Что такое ТАМА 38/2 и почему это важно для иностранных покупателей

ТАМА 38/2 – это механизм городского обновления, при котором старое здание сносится полностью, а на его месте возводится новый жилой дом. Иностранный инвестор, купивший квартиру в таком доме, автоматически становится участником процесса реновации.

Для нерезидентов это создаёт специфические риски. Права собственности, налоговые обязательства и переговорные позиции кардинально отличаются от тех, что имеют местные жители. Понимание этих различий – первый шаг к грамотной инвестиции.

Старый жилой фонд в таких городах, как Тель-Авив и Бат-Ям, часто расположен на частной земле (Табо / фрихолд). Это принципиально важно: 93% земли Израиля управляется Рашут Меқрқеин Исраэль (Израильским земельным управлением), и покупатель получает лишь долгосрочную аренду на 49 или 98 лет. Частная земля в старых кварталах даёт полное право собственности без продлений и согласований с управлением.

Порог согласия и права меньшинства при сносе

Для стандартного проекта ТАМА 38/2 (Пинуй-Бинуй) требуется согласие двух третей – 67% – владельцев квартир в здании. Это ключевой юридический порог, отделяющий добровольное участие от принудительного выкупа.

Иностранный инвестор, владеющий одной квартирой в многоквартирном доме, может оказаться в меньшинстве. Если большинство соседей проголосует за снос, несогласные собственники рискуют столкнуться с судебным давлением. Израильские суды в ряде случаев обязывали несогласных участвовать в проекте, если те злоупотребляли правом вето.

Важно учесть, что закон о реконструкции для зон военных разрушений (Хок ле-Шикум Нифгаей Милхама), официально принятый Кнессетом 31 марта 2026 года, устанавливает иной порог – 51% по зданию или 80% по всему комплексу. Этот закон применяется исключительно к пострадавшим от войны районам и не распространяется на стандартные проекты реновации.

Налог на покупку для нерезидентов: жёсткие условия

Нерезидент (Тошав Хуц) платит налог на покупку (Мас Рехиша) по ставке 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога – вне зависимости от того, является ли это его единственной недвижимостью в Израиле.

Льготные ставки для владельцев единственного жилья (от 0% до 5%) доступны только гражданам-резидентам Израиля. Нерезиденты автоматически облагаются по инвестиционной шкале. При покупке квартиры под реновацию стоимостью, например, 2 500 000 шекелей налог составит 200 000 шекелей. Это существенная статья расходов, которую необходимо закладывать в бюджет заранее.

Новые репатрианты (Оле Хадаш) вправе претендовать на сниженные ставки в течение определённого периода после алии. Точные условия зависят от даты репатриации и стоимости объекта – проконсультируйтесь со специалистом.

Налог на прирост капитала при продаже обновлённой квартиры

При продаже квартиры после реновации нерезидент уплачивает налог на прирост капитала (Мас Шевах) по ставке 25% от чистой прибыли с учётом инфляционной корректировки.

Резидент, продающий единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, может получить полное освобождение (Патор) при условии владения объектом не менее 18 месяцев. Нерезидент теоретически тоже вправе на него претендовать – но лишь при наличии официального сертификата от налогового органа страны проживания, подтверждающего отсутствие жилья за рубежом. На практике получить такой документ крайне сложно.

Однако существует альтернативный механизм – линейный льготный расчёт (Хисув Линеари Мотав), позволяющий снизить налоговую нагрузку. Его применимость в каждом случае оценивается индивидуально.

Арендный доход в период ожидания сноса

Пока здание ожидает одобрения проекта реновации, квартиру можно сдавать в аренду – и это нередко единственный способ покрыть текущие расходы на содержание актива.

В 2025 году действуют три налоговых трека для арендодателей. Первый – освобождение от налога при аренде до 5 654 шекелей в месяц. Второй – фиксированная ставка 10% на всю сумму дохода без права на вычеты. Третий – стандартная прогрессивная шкала с возможностью учесть расходы на амортизацию, ремонт и ипотечные проценты.

Стоит отметить важный нюанс для нерезидентов: арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет освобождения от налогового инспектора. Это требование часто застаёт иностранных владельцев врасплох.

Проверка прав собственности и разрешений на строительство

Перед покупкой любого объекта под реновацию необходимо получить Несах Табу – официальную выписку из реестра прав на недвижимость, подтверждающую собственника, ипотеки и обременения.

Кроме того, следует проверить наличие всех разрешений на строительство через местный комитет по планированию и строительству. Покупка квартиры с самовольными пристройками или незаконными перепланировками создаёт серьёзную юридическую и финансовую ответственность для нового владельца. Согласно Закону о планировании и строительстве 1965 года, любое строительство требует разрешения соответствующих комитетов.

Ипотека для нерезидентов в израильских банках ограничена коэффициентом LTV 50% от стоимости объекта. Это вдвое меньше, чем для резидентов при покупке первичного жилья.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой процент владельцев должен одобрить снос по стандартному проекту ТАМА 38/2?

Ответ: Для стандартного Пинуй-Бинуй требуется согласие 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Платит ли нерезидент налог на покупку по сниженной ставке, если это его единственная квартира в Израиле?

Ответ: Нет. Нерезидент всегда платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Можно ли нерезиденту получить освобождение от налога на прирост капитала при продаже?

Ответ: Теоретически да, но только при наличии официального сертификата об отсутствии жилья за рубежом. Это сложно на практике.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при покупке?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра недвижимости, подтверждающая права собственности, ипотеки и обременения.

Вопрос: Какой максимальный кредит может получить иностранный инвестор в израильском банке?

Ответ: Нерезидент может получить ипотеку с LTV не более 50% от стоимости объекта.