Новый закон: что изменилось для владельцев жилья

31 марта 2026 года Кнессет официально принял закон ‘Хок ле-шикум нисей милхама беэмцаут хитхадшут иронит’, запустив ускоренную программу сноса и нового строительства в пострадавших районах. Закон вступил в силу и уже применяется на практике.

Принятие закона стало прямым следствием войны, начавшейся 7 октября 2023 года – первоначально названной ‘Война Железных Мечей’, а в октябре 2025 года переименованной в ‘Милхемет ха-Ткума’ (Война Возрождения). Масштаб разрушений, включая прямые попадания в жилые дома в ходе операции Ам Келав в июне 2025 года, сделал реформу неизбежной. Закон существенно меняет правила игры для инвесторов и владельцев недвижимости.

Пороги согласия собственников

Закон предусматривает два альтернативных механизма получения согласия на снос. Первый вариант: 66% собственников в рамках одного здания должны проголосовать за снос. Второй вариант: 80% всех собственников по всему жилому комплексу в совокупности. Применяется тот механизм, который достижим в конкретной ситуации. Важно учесть, что ни один из вариантов не требует единогласия – это принципиальное отличие от прежнего порядка.

Денежная компенсация вместо новой квартиры

Собственники, не желающие участвовать в проекте, вправе получить немедленную денежную выплату. Размер компенсации равен рыночной стоимости новой, увеличенной квартиры в рамках того же проекта. Это защищает интересы пожилых владельцев или тех, кто не готов ждать завершения строительства.

Ускорение планирования и роль муниципалитетов

Закон передаёт полномочия по управлению и планированию проектов сноса непосредственно местным муниципалитетам, сокращая бюрократические цепочки.

Процедуры планирования и лицензирования существенно ускорены. Раньше согласование проекта городского обновления могло занимать годы. Теперь муниципалитеты получили прямые инструменты для принятия решений без многоуровневых согласований с центральными органами. Закон применяется там, где существует инженерное и экономическое обоснование для сноса.

Координацию восстановления осуществляет Рашут ха-Ткума – орган, созданный 19 октября 2023 года для работы с районами Отеф Аза. Именно эта структура стала институциональной базой для реализации нового закона на местах.

Для каких объектов применяется закон

Закон распространяется на здания, в отношении которых доказана инженерная необходимость сноса и экономическая целесообразность нового строительства. Речь идёт прежде всего о домах, получивших прямые повреждения в ходе боевых действий, а также об устаревших строениях в зонах реконструкции. Тем не менее точный перечень объектов формируется муниципалитетами с учётом местных условий.

Налоговый контекст для инвесторов

Участие в проектах сноса и нового строительства влечёт налоговые последствия, которые необходимо просчитать заранее – особенно в части налога на прирост капитала и налога на покупку.

При продаже квартиры в рамках проекта реконструкции применяется стандартный налог на прирост капитала – Мас Шевах – по ставке 25% от чистой прибыли. Владельцы единственного жилья стоимостью до 5 008 000 шекелей могут претендовать на освобождение от налога при соблюдении условий: владение не менее 18 месяцев и статус единственного жилья. При покупке новой квартиры в реконструируемом проекте налог на покупку – Мас Рехиша – рассчитывается по стандартным ставкам 2025 года. Для резидентов, приобретающих единственное жильё, первые 1 978 745 шекелей облагаются по нулевой ставке.

Новые квартиры от застройщика облагаются НДС по ставке 18% – это необходимо учитывать при расчёте реальной стоимости входа в проект. Вторичный рынок между частными лицами НДС не облагается.

С другой стороны, если квартира приобретается для сдачи в аренду в период ожидания сноса, доход облагается налогом. Арендный доход ниже 5 654 шекелей в месяц освобождён от налога по треку 1. При более высоких суммах доступны паушальная ставка 10% или стандартные прогрессивные ставки с вычетом расходов.

93% израильской земли находится под управлением Israel Land Authority (Рашут Мекаркеин Исраэль). Покупатели, как правило, получают долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Все сделки подлежат регистрации в реестре Табо.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Когда был принят закон о сносе и новом строительстве в Израиле?

Ответ: Закон официально принят Кнессетом 31 марта 2026 года и уже вступил в силу.

Вопрос: Какой процент согласия владельцев нужен для сноса здания?

Ответ: 66% собственников одного здания или 80% всех собственников комплекса – по выбору применимого варианта.

Вопрос: Можно ли получить деньги вместо новой квартиры?

Ответ: Да, компенсация равна стоимости новой увеличенной квартиры в рамках проекта.

Вопрос: Платит ли инвестор НДС при покупке новой квартиры от застройщика?

Ответ: Да, новые квартиры от застройщика облагаются НДС по ставке 18%.

Вопрос: Что такое Рашут ха-Ткума и когда она создана?

Ответ: Это орган по восстановлению, созданный 19 октября 2023 года для координации работ в районах Отеф Аза.

Читать полный гид: Закон о восстановлении разрушенных районов: что важно знать инвесторам