ТАМА 38/2 и городское обновление в 2026 году

В рамках этой программы застройщик получает право возвести увеличенный жилой дом взамен снесённого. Жильцы, в свою очередь, получают новые квартиры большей площади. Порог согласия владельцев для стандартного проекта Пинуи-Бинуи составляет 67% от общего числа квартир в здании. Это принципиальное условие, без выполнения которого реализация проекта невозможна.

Сегодня инвесторы всё чаще оценивают перспективы таких проектов не только с точки зрения планировочных норм, но и через призму транспортной инфраструктуры. Новые линии метро в Тель-Авивской агломерации меняют инвестиционную карту страны.

Метро как катализатор ликвидности недвижимости

Аналитики фиксируют рост интереса к объектам вблизи запланированных станций. Покупатели готовы платить премию за пешеходную доступность к транспортному узлу. Для обновлённых зданий это особенно важно: новый дом на месте снесённого сочетает современные стандарты строительства с исторически сложившейся городской средой.

Районы, которые ранее считались второстепенными, выходят на первый план. Это происходит именно благодаря изменению транспортной доступности. Инвестор, вошедший в проект на раннем этапе – до завершения строительства метро – потенциально получает выигрыш как по стоимости входа, так и по будущей доходности.

Частная земля (Табо) как дополнительное преимущество

93% израильской земли находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильского земельного управления). Покупатели таких участков получают долгосрочную аренду на 49 или 98 лет – но не право собственности в полном смысле. Однако в сложившихся городских районах, в том числе в Тель-Авиве и Бат-Яме, значительная часть объектов находится на частной земле с полным правом собственности (Табо/фрихолд). Для иностранного инвестора это принципиальное преимущество: не требуется получать одобрение земельного управления при последующей продаже.

При покупке любого объекта необходимо запросить Несах Табу – официальную выписку из реестра, подтверждающую право собственности, наличие залогов и обременений. Это обязательный шаг до подписания договора.

Налоговая нагрузка при инвестировании в обновлённые объекты

Нерезиденты (Тошав Хуц) не имеют права на пониженные ставки, даже если покупают единственное жильё в Израиле. Это важно учитывать при расчёте бюджета входа. Если инвестор планирует перепродажу после завершения обновления здания, возникает Мас Шевах – налог на прирост капитала по ставке 25% от чистой прибыли.

Нерезидент может претендовать на освобождение от Мас Шевах при продаже единственного жилья в Израиле – но только при условии документального подтверждения отсутствия жилой собственности в стране проживания. Это подтверждение требует официальной справки от налогового органа соответствующей страны, что на практике бывает затруднительно.

Арендный доход и налогообложение

Если инвестор планирует сдавать обновлённую квартиру в аренду, он может выбрать один из трёх налоговых режимов. Первый – полное освобождение при арендной ставке ниже 5 654 шекелей в месяц. Второй – фиксированные 10% от всего дохода без вычетов. Третий – стандартные ставки подоходного налога с правом вычета расходов.

Важно учесть: если арендодатель является нерезидентом, арендатор обязан удерживать налог у источника в размере 25%, если у владельца нет освобождения от налогового инспектора. Новые репатрианты (Оле Хадаш) не могут применять льготу по статье 14 налогового ордонанса к доходам от израильской недвижимости – она распространяется только на зарубежные источники дохода.

Ликвидность после обновления: что реально меняется

После завершения проекта ТАМА 38/2 объект становится новостройкой де-факто. Покупатели получают квартиры с современными коммуникациями, лифтом, подземной парковкой и укреплённым бомбоубежищем (мамад). Вместе с тем расположение в сложившемся районе с развитой коммерческой инфраструктурой остаётся неизменным.

Новые транспортные коридоры усиливают этот эффект. Районы с историческим городским контекстом и прямым доступом к метро становятся особенно привлекательными для молодых профессиональных арендаторов. Это формирует устойчивый спрос и, по оценкам риэлторов, положительно влияет на доходность аренды – хотя конкретные показатели варьируются в зависимости от локации и состояния рынка.

Стоимость новостроек от застройщика облагается НДС по ставке 18% (с 1 января 2025 года). При перепродаже между частными лицами НДС, как правило, не взимается. Ипотека для нерезидентов ограничена соотношением LTV 50% от стоимости объекта.

Услуги риэлтора (Метавэх) обойдутся примерно в 2% от стоимости сделки плюс НДС – каждая из сторон платит самостоятельно. Юридическое сопровождение адвоката составит ориентировочно 0,5-1,5% от стоимости объекта плюс НДС.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой порог согласия требуется для запуска проекта ТАМА 38/2 (Пинуи-Бинуи)?

Ответ: Для стандартного проекта необходимо согласие 67% владельцев квартир в здании.

Вопрос: Платит ли иностранный инвестор повышенный налог при покупке обновлённой квартиры?

Ответ: Да, нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Как близость к метро влияет на ликвидность обновлённого объекта?

Ответ: Транспортная доступность повышает спрос на аренду и ускоряет продажу объекта.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при покупке?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка, подтверждающая право собственности, залоги и обременения объекта.

Вопрос: Облагается ли НДС покупка квартиры в рамках проекта обновления у застройщика?

Ответ: Да, новые квартиры от застройщика облагаются НДС по ставке 18% с 2025 года.