Зачем включать новостройки двух городов в один портфель

Сочетание новостроек Тель-Авива и Хайфы позволяет инвестору охватить два принципиально разных рынка в рамках одной юрисдикции. Это снижает концентрационный риск и открывает доступ к разным профилям доходности.

Тель-Авив – крупнейший деловой хаб страны с высокими ценами входа и устойчивым арендным спросом. Хайфа предлагает более низкий порог входа при наличии крупных работодателей: технологические компании, порт и университеты формируют стабильную базу арендаторов. Два города дополняют друг друга по ценовому диапазону и целевой аудитории арендаторов.

Структура земельных отношений и её влияние на выбор объекта

93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильское земельное управление), и большинство новостроек строится именно на арендованных государственных участках.

Покупатель новостройки, как правило, получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. В старых кварталах Тель-Авива встречаются объекты на частной земле (Табо) – это повышает ликвидность при последующей продаже. При выборе новостройки важно заранее уточнить тип земельного участка и зарегистрировать сделку в Земельном реестре. Подтверждением прав служит выписка Несах Табу.

Налоговая нагрузка при покупке новостроек

Для иностранных инвесторов ставка налога на покупку (Мас Рехиша) составляет 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога – вне зависимости от количества объектов.

Израильские резиденты, приобретающие второй объект, платят по той же шкале: 8% до 6 055 070 шекелей и 10% выше. Новостройки от застройщика облагаются НДС (Мам) по ставке 18%, действующей с 1 января 2025 года. Это существенно отличает их от вторичного рынка, где сделки между физическими лицами НДС не облагаются. При планировании бюджета важно учитывать обе статьи: Мас Рехиша и НДС. Более того, к расходам добавляются гонорар адвоката (0,5-1,5% от стоимости объекта плюс НДС) и комиссия агента – Метавэха – около 2% плюс НДС с каждой стороны.

Ипотечные условия для разных категорий покупателей

Израильские резиденты могут рассчитывать на LTV до 50% при покупке инвестиционной недвижимости. Иностранные инвесторы (Тошав Хуц) ограничены тем же уровнем – 50%. Это означает, что при покупке квартиры стоимостью 3 млн шекелей потребуется собственный капитал не менее 1,5 млн. Планирование структуры финансирования заранее снижает риск кассового разрыва на этапе сдачи объекта.

Доходность от аренды: Тель-Авив против Хайфы

Аналитики фиксируют, что арендные ставки в Тель-Авиве традиционно выше, однако и цена входа значительно больше – итоговая доходность по двум городам может сопоставимо варьироваться в диапазоне около 3-5% годовых (данные могут меняться, уточните у специалиста).

Хайфа исторически показывает более высокую арендную доходность относительно стоимости объекта: студенческий и портовый спрос поддерживает заполняемость круглый год. Тель-Авив привлекает высокооплачиваемых сотрудников технологических компаний, что обеспечивает стабильность арендаторов и низкий уровень просрочек.

Налогообложение арендного дохода

Для всех владельцев израильской недвижимости – резидентов и нерезидентов – доступны три режима налогообложения арендного дохода. Первый: полное освобождение при арендной плате ниже 5 654 шекелей в месяц (порог 2025 года). Второй: фиксированная ставка 10% на весь валовый доход без вычетов расходов. Третий: общая прогрессивная шкала с возможностью вычета амортизации, обслуживания и процентов по ипотеке. Нерезиденты должны учесть: при отсутствии сертификата об освобождении арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%.

Налог на прирост капитала при выходе из инвестиции

Стандартная ставка Мас Шевах составляет 25% от чистой прибыли с учётом инфляционной корректировки.

Израильские резиденты, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, могут претендовать на полное освобождение при условии владения объектом не менее 18 месяцев. Нерезиденты теоретически имеют право на аналогичное освобождение, однако обязаны документально подтвердить отсутствие жилой недвижимости в стране проживания – официальной справкой от налогового органа. На практике получить такой документ бывает затруднительно. Альтернативой служит расчёт по схеме линейного льготного исчисления (Хисув Линеари Мотав) – проконсультируйтесь со специалистом. Израиль имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, США, Германией и рядом других стран.

Практические аспекты диверсификации

Включение объектов в двух городах решает несколько задач одновременно. Географическое распределение снижает зависимость от локального рынка. Разные ценовые сегменты позволяют варьировать целевую аудиторию арендаторов. При этом оба города входят в одну правовую систему, что упрощает управление портфелем и налоговую отчётность. Муниципальный налог – Арнона – в каждом городе рассчитывается по своим ставкам в зависимости от площади и расположения объекта. Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания. Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог на покупку платит иностранный инвестор в Израиле?

Ответ: Нерезиденты платят Мас Рехиша по ставке 8% до 6 055 070 шекелей и 10% выше этой суммы.

Вопрос: Облагается ли новостройка НДС в Израиле?

Ответ: Да, квартиры от застройщика облагаются НДС (Мам) по ставке 18% с 1 января 2025 года.

Вопрос: Какой максимальный LTV доступен иностранному покупателю?

Ответ: Иностранные инвесторы могут получить ипотеку с LTV не более 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Есть ли в Израиле федеральный налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: При каком арендном доходе действует полное освобождение от налога?

Ответ: Арендная плата ниже 5 654 шекелей в месяц полностью освобождена от подоходного налога в 2025 году.