Доходность квартир: три города, два горизонта

Инвесторы, выбирающие между Тель-Авивом, Нью-Йорком и Лондоном, сталкиваются с принципиально разными моделями доходности. Краткосрочная аренда и долгосрочное владение дают несопоставимые результаты в зависимости от рынка и налоговой системы.

Выбор города для вложений в недвижимость – это не только вопрос цены квадратного метра. Речь идёт о разнице в структуре доходности, налоговой нагрузке и ликвидности актива. Рассмотрим три ключевых рынка через призму практического инвестора.

Тель-Авив: налоговая специфика и структура дохода

Арендная доходность в Тель-Авиве, по данным местных риэлторов, составляет ориентировочно 3-5% годовых в сегменте долгосрочной аренды. Краткосрочная аренда через платформы типа Airbnb исторически давала более высокие показатели, однако сопряжена с операционными издержками и регуляторными рисками.

Важно учесть налоговую структуру. Для нерезидентов арендный доход от израильской недвижимости облагается налогом в обязательном порядке. Доступны три налоговых трека: освобождение при аренде ниже 5 654 шекелей в месяц, фиксированная ставка 10% от валового дохода без права на вычеты, либо налогообложение по прогрессивной шкале с возможностью учёта расходов. Арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя-нерезидента нет освобождения от налогового инспектора.

При продаже израильской квартиры нерезидент уплачивает налог на прирост стоимости (Мас Шевах) по ставке 25% от чистой прибыли. Освобождение возможно лишь при отсутствии жилой недвижимости в стране проживания – что крайне сложно доказать документально. Кроме того, налог на покупку (Мас Рехиша) для нерезидентов составляет 8% на первые 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы. Это существенно влияет на точку безубыточности инвестиции.

93% израильской земли управляется Рашут Мекаркеин Исраэль – Управлением земельных ресурсов. Большинство покупателей получают долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Однако в центре Тель-Авива значительная часть вторичного жилья расположена на частной земле (Табо), что является ощутимым преимуществом для иностранного инвестора.

Нью-Йорк: высокий порог входа, стабильный доход

Нью-Йорк предлагает высокую ликвидность и правовую защищённость, однако сочетание налогов штата, города и федерального уровня делает структуру расходов одной из наиболее сложных среди глобальных рынков.

Долгосрочная доходность в Нью-Йорке, по оценкам аналитиков, традиционно ниже, чем в Тель-Авиве, и варьируется в зависимости от района и типа объекта. Краткосрочная аренда в Манхэттене и Бруклине регулируется всё жёстче: законодательство с 2023 года фактически запрещает большинство краткосрочных сдач без постоянного присутствия хозяина. Это радикально изменило расчёты инвесторов, ориентировавшихся на посуточную аренду.

Для иностранного покупателя ключевым фактором становится налог на прирост капитала при продаже. Нерезиденты США уплачивают федеральный налог и налог штата Нью-Йорк. Ставки зависят от срока владения и статуса налогоплательщика. Израиль и США имеют договор об избежании двойного налогообложения, что частично снижает нагрузку для инвесторов, держащих активы в обеих странах.

Лондон: стабильность с высокими издержками входа

Лондонский рынок исторически привлекает инвесторов надёжностью правовой системы и прозрачностью сделок. Долгосрочная аренда в центральных районах даёт доходность, сопоставимую с тель-авивской. Краткосрочная аренда регулируется правилом 90 дней в год для большинства объектов без специального разрешения.

Однако гербовый сбор (Stamp Duty Land Tax) для иностранных покупателей в 2025 году включает дополнительную надбавку. Это увеличивает порог входа и удлиняет период окупаемости. Налог на прирост капитала при продаже для нерезидентов также применяется в обязательном порядке. Великобритания и Израиль связаны договором об избежании двойного налогообложения.

С другой стороны, Лондон предлагает развитый рынок управляющих компаний, что снижает операционную нагрузку на дистанционного инвестора. Стоимость управления объектом, как правило, составляет определённый процент от арендного дохода – уточняйте актуальные ставки у местных управляющих.

Сравнительный анализ: что выбрать инвестору

Каждый из трёх рынков имеет отчётливые преимущества и уязвимости, которые проявляются по-разному в краткосрочной и долгосрочной перспективе.

Тель-Авив привлекает динамикой цен и относительно низким порогом регуляторного давления на долгосрочную аренду. Вместе с тем налоговая нагрузка на нерезидентов при входе и выходе из актива существенна. Нью-Йорк обеспечивает максимальную ликвидность и правовую защиту, но краткосрочная аренда фактически закрыта для нового инвестора. Лондон балансирует между стабильностью и высокими транзакционными издержками.

При долгосрочном горизонте (от 7-10 лет) Тель-Авив исторически демонстрировал устойчивый рост стоимости активов – аналитики фиксируют рост цен в последние годы, хотя конкретные цифры требуют уточнения у специалиста. Для краткосрочного горизонта с активным управлением ни один из рынков не даёт гарантированного результата без детального анализа локации и операционной модели.

Следовательно, выбор рынка должен определяться не только валовой доходностью, но и итоговым денежным потоком после всех налогов, комиссий и расходов на управление. Налоговые договоры между Израилем, США и Великобританией создают возможности для оптимизации – но только при грамотном структурировании через лицензированных консультантов.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Читать полный гид: Арендная доходность в Израиле и за рубежом: долгосрочные тренды

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог платит нерезидент при покупке квартиры в Тель-Авиве?

Ответ: Нерезиденты платят Мас Рехиша по ставке 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Можно ли освободиться от налога на прирост стоимости в Израиле?

Ответ: Нерезидент может претендовать на освобождение, только доказав отсутствие жилья в стране проживания официальным сертификатом.

Вопрос: Какой налоговый трек выгоднее для сдачи квартиры в аренду в Израиле?

Ответ: Оптимальный трек зависит от суммы дохода и расходов – уточните у налогового консультанта в Израиле.

Вопрос: Разрешена ли краткосрочная аренда через Airbnb в Нью-Йорке?

Ответ: С 2023 года большинство краткосрочных сдач без постоянного присутствия хозяина в Нью-Йорке запрещены.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при покупке в Израиле?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая право собственности, ипотеки и обременения на объект.