Безопасность как фактор цены

Иностранные покупатели в Израиле платят за недвижимость больше не только из-за налогов – они переплачивают за конкретные характеристики, связанные с защитой жизни и имущества.

Квартиры с комнатами безопасности (Мамад) стабильно стоят дороже аналогов без них. Это не маркетинг – это реакция рынка на реальную угрозу. После 7 октября 2023 года спрос на защищённые объекты вырос ощутимо. Аналитики фиксируют устойчивый рост цен на квартиры с Мамад в последние годы.

Что именно входит в «надбавку за безопасность»

Иностранный инвестор, выбирая объект, смотрит на несколько параметров. Первый – наличие укреплённой комнаты (Мамад). Второй – удалённость от зон конфликтов. Третий – качество строительства с точки зрения сейсмостойкости и защиты. Все три фактора добавляют к цене.

В июне 2025 года в ходе операции «Ам Келав» был нанесён прямой удар по жилому дому в Холоне. Этот инцидент моментально изменил приоритеты покупателей. Объекты в центральных городах с бомбоубежищами и Мамад стали ещё более востребованы.

Налоговая нагрузка: иностранец платит больше с первого шекеля

Нерезидент Израиля не имеет права на льготные ставки налога при покупке – даже если это его единственная недвижимость в стране.

Налог на покупку (Мас Рехиша) для нерезидентов (Тошав Хуц) составляет 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы. Резидент, покупающий первое жильё, платит 0% на первые 1 978 745 шекелей. Разница колоссальная. При покупке квартиры за 3 миллиона шекелей иностранец заплатит около 240 000 шекелей налога. Резидент – значительно меньше.

При этом новые репатрианты (Оле Хадаш) могут претендовать на сниженные ставки в течение определённого периода после репатриации. Точные условия зависят от даты алии и стоимости объекта – уточните у специалиста.

Налог при продаже: ловушка для иностранного владельца

Стандартная ставка налога на прирост капитала (Мас Шевах) составляет 25% от чистой прибыли. Резидент, продающий единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, может получить полное освобождение (Патор). Нерезидент теоретически тоже может – но лишь при одном условии. Он обязан доказать, что не владеет жильём в стране проживания. Для этого нужна официальная справка от налогового органа той страны. Получить такой документ крайне сложно. На практике большинство иностранцев платят 25% при продаже. Существует также механизм линейного расчёта (Хисув Линеари Мотав), способный снизить нагрузку – но только после консультации со специалистом.

Аренда и управление: скрытые расходы нерезидента

Иностранный арендодатель сталкивается с обязательным удержанием налога у источника – это усложняет управление объектом на расстоянии.

Если нерезидент сдаёт квартиру в аренду, арендатор обязан удерживать 25% от суммы аренды и перечислять их в налоговую (Рашут hа-Мисим). Исключение возможно только при наличии специального сертификата от налогового инспектора. Без него арендатор несёт личную ответственность за перечисление налога.

Вместе с тем три налоговых трека доступны всем арендодателям без исключения. При ежемесячной аренде ниже 5 654 шекелей действует полное освобождение от подоходного налога. Это актуально для небольших объектов в периферийных районах. Для премиальных квартир в Тель-Авиве или Герцлии эта сумма, как правило, недостижима.

Ипотека для нерезидентов ограничена 50% от стоимости объекта (LTV). Резидент при покупке первого жилья может получить до 75%. Это означает, что иностранный инвестор вкладывает больше собственных средств – и, следовательно, его реальная доходность снижается.

Почему частная земля (Табо) стоит дороже

93% земли в Израиле находится под управлением Управления земельными ресурсами Израиля (Рашут Мекаркеин Исраэль). Покупатель такой квартиры получает не собственность, а долгосрочную аренду на 49 или 98 лет. Однако в старых городских кварталах Тель-Авива и Бат-Яма значительная доля объектов расположена на частной земле (Табо). Это полноценное право собственности без ограничений и без необходимости продлевать аренду. Именно поэтому такие объекты ценятся выше – особенно иностранными инвесторами, для которых правовая чистота критически важна. Проверить статус земли и наличие обременений позволяет выписка Несах Табу.

Реальная картина: за что именно переплачивает иностранец

Суммируем. Иностранный покупатель платит повышенный Мас Рехиша с первого шекеля. Он не получает освобождение от Мас Шевах при продаже без дополнительных документов. Его арендный доход облагается налогом у источника. Ипотечный лимит ниже, чем у резидента. Плюс к этому – рыночная премия за безопасность объекта.

Более того, расходы на агента (Метавэх) составляют около 2% от стоимости плюс НДС. Услуги адвоката – от 0,5% до 1,5% плюс НДС. НДС (Мам) на новостройки от застройщика составляет 18%. Муниципальный налог Арнона платится ежегодно исходя из площади и расположения объекта.

Тем не менее Израиль заключил соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией и рядом других стран. Это позволяет не платить налог дважды – но не отменяет израильские ставки как таковые.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Платит ли иностранец больше налога при покупке квартиры в Израиле?

Ответ: Да, нерезидент платит 8-10% Мас Рехиша с первого шекеля без льготных ставок.

Вопрос: Может ли иностранец получить освобождение от налога при продаже?

Ответ: Только при наличии справки, подтверждающей отсутствие жилья за рубежом – это сложно получить.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка, подтверждающая право собственности, ипотеки и обременения на объект.

Вопрос: Какой максимальный кредит может получить иностранец в израильском банке?

Ответ: Нерезидент вправе получить ипотеку не более 50% от стоимости объекта (LTV).

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Читать полный гид: Элитные квартиры с комнатами безопасности (Мамад) в Израиле 2026