Обременения и залоги: первый шаг перед сделкой

До передачи права собственности продавец обязан снять все обременения, зарегистрированные на объекте. Это залоги, аресты, ипотеки и любые иные ограничения, зафиксированные в реестре.

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо получить актуальный Несах Табу – официальную выписку из реестра недвижимости, подтверждающую текущий статус объекта. В выписке отражаются сведения о владельце, наличие ипотек, залогов, арестов и сервитутов. Покупатель, игнорирующий этот документ, рискует принять на себя чужие долги.

Ипотека (машканта) является наиболее распространённым обременением. Продавец обязан погасить остаток долга перед банком до завершения сделки или договориться о зачёте суммы из средств покупателя. Банк, выдавший ипотеку, выдаёт письмо о снятии залога только после полного погашения.

Аресты и судебные запреты

Арест на недвижимость (עיקול) накладывается судом по требованию кредиторов. Продавец обязан урегулировать все долги до передачи объекта. Если арест не снят, сделка не может быть зарегистрирована в Табу – реестре недвижимости Израиля.

Помимо судебных арестов, на объекте могут быть зарегистрированы предварительные отметки (хаарат аазара) в пользу третьих лиц. Такая отметка указывает, что кто-то уже претендует на этот объект. Адвокат покупателя обязан проверить наличие подобных записей заблаговременно.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Налоговые задолженности и справки об отсутствии долгов

До передачи права собственности продавец обязан предоставить справки об отсутствии задолженностей перед налоговыми органами и муниципалитетом.

Рашут ха-Мисим – Налоговое управление Израиля – должно подтвердить уплату налога на прирост капитала (Мас Шевах). Без этого подтверждения регистрация перехода права собственности в Табу невозможна. Стандартная ставка Мас Шевах составляет 25% от чистой прибыли, однако продавцы-резиденты, реализующие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, могут претендовать на освобождение от налога при соблюдении установленных условий.

Нерезидент, продающий единственное жильё в Израиле, также может получить освобождение, но только если докажет, что не владеет жильём в стране проживания. Для этого требуется официальная справка от налоговых органов иностранного государства – получить её на практике бывает непросто.

Арнона и муниципальные задолженности

Арнона – ежегодный муниципальный налог – оплачивается тем, кто занимает помещение. Перед сделкой покупатель должен убедиться, что у продавца нет задолженностей по арноне. Муниципалитет выдаёт соответствующую справку (тода аль хова). Без неё регистрация сделки может быть затруднена.

Важно учесть, что долги по арноне формально не переходят автоматически на покупателя. Однако споры с муниципалитетом способны существенно осложнить жизнь нового владельца. Проверка задолженностей – обязательный элемент due diligence.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Коммунальные счета и задолженности перед управляющими организациями

До подписания акта приёма-передачи необходимо урегулировать все задолженности по коммунальным платежам и взносам в ваад байт.

Продавец обязан предоставить справки об отсутствии долгов перед Хеврат Хашмаль – Израильской электрической компанией, а также перед поставщиком воды. Решут ха-Маим – Управление водоснабжения – фиксирует долги по лицевому счёту. При наличии задолженности счётчики могут быть заблокированы, что создаёт проблемы для нового жильца.

Ваад байт – товарищество собственников жилья – также вправе предъявить требования об оплате накопленных долгов. Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания. Перед сделкой покупатель запрашивает у председателя ваад байт подтверждение об отсутствии задолженности.

Незаконное строительство и разрешения на строительство

Приобретение объекта с неузаконенными пристройками или перепланировками создаёт серьёзные правовые и финансовые риски для покупателя. Закон о планировании и строительстве 1965 года требует наличия разрешений на любые строительные работы. Покупатель, принявший объект с незаконными постройками, принимает и всю ответственность за них.

Адвокат обязан проверить соответствие фактической планировки разрешённой по документам. Несоответствие может повлечь штрафы, предписания о сносе и сложности при последующей перепродаже.

Тем не менее, на практике незаконные перепланировки встречаются часто. Это не повод отказываться от сделки, но весомый аргумент для переговоров о цене или требования об узаконивании до передачи объекта.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Регистрация сделки в Табу: финальный этап

Переход права собственности считается завершённым только после регистрации в Табу – реестре недвижимости Израиля.

Для регистрации необходимы справки об уплате Мас Шевах, Мас Рехиша (налога на покупку), а также подтверждение снятия всех залогов и арестов. Без полного комплекта документов регистратор откажет в оформлении. Адвокат покупателя координирует сбор всех справок и взаимодействует с банками, налоговыми органами и муниципалитетом.

После регистрации покупатель получает новый Несах Табу, в котором он указан единственным владельцем без обременений. Это и есть финальное подтверждение завершённой сделки.

Читать полный гид: Несах Табу и обременения в Израиле: что проверить перед покупкой в 2026 году

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при покупке?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра недвижимости, подтверждающая владельца, ипотеки и обременения объекта.

Вопрос: Кто несёт ответственность за снятие ипотеки до сделки?

Ответ: Продавец обязан погасить ипотеку и получить от банка письмо о снятии залога до завершения сделки.

Вопрос: Переходят ли долги по арноне на нового владельца автоматически?

Ответ: Формально нет, однако задолженности продавца способны создать споры с муниципалитетом для нового владельца.

Вопрос: Можно ли зарегистрировать сделку без справки об уплате Мас Шевах?

Ответ: Нет. Регистратор Табу не оформит переход права собственности без подтверждения уплаты налога продавцом.

Вопрос: Какие риски несёт покупатель при незаконных перепланировках в купленном объекте?

Ответ: Покупатель принимает полную юридическую ответственность, включая штрафы и возможные предписания о сносе.