Два актива, две логики: биржа и израильская недвижимость

Когда фондовые рынки рушатся, израильская недвижимость исторически демонстрировала устойчивость – а порой и продолжала дорожать. Понять эту закономерность важно каждому инвестору, выбирающему между акциями и квадратными метрами.

Биржа и рынок недвижимости движутся по разным законам. Акции реагируют на новости за секунды. Цены на израильскую недвижимость в сравнении с фондовым рынком меняются медленнее, но устойчивее. Именно эта инертность превращает квадратные метры в защитный актив в периоды турбулентности.

Израильский рынок жилья обладает структурными особенностями. 93% земли управляется Рашут Меакркеин Исраэль (Израильским земельным управлением). Новое строительство ограничено бюрократическими и плановыми барьерами. Спрос со стороны репатриантов и локального среднего класса остаётся стабильным. Всё это создаёт фундаментальную поддержку цен даже в сложные периоды.

Биржевые кризисы: что происходило с недвижимостью

В периоды крупных биржевых потрясений израильский рынок жилья, как правило, не следовал за падением акций – он либо стагнировал, либо продолжал умеренный рост.

Рассмотрим несколько ключевых эпизодов. В 2000-2002 годах лопнул пузырь доткомов. Индексы NASDAQ потеряли около 78% от пика. Израильские технологические компании пострадали серьёзно. При этом цены на жильё в Тель-Авиве и центральном округе показали лишь умеренную коррекцию – и быстро восстановились.

Глобальный финансовый кризис 2008-2009 годов стал настоящим стресс-тестом. Мировые индексы рухнули на 40-50%. Израильский рынок акций также просел. Однако рынок жилья отреагировал иначе: после краткосрочной паузы цены возобновили рост. Аналитики фиксируют, что именно с 2008 по 2015 год израильская недвижимость пережила один из наиболее выраженных ценовых циклов роста в своей истории.

Пандемия 2020 года добавила ещё один показательный эпизод. Биржи обвалились в марте, затем резко восстановились. Рынок недвижимости практически не почувствовал провала – спрос на жильё в условиях локдаунов только вырос. Ипотечные ставки оставались низкими, что подтолкнуло покупателей к действию.

Структурные причины устойчивости израильского жилья

Устойчивость израильской недвижимости к биржевым шокам объясняется несколькими фундаментальными факторами – от земельного дефицита до демографии.

Первый фактор – ограниченное предложение. Поскольку 93% земли находится под управлением государственного Рашут Меакркеин Исраэль, выход новых участков под застройку строго регулируется. Разрыв между спросом и предложением сохраняется годами.

Второй фактор – стабильный демографический спрос. Израиль входит в число стран ОЭСР с наиболее высоким естественным приростом населения. Кроме того, репатриация (алия) создаёт постоянный приток новых покупателей и арендаторов.

Третий фактор – ограниченность ипотечного плеча. Израильский банковский регулятор ограничивает выдачу ипотеки: для первичного жилья резидентов – до 75% от стоимости объекта, для инвестиционной недвижимости – до 50%. Нерезиденты и иностранные инвесторы также ограничены 50%. Это снижает системный риск перегрева через кредит.

Важно учесть и налоговую структуру. Покупатели инвестиционных квартир и нерезиденты платят налог на приобретение (Мас Рехиша) по ставке 8% на первые 6 055 070 шекелей и 10% выше этой суммы. Это сдерживает спекулятивный спрос, но не уничтожает инвестиционный интерес.

Аренда как буфер: доход в период биржевой нестабильности

Недвижимость генерирует арендный доход даже тогда, когда биржа падает – это принципиальное отличие от акций, дивиденды по которым могут быть заморожены.

Израильский налоговый кодекс предлагает три режима налогообложения аренды. При доходе ниже 5 654 шекеля в месяц – полное освобождение от налога. Альтернативно можно выбрать фиксированную ставку 10% на весь доход без вычета расходов. Третий вариант – стандартная прогрессивная шкала с возможностью вычета амортизации и процентов по ипотеке.

Нерезиденты вправе использовать те же три режима. Однако следует помнить: если арендодатель-нерезидент не имеет соответствующего сертификата от налоговых органов, арендатор обязан удерживать 25% налога у источника. Это технический момент, который важно урегулировать заблаговременно.

Более того, Израиль заключил соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США и рядом других стран. Это позволяет иностранным инвесторам структурировать налоговую нагрузку более эффективно.

Риски, которые нельзя игнорировать

Недвижимость – не безрисковый актив. Военные конфликты, операционные издержки и налоговая нагрузка при продаже способны существенно изменить итоговую доходность.

Операция «Ам Келав» в июне 2025 года напомнила инвесторам о геополитическом риске. Прямые попадания в жилые здания (например, в Холоне 19 июня 2025 года) создают реальный ущерб. Кнессет принял закон о реконструкции пострадавших объектов («Хок ле-шикум нифгаей милхама») 31 марта 2026 года. Порог согласия для реконструкции – 51% собственников здания или 80% по всему комплексу.

При продаже недвижимости применяется налог на прирост капитала (Мас Шевах) – 25% от чистой прибыли. Израильские резиденты, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, могут быть освобождены от уплаты при соблюдении условий (владение не менее 18 месяцев, объект является единственным). Нерезиденты вправе претендовать на аналогичное освобождение, но только при наличии официального подтверждения от налоговых органов страны проживания об отсутствии там жилой собственности.

Следовательно, инвестору важно заранее просчитать не только потенциал роста, но и налоговые обязательства при выходе из позиции. Сделки регистрируются в земельном реестре Табо, а подтверждением прав служит документ Несах Табу.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Почему израильская недвижимость растёт даже в кризис?

Ответ: Ограниченное предложение земли, стабильный демографический спрос и консервативное ипотечное регулирование поддерживают цены.

Вопрос: Какой налог платит нерезидент при покупке квартиры в Израиле?

Ответ: Нерезиденты платят Мас Рехиша по ставке 8% до 6 055 070 шекелей и 10% выше этой суммы.

Вопрос: Можно ли нерезиденту не платить налог с аренды?

Ответ: Нет, все арендные доходы с израильской недвижимости облагаются налогом – освобождение для нерезидентов не предусмотрено.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из земельного реестра, подтверждающая право собственности, ипотеки и обременения.

Вопрос: Есть ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Читать полный гид: Исторические примеры: когда недвижимость выигрывала у фондового рынка