Почему передача недвижимости в Израиле требует особого подхода

Передача квартиры детям или внукам в Израиле – это не просто юридическая формальность: здесь действуют специфические налоговые правила, которые напрямую влияют на итоговую стоимость сделки.

Израильский рынок недвижимости устроен иначе, чем европейский или российский. Около 93% земли управляется Рашут Меkаркхин Исраэль (Израильским земельным управлением). Это означает, что большинство квартир расположено на арендованной у государства земле сроком 49 или 98 лет, а не на земле в частной собственности. При передаче имущества важно понимать, какой именно тип прав переходит к получателю.

Частная земля (Табо) встречается преимущественно в старых городских районах – Тель-Авиве, Бат-Яме, исторических кварталах Иерусалима. Именно такие объекты наиболее привлекательны при долгосрочном планировании передачи наследства: получатель приобретает полное право собственности без необходимости продлевать договор аренды.

Налог на покупку при дарении или продаже детям

При передаче квартиры детям через куплю-продажу или дарение в Израиле взимается Мас Рехиша – налог на покупку, рассчитываемый исходя из статуса получателя, а не дарителя.

Если ребёнок является гражданином или резидентом Израиля и данная квартира станет его единственным жильём, применяется льготная шкала. По ставкам 2025 года (замороженным до 2027-го): первые 1 978 745 шекелей облагаются по ставке 0%, от 1 978 746 до 2 347 040 шекелей – 3,5%, далее – 5%, 8% и 10% в зависимости от стоимости.

Если у ребёнка уже есть другая квартира в Израиле, он считается покупателем инвестиционной недвижимости. В этом случае налог составит 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Разница может быть весьма существенной.

Внуки, проживающие за рубежом и не имеющие израильского резидентства, относятся к категории Тошав Хуц (нерезидент). Для них применяется та же инвестиционная шкала: 8% и 10% – даже если квартира будет единственной их собственностью в Израиле. Льготные ставки для единственного жилья на нерезидентов не распространяются.

Новые репатрианты (Оле Хадаш) вправе рассчитывать на сниженные ставки Мас Рехиша в течение определённого периода после алии. Конкретные условия зависят от даты репатриации и стоимости объекта – уточняйте у специалиста.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Налог на прирост капитала при передаче квартиры

Продажа квартиры детям по рыночной стоимости или ниже неё может повлечь уплату Мас Шевах – налога на прирост капитала по ставке 25% от чистой прибыли.

Резидент Израиля, продающий единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей (порог 2025 года), вправе претендовать на полное освобождение от налога (Патор). Условия: владение объектом не менее 18 месяцев и статус единственного жилья. Освобождение применяется к семейной единице – продавцу, супругу и несовершеннолетним детям.

Однако если родители передают квартиру детям через дарение, налоговые органы вправе рассматривать такую сделку как отчуждение по рыночной стоимости. Это значит, что налог на прирост капитала может быть начислен исходя из разницы между ценой приобретения и текущей рыночной стоимостью объекта.

Нерезиденты, владеющие квартирой в Израиле, также могут претендовать на освобождение от Мас Шевах – при условии, что у них нет жилья в стране проживания. Для подтверждения требуется официальная справка от налогового органа страны резидентства. На практике получить такой документ бывает крайне сложно. При отсутствии подтверждения применяется ставка 25%, хотя в ряде случаев возможен льготный линейный расчёт (Хисув Линеари Мотав).

Стоит отметить: при планировании передачи имущества заранее важно оценить не только текущую налоговую нагрузку, но и потенциальные изменения стоимости объекта в будущем.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Аренда переданной квартиры: налоговые треки для нового владельца

Если ребёнок или внук намерен сдавать полученную квартиру, он обязан декларировать арендный доход – независимо от наличия резидентства.

В 2025 году действуют три трека налогообложения аренды. Первый – полное освобождение при арендной плате ниже 5 654 шекелей в месяц. Второй – фиксированная ставка 10% от валового дохода без права на вычеты расходов. Третий – прогрессивная шкала с правом вычитать амортизацию, расходы на обслуживание и проценты по ипотеке.

Важно учесть: если получатель квартиры является нерезидентом Израиля, арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет освобождения от налогового оценщика. Это существенно осложняет практику сдачи в аренду для зарубежных получателей имущества.

Льгота по статье 14 Закона о подоходном налоге для новых репатриантов распространяется исключительно на доходы, полученные за пределами Израиля. Арендный доход от израильской недвижимости под это исключение не подпадает.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Практические шаги при передаче квартиры

Регистрация и проверка документов

Любая сделка с недвижимостью в Израиле подлежит обязательной регистрации в Земельном кадастре (Табо). Перед передачей квартиры следует получить Несах Табу – официальную выписку, подтверждающую право собственности, наличие ипотек и обременений. Без проверки этого документа сделка сопряжена с юридическими рисками.

Расходы на оформление

Помимо налогов, передача квартиры предполагает оплату услуг адвоката – как правило, от 0,5% до 1,5% от стоимости объекта плюс НДС (18%). Если в сделке участвует агент по недвижимости (Метавэх), его комиссия составляет около 2% от стоимости плюс НДС и оплачивается каждой стороной отдельно.

Ипотека при получении квартиры

Если ребёнок планирует оформить ипотеку на приобретаемую квартиру, максимальный LTV для основного жилья составляет 75%, для инвестиционной собственности – 50%. Для нерезидентов потолок – 50% при любом типе объекта.

Вместе с тем Израиль заключил договоры об избежании двойного налогообложения со многими странами, включая Россию, Украину, Германию, США и Великобританию. Это позволяет снизить общую налоговую нагрузку при международных сделках – при правильном структурировании.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Нужно ли платить Мас Рехиша, если квартира передаётся в подарок, а не продаётся?

Ответ: Да, налог на покупку взимается исходя из рыночной стоимости объекта и статуса получателя.

Вопрос: Может ли внук-нерезидент получить освобождение от Мас Шевах при последующей продаже?

Ответ: Только при условии отсутствия жилья за рубежом и наличия официального подтверждения от иностранного налогового органа.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при передаче квартиры?

Ответ: Несах Табу – выписка из Земельного кадастра, подтверждающая права собственности и отсутствие обременений на объект.

Вопрос: Есть ли в Израиле налог на пустующую квартиру?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Влияет ли статус новой репатрианты на налоги при получении квартиры от родителей?

Ответ: Да, Оле Хадаш может претендовать на сниженные ставки Мас Рехиша – условия зависят от даты алии и стоимости объекта.