Два класса активов: разная природа риска

За тридцать лет израильский рынок пережил несколько кризисов. Биржевой индекс Тель-Авивской фондовой биржи падал в 2000–2002 годах и в кризис 2008 года на десятки процентов. Рынок недвижимости реагировал иначе: цены снижались медленнее и восстанавливались быстрее. Инвестор, выбирающий между этими активами, должен понимать различие между волатильностью и риском потери капитала.

Ценовые циклы на рынке жилья

С середины 1990-х годов израильский рынок жилья прошёл через несколько фаз. Период 1996–2007 годов характеризовался стагнацией и умеренным снижением реальных цен в ряде сегментов. Затем последовал длительный подъём, продолжавшийся вплоть до 2022 года. Аналитики фиксируют значительный рост цен за этот период, хотя конкретные годовые проценты варьируются в зависимости от источника и региона. С 2022 года рост замедлился под давлением высоких процентных ставок.

Фондовый рынок: доходность и цена волатильности

Индекс ТА-125 отражает динамику ведущих компаний страны. Волатильность акций измеряется в процентах за дни и недели, тогда как недвижимость переоценивается раз в месяцы. Это принципиальное различие влияет на психологию инвестора. Однако ликвидность акций – их очевидное преимущество: продать пакет можно в течение одного торгового дня.

Порог входа на фондовом рынке минимален. Это делает акции доступным инструментом для широкого круга инвесторов. Недвижимость требует иного масштаба капитала и длительного цикла сделки.

Война и волатильность: уроки 2023–2026 годов

Война, начавшаяся 7 октября 2023 года и переименованная в октябре 2025 года в Войну Возрождения (Милхемет ха-Ткума), создала беспрецедентный стресс для обоих рынков. Акции отреагировали немедленным падением в первые дни. Рынок недвижимости отреагировал иначе: сделки временно замерли, но цены на большинстве рынков не обрушились. В июне 2025 года операция Ам Кeлав нанесла прямой ущерб жилому фонду в ряде городов, включая прямое попадание в жилой дом в Холоне 19 июня 2025 года.

31 марта 2026 года Кнессет официально принял закон о реконструкции пострадавших от войны территорий (Хок ле-Шикум Нифгаей Милхама). Закон предусматривает порог согласия 51% собственников по каждому зданию или 80% по всему комплексу. Пострадавшие получают компенсацию в размере стоимости нового, увеличенного жилья. Этот механизм существенно снижает риск необратимых потерь для владельцев недвижимости в зонах конфликта.

Налоговая нагрузка как фактор риска для инвестора

При покупке инвестиционной квартиры израильским резидентом ставка налога на покупку (Мас Рехиша) составляет 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Нерезиденты (Тошав Хуц) платят по тем же инвестиционным ставкам вне зависимости от того, является ли квартира их единственным жильём в Израиле. Это означает, что для окупаемости налога на входе требуются годы роста стоимости актива.

При продаже стандартная ставка налога на прирост капитала (Мас Шевах) составляет 25% от чистой прибыли. Израильский резидент, продающий единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, может претендовать на полное освобождение от налога при соблюдении условий: минимум 18 месяцев владения и статус единственного жилья. Для нерезидентов применение освобождения требует официального подтверждения об отсутствии жилья в стране проживания – это документально сложный процесс.

Арендный доход: три пути налогообложения

Для инвестора в аренду действуют три налоговых трека. Первый – полное освобождение при доходе ниже 5 654 шекелей в месяц. Второй – фиксированные 10% с валовой суммы без права на вычеты. Третий – стандартные прогрессивные ставки с правом на вычет расходов. Нерезиденты обязаны учитывать: арендатор обязан удерживать 25% налога у источника, если у арендодателя нет соответствующего разрешения от налогового инспектора.

Сравнение рисков: структурный взгляд

Недвижимость на государственных землях (93% территории Израиля находится под управлением Рашут Меqаркеин Исраэль – Управления земельными ресурсами Израиля) несёт специфический риск: право аренды на 49 или 98 лет, а не полное владение. Частная земля (Табо / фрихолд), которая чаще встречается во вторичном фонде крупных городов, обеспечивает полное бессрочное право собственности. Это структурное преимущество напрямую влияет на ликвидность и стоимость актива.

Акции лишены этого риска, но подвержены геополитической премии: в периоды эскалации рынок падает быстро и непредсказуемо. Диверсификация между двумя классами активов остаётся стандартным ответом на этот вызов.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой актив менее рискован для иностранного инвестора – акции или недвижимость в Израиле?

Ответ: Акции волатильнее, но ликвиднее. Недвижимость стабильнее, но несёт высокие налоговые и регуляторные риски для нерезидентов.

Вопрос: Каков налог на покупку квартиры для нерезидента в 2025 году?

Ответ: Нерезиденты платят 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы без льготных ставок.

Вопрос: Есть ли в Израиле федеральный налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Как война повлияла на права собственников пострадавшего жилья?

Ответ: Закон от 31 марта 2026 года гарантирует компенсацию в виде нового увеличенного жилья при согласии 51% собственников здания.

Вопрос: Что такое линейный расчёт (Хисув Линеари Мотав) при продаже недвижимости?

Ответ: Это метод снижения налога на прирост капитала для определённых категорий продавцов. Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.