Почему инвесторы выбирают смешанный портфель

Сочетание недвижимости в Тель-Авиве с биржевыми активами позволяет снизить зависимость от одного рынка и сохранить капитал в периоды волатильности. Подробнее об этой стратегии читайте в нашем материале о гибридном портфеле: недвижимость Израиля и финансовые активы.

Израильский рынок недвижимости демонстрирует устойчивость даже в кризисные периоды. Тель-Авив – один из наиболее ликвидных городских рынков региона. Аналитики фиксируют рост цен в последние годы, хотя точные цифры варьируются в зависимости от района и типа жилья. Акции, напротив, реагируют на макроэкономические сигналы быстро и резко. Комбинируя оба класса активов, инвестор получает буфер против рыночных колебаний.

Недвижимость как якорь портфеля

Квартира в Тель-Авиве выполняет функцию стабилизатора. Цены на жильё не падают одновременно с фондовым рынком – циклы этих рынков не совпадают. Это и есть ключевое преимущество диверсификации. Важно учесть, что около 93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Меkаркеин Исраэль (Израильского земельного управления). Покупатель, как правило, получает долгосрочную аренду земли на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Однако в старых городских кварталах Тель-Авива значительная часть объектов расположена на частной земле – Табо. Такие объекты особенно ценны для иностранных инвесторов: они обеспечивают полноправное владение без зависимости от условий аренды.

Налоговая нагрузка при покупке квартиры в Тель-Авиве

Перед вложением средств необходимо точно рассчитать налог на покупку (Мас Рехиша), поскольку ставки существенно различаются в зависимости от статуса покупателя.

Израильские резиденты, приобретающие единственное жильё, платят 0% на первые 1 978 745 шекелей. Далее применяется прогрессивная шкала до 10%. При покупке инвестиционной квартиры ставка начинается с 8% от первого шекеля. Нерезиденты (Тошав Хуц) не имеют права на льготные ставки первичного жилья и платят те же 8% и 10%, что и инвесторы-резиденты. Новые репатрианты (Оле Хадаш) могут претендовать на сниженные ставки – конкретные условия зависят от даты алии и стоимости объекта.

Аренда как источник текущего дохода

Квартира в Тель-Авиве генерирует арендный поток, который частично компенсирует просадки в акционном портфеле. Для налогообложения арендного дохода доступны три режима. Первый – полное освобождение при доходе до 5 654 шекеля в месяц. Второй – фиксированные 10% с валового дохода без права вычетов. Третий – стандартная прогрессивная шкала с возможностью учёта расходов на амортизацию и обслуживание. Нерезидентам следует помнить: арендатор обязан удерживать 25% налога у источника, если у владельца нет справки об освобождении от налогового инспектора.

Таким образом, даже при коррекции фондового рынка арендный доход продолжает поступать – это и есть практическая защита капитала.

Акции как инструмент ликвидности

Биржевые активы обеспечивают мгновенную ликвидность, которой лишена недвижимость, и позволяют оперативно перераспределять капитал при изменении рыночной конъюнктуры.

Недвижимость сложно продать быстро без потери в цене. Акции, напротив, можно реализовать за часы. В периоды роста рынка портфель ценных бумаг обгоняет доходность аренды. В периоды спада именно квартира удерживает общую стоимость портфеля. Стоит отметить, что Израиль подписал соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Германией, США, Великобританией и рядом других стран. Это снижает суммарную налоговую нагрузку для инвесторов с зарубежными активами.

Продажа квартиры: налог на прирост капитала

При продаже недвижимости применяется Мас Шевах – налог на прирост капитала по ставке 25% от чистой прибыли. Израильские резиденты, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, могут получить полное освобождение (Патор). Нерезиденты также вправе претендовать на освобождение, но только при условии, что они не владеют жильём в стране проживания. Доказательство этого факта требует официальной справки от налоговых органов страны резидентства – получить её зачастую непросто. В качестве альтернативы существует механизм линейного льготного расчёта (Хисув Линеари Мотав).

Как сбалансировать доли активов

Оптимальное соотношение недвижимости и акций зависит от горизонта инвестирования, налогового статуса и готовности к рискам – универсального рецепта не существует.

Практикующие финансовые советники рекомендуют рассматривать квартиру как долгосрочный актив с горизонтом от 7-10 лет. Акции занимают более мобильную часть портфеля и позволяют реагировать на краткосрочные возможности. При ипотечном финансировании нерезиденты получают до 50% стоимости объекта (LTV), резиденты – до 75% для первичного жилья и до 50% для инвестиционного. Использование кредитного плеча увеличивает потенциальную доходность, но также повышает риски. Вместе с тем расходы на входе необходимо учитывать заранее: услуги Метавэха составляют около 2% от стоимости плюс НДС (Мам) по ставке 18%, услуги адвоката – от 0,5% до 1,5% плюс НДС.

Перед любой сделкой убедитесь в наличии всех разрешений на строительство и проверьте выписку Несах Табу – она подтверждает право собственности, наличие ипотек и обременений.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Читать полный гид: Гибридный портфель: недвижимость Израиля и финансовые активы

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какова ставка налога на покупку квартиры в Тель-Авиве для нерезидента?

Ответ: Нерезиденты платят 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Можно ли получить освобождение от налога на аренду в Израиле?

Ответ: Да, при доходе до 5 654 шекелей в месяц арендный доход полностью освобождён от налога.

Вопрос: Какое соотношение недвижимости и акций считается оптимальным?

Ответ: Универсального ответа нет – всё зависит от горизонта инвестирования и налогового статуса инвестора.

Вопрос: Что даёт покупка квартиры на частной земле (Табо) в Тель-Авиве?

Ответ: Полноправное постоянное владение без зависимости от условий аренды у государства.

Вопрос: Какой максимальный кредит может получить иностранный инвестор в израильском банке?

Ответ: Нерезиденты получают ипотеку с LTV до 50% от стоимости объекта.