Налоговый статус иностранного инвестора в Израиле

Иностранный инвестор (Тошав Хуц) не имеет права на льготные ставки налога при покупке недвижимости – даже если это его единственный объект в стране.

Это принципиальное отличие от израильских резидентов. Если вы изучаете инвестиции в израильскую недвижимость и рассматриваете различные стратегии входа на рынок, налоговая нагрузка должна быть первым пунктом в вашем финансовом плане. Нерезиденты платят налог на покупку (Мас Рехиша) по ставкам инвестиционной недвижимости: 8% с суммы до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога.

Особняком стоит статус нового репатрианта (Оле Хадаш). Если вы сделали алию, вы можете претендовать на сниженные ставки Мас Рехиша в течение определённого периода после переезда. Точные условия зависят от даты алии и стоимости объекта – уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Мас Шевах: налог на прирост капитала при продаже

Стандартная ставка налога на прирост капитала (Мас Шевах) составляет 25% от чистой прибыли – после поправки на инфляцию и вычета допустимых расходов.

Израильские резиденты, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, могут полностью освободиться от этого налога (Патор). Нерезидент формально тоже вправе претендовать на освобождение – но лишь при одном условии: он не должен владеть жилой недвижимостью в стране своего проживания. Подтвердить это нужно официальной справкой от налоговых органов страны резидентства. На практике получить такой документ удаётся далеко не всегда.

Тем не менее существует альтернативный механизм – линейный льготный расчёт (Хисув Линеари Мотав). Он позволяет снизить налоговую базу пропорционально сроку владения. Консультация специалиста здесь обязательна: конкретные параметры расчёта зависят от индивидуальных обстоятельств сделки.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Налогообложение арендного дохода: три трека

Все арендодатели в Израиле – и резиденты, и нерезиденты – обязаны платить налог с дохода от аренды. Выбор трека существенно влияет на итоговую нагрузку.

Трек 1: освобождение от налога

Если ежемесячная арендная плата не превышает 5 654 шекеля (порог 2025 года), доход полностью освобождается от подоходного налога. Это самый простой вариант для небольших объектов.

Трек 2: фиксированные 10%

Налог уплачивается с первого шекеля по ставке 10% от валового дохода. Вычесть расходы нельзя, зато расчёт прозрачен и предсказуем. Этот трек популярен среди инвесторов с несколькими объектами.

Трек 3: прогрессивная шкала

Применяются стандартные ставки подоходного налога, однако разрешено вычитать амортизацию, расходы на обслуживание и проценты по ипотеке. При этом требуется ежегодная подача отчётности в Рашут hа-Мисим. Этот трек выгоден при высоких документально подтверждённых расходах.

Важно учесть: если нерезидент получает арендный доход, арендатор по закону обязан удержать налог у источника по ставке 25%. Исключение – наличие справки об освобождении от налогового инспектора. Льгота по статье 14 Закона о подоходном налоге для новых репатриантов распространяется только на доходы за пределами Израиля. Аренда израильской недвижимости под эту льготу не подпадает.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

НДС, ипотека и структура расходов

Покупка новой квартиры у застройщика облагается НДС (Мам) по ставке 18% – это существенная статья расходов, которую нельзя игнорировать при моделировании доходности.

Вторичный рынок между частными лицами, как правило, НДС не облагается. Это одна из причин, по которой опытные инвесторы нередко предпочитают вторичные объекты в сложившихся городских кварталах.

По ипотеке нерезиденты могут рассчитывать на финансирование не более 50% стоимости объекта (LTV). Резиденты при покупке основного жилья вправе получить до 75%. Расходы на сделку включают также комиссию Метавэха (агента по недвижимости) – около 2% плюс НДС, оплачиваемую каждой из сторон отдельно. Гонорар адвоката составляет примерно 0,5-1,5% плюс НДС.

Более того, муниципальный налог – Арнона – уплачивается тем, кто фактически занимает помещение: арендатором или владельцем. Размер зависит от площади и расположения объекта.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Права собственности и форма владения

93% израильской земли находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль, и большинство покупателей получают долгосрочную аренду на 49 или 98 лет – а не полноценное право собственности.

Однако в старых городских кварталах – например, в Тель-Авиве или Бат-Яме – значительная часть вторичного жилья расположена на частной земле (Табо/фрихолд). Для иностранного инвестора это принципиальное преимущество: полное право собственности без необходимости продлевать договор аренды или получать согласования от Рашут Мекаркеин Исраэль.

Все сделки регистрируются в Земельном кадастре (Табо). Перед покупкой обязательно запросите выписку Несах Табу – она подтверждает право собственности, наличие ипотеки и обременений. Кроме того, проверьте наличие разрешений на строительство: покупка объекта с самовольными постройками создаёт серьёзную правовую и финансовую ответственность для нового владельца.

Израиль имеет договоры об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией и рядом других стран. Это снижает риск двойного налогообложения, однако конкретный механизм зачёта зависит от страны резидентства инвестора.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Читать полный гид: Реставрация исторических зданий в Израиле 2026: инвестиции и правовой контекст

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог на покупку платит иностранный инвестор в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит Мас Рехиша по ставке 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Может ли иностранный инвестор получить освобождение от налога на прирост капитала?

Ответ: Да, но только при условии отсутствия жилой недвижимости за рубежом и наличия официального подтверждения от иностранных налоговых органов.

Вопрос: Какой порог освобождения от налога на аренду в 2025 году?

Ответ: Арендный доход до 5 654 шекелей в месяц полностью освобождён от подоходного налога в 2025 году.

Вопрос: Распространяется ли льгота нового репатрианта на аренду израильской квартиры?

Ответ: Нет, льгота по статье 14 действует только на доходы, полученные за пределами Израиля.

Вопрос: Какую долю стоимости объекта покрывает ипотека для нерезидента?

Ответ: Нерезиденты могут получить ипотеку не более 50% от стоимости приобретаемого объекта.