Что такое ТАМА 38/2 и почему это важно для инвестора

ТАМА 38/2 – программа сноса и строительства в рамках национального плана укрепления зданий против землетрясений. Для иностранного покупателя участие в таком проекте сопряжено с рядом правовых ограничений.

Программа ТАМА 38/2 предполагает полный снос устаревшего здания и возведение нового на том же участке. Застройщик получает право на дополнительные этажи и площади. Жильцы взамен получают увеличенные квартиры с современными инженерными системами. Звучит привлекательно – но только на первый взгляд.

Иностранный покупатель, приобретающий квартиру в здании под ТАМА 38/2, сталкивается с комплексом правовых и финансовых барьеров. Эти барьеры существенно отличаются от тех, с которыми имеет дело резидент Израиля.

Порог согласия собственников и права меньшинства

Для реализации стандартного проекта Пинуй-Бинуй (снос и строительство) необходимо согласие 67% собственников квартир в здании.

Это требование создаёт первый барьер для иностранца. Если вы приобретаете квартиру в здании, где уже идут переговоры о ТАМА 38/2, ваш голос становится частью этого порога. Отказ от подписания договора с застройщиком превращает вас в несогласного собственника.

Израильское законодательство предусматривает механизм принудительного выкупа доли несогласного меньшинства через суд – при условии, что большинство уже достигнуто. Иностранному собственнику, находящемуся за рубежом, участие в судебном разбирательстве в Израиле крайне затруднено. Логистика, языковой барьер и необходимость местного юридического представительства делают этот процесс дорогостоящим.

Важно учесть: закон о реконструкции объектов, пострадавших в ходе войны, устанавливает иной порог – 51% на здание или 80% по всему комплексу. Однако стандартные инвестиционные проекты ТАМА 38/2 под этот закон не подпадают.

Налоговые барьеры для нерезидентов при ТАМА 38/2

Нерезидент Израиля (Тошав Хуц) платит налог на покупку по ставке инвестиционной недвижимости: 8% с первых 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы – независимо от того, является ли квартира единственной в его собственности.

При покупке новой квартиры у застройщика в рамках ТАМА 38/2 добавляется НДС (Мам) по ставке 18%. Это существенно увеличивает итоговую стоимость приобретения. Резидент, покупающий единственное жильё, платит НДС, но компенсирует это пониженной ставкой налога на покупку. Для нерезидента такой компенсации нет.

При последующей продаже квартиры нерезидент сталкивается с налогом на прирост капитала (Мас Шевах) по ставке 25% от чистой прибыли. Освобождение от этого налога (Патор) теоретически доступно нерезидентам – но только при условии, что они не владеют жилой недвижимостью в стране своего проживания. Для подтверждения требуется официальная справка от налогового органа страны проживания. На практике получить такой документ бывает крайне сложно.

Форма собственности на землю и риски долгосрочной аренды

93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Меқаркеин Исраэль (Управление земель Израиля), и большинство сделок оформляется как долгосрочная аренда на 49 или 98 лет, а не как полноценное право собственности.

При реализации ТАМА 38/2 на арендованной государственной земле застройщик обязан переоформить договор аренды с Рашут Меқаркеин Исраэль. Это требует дополнительных согласований и может затянуть сроки проекта на месяцы или годы. Для иностранного инвестора, не знакомого с израильской бюрократией, этот процесс непрозрачен.

Однако в старых городских районах – например, в Тель-Авиве и Бат-Яме – значительная часть вторичного жилья расположена на частной земле (Табо/Фрихолд). Такие объекты не требуют продления аренды и не зависят от решений Рашут Меқаркеин Исраэль. Для иностранного инвестора это весомое преимущество при выборе объекта.

Перед покупкой обязательно запросите Несах Табу – официальную выписку из реестра недвижимости, подтверждающую форму собственности, обременения и залоги.

Практические барьеры: ипотека, управление и строительные разрешения

Банки Израиля ограничивают ипотеку для нерезидентов: максимальный LTV составляет 50% от стоимости объекта. Резиденты при покупке первичного жилья могут рассчитывать на 75%. В условиях ТАМА 38/2, где итоговая стоимость квартиры формируется только после завершения строительства, оценка залога и расчёт ипотеки становятся ещё сложнее.

Вместе с тем существует риск строительного разрешения. Согласно Закону о планировании и строительстве 1965 года, любое строительство требует разрешения местных и региональных плановых комиссий. Покупка квартиры в здании с незаконными постройками влечёт серьёзную юридическую и финансовую ответственность для покупателя. В проектах ТАМА 38/2 необходимо проверять наличие всех разрешений до заключения сделки.

Дополнительно: арендный доход от израильской недвижимости облагается налогом вне зависимости от резидентства владельца. При сдаче квартиры в аренду арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25% – если только владелец не получил освобождение от налогового инспектора. Это создаёт административную нагрузку для иностранца, управляющего объектом дистанционно.

Расходы на юридическое сопровождение составляют примерно 0,5-1,5% от стоимости объекта плюс НДС. Услуги Метавэха (агента по недвижимости) – около 2% плюс НДС, оплачиваются обеими сторонами сделки отдельно.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой порог согласия нужен для стандартного проекта ТАМА 38/2?

Ответ: Для стандартного Пинуй-Бинуй требуется согласие 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Платит ли нерезидент НДС при покупке новой квартиры от застройщика?

Ответ: Да, ставка НДС (Мам) на новые квартиры от застройщика составляет 18%.

Вопрос: Может ли иностранный покупатель получить освобождение от налога Мас Шевах при продаже?

Ответ: Может, но только при условии отсутствия жилья в стране проживания и наличия официального подтверждения от зарубежного налогового органа.

Вопрос: Каков максимальный LTV для нерезидента в израильском банке?

Ответ: Банки Израиля ограничивают ипотеку для нерезидентов на уровне 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при покупке?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая форму собственности, обременения и залоги на объект.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.