрузку, о которой стоит знать заранее.

Риски и особенности периферийных проектов

Сбор подписей 67% собственников в старых домах с большой долей пожилых жильцов или арендаторов – процесс длительный. Он может занимать годы. Тем не менее именно в периферии государство нередко предоставляет застройщикам дополнительные права застройки, что повышает экономическую привлекательность проекта для девелопера.

Земельный вопрос принципиален. 93% израильской земли находится в управлении Рашут Мекаркеин Исраэль (Управление земельных ресурсов Израиля). Большинство квартир в периферийных городах расположены именно на такой земле – арендуемой на 49 или 98 лет. Право собственности в реестре (Несах Табу) фиксирует не владение землёй, а долгосрочную аренду. Частная земля (Табо в полном смысле) в периферии встречается значительно реже, чем в устоявшихся районах крупных городов.

Вместе с тем инвестору необходимо проверить разрешения на строительство до покупки. Покупка квартиры с незаконными пристройками создаёт юридические и финансовые риски для нового владельца – согласно Закону о планировании и строительстве 1965 года.

Налог на прирост капитала при выходе из инвестиции

Резидент Израиля, продающий единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, может претендовать на полное освобождение (Патор). Объект должен находиться в собственности не менее 18 месяцев. Льгота распространяется на семейную единицу.

Нерезидент также вправе претендовать на освобождение – но только при условии, что он не владеет жилой недвижимостью в стране своего проживания. Подтверждение требует официального сертификата от налоговых органов страны резидентства. На практике получить такой документ бывает затруднительно. Более того, при наличии зарубежной собственности освобождение не применяется, и ставка составляет 25%. Альтернативный инструмент – Хисув Линеари Мотав (льготный линейный расчёт) – может снизить налоговую базу.

Ипотека и затраты на вход

Резидент Израиля при покупке инвестиционной квартиры может получить ипотеку с LTV до 50%. Нерезидент ограничен той же планкой в 50%. Расходы на сделку включают: Мас Рехиша, услуги адвоката (0,5-1,5% от стоимости плюс НДС), комиссию маклера – Метавэха (около 2% плюс НДС, оплачивается каждой из сторон отдельно). Муниципальный налог – Арнона – оплачивается жильцом или владельцем в зависимости от условий договора аренды.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Сколько собственников должны дать согласие для запуска стандартного Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартного проекта городского обновления требуется согласие 67% владельцев квартир в здании.

Вопрос: Платит ли нерезидент Израиля льготный Мас Рехиша при покупке единственной квартиры?

Ответ: Нет. Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Можно ли не платить налог на аренду, если доход небольшой?

Ответ: Да, если ежемесячная арендная плата не превышает 5 654 шекеля, доход освобождается от налога по первому треку.

Вопрос: Существует ли в Израиле федеральный налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Что подтверждает Несах Табу при покупке квартиры?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая право собственности, ипотеки и обременения на объект.