Почему вторичный рынок под снос привлекает иностранных инвесторов

Покупка старого жилья под программы реновации – один из немногих способов войти в израильский рынок недвижимости с умеренным бюджетом и потенциалом кратного роста капитала.

Тель-Авив и Бат-Ям располагают значительным фондом зданий 1950-1970-х годов постройки. Многие из них технически устарели, но расположены в локациях с высоким спросом. Иностранный инвестор, грамотно выбравший объект под программу Пинуй Бинуй или Тама 38, может получить новую квартиру большей площади взамен старой – без доплаты из собственного кармана.

Ключевой вопрос – не просто найти старое здание, а понять, соответствует ли оно критериям для включения в программу реновации. Именно здесь начинается реальный анализ.

Юридическая база: земля и права собственности

Перед покупкой любого объекта необходимо понять, на какой земле стоит здание – это напрямую влияет на возможность реализации проекта реновации.

93% израильской земли находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильского земельного управления). Покупатель, как правило, приобретает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полноценное право собственности. Фреехолд (Табо) встречается преимущественно в старых городских кварталах – именно там, где сосредоточен фонд зданий под реновацию.

Перед подписанием договора обязательно запросите выписку Несах Табо. Этот документ подтверждает права собственности, наличие ипотек и обременений. Покупка объекта с неурегулированными правами на землю создаёт серьёзные риски для реализации проекта.

Стоит отметить: наличие разрешений на строительство также критично. Согласно Закону о планировании и строительстве 1965 года, незаконные пристройки создают финансовую и юридическую ответственность для нового владельца. Проверяйте разрешения до заключения сделки.

Критерии выбора объекта с потенциалом реновации

Объект под снос должен соответствовать нескольким ключевым параметрам – только тогда проект реновации станет экономически целесообразным.

Местоположение и зонирование

Тель-Авив и Бат-Ям активно выдают разрешения на реализацию проектов Пинуй Бинуй в кварталах с устаревшим жилым фондом. Объект должен находиться в зоне, где местный комитет по планированию одобряет увеличение этажности. Без этого условия даже технически пригодное здание не получит статус проекта реновации.

Уровень консенсуса среди собственников

Для стандартного проекта Пинуй Бинуй требуется согласие 67% (двух третей) собственников квартир в здании. Это обязательный порог, установленный законодательством. Если здание насчитывает 20 квартир, инвестор должен понимать: не менее 14 собственников обязаны поддержать проект.

Важно учесть: если здание пострадало в результате военных действий и подпадает под действие Закона о реконструкции зон военного ущерба (принят Кнессетом 31 марта 2026 года), порог снижается до 51% собственников по зданию или 80% по всему комплексу.

Техническое состояние и год постройки

Здания 1950-1970-х годов постройки, не прошедшие сейсмоусиление, – первые кандидаты для включения в программы реновации. Аналитики рынка фиксируют повышенный интерес застройщиков именно к таким объектам в прибрежных районах Бат-Яма.

Налоговая нагрузка для иностранного инвестора

Нерезидент Израиля платит налог на покупку (Мас Рехиша) по ставке 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога – льготные ставки для единственного жилья на иностранцев не распространяются.

При продаже объекта нерезидент уплачивает налог на прирост капитала (Мас Шевах) по ставке 25% от чистой прибыли. Освобождение от налога возможно только при условии, что инвестор не владеет жилой недвижимостью в стране своего проживания – и может подтвердить это официальной справкой от налогового органа своей страны. На практике получить такой документ непросто.

Доходы от аренды также облагаются налогом. При ежемесячном доходе ниже 5 654 шекелей действует освобождение (Трек 1). Однако если арендная плата превышает этот порог, арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у владельца нет специального сертификата от налогового инспектора.

Ипотека для нерезидентов доступна с максимальным LTV 50%. Это означает, что половину стоимости объекта инвестор финансирует из собственных средств.

Услуги риэлтора составят около 2% от стоимости объекта плюс НДС (18%), услуги адвоката – от 0,5% до 1,5% плюс НДС. Представительство юриста настоятельно рекомендуется.

Израиль имеет договор об избежании двойного налогообложения с Россией и рядом других стран – уточните условия применительно к вашей ситуации у специалиста.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Практические шаги для входа в сделку

Последовательность действий определяет, насколько быстро инвестор пройдёт путь от выбора объекта до подписания договора.

Первый шаг – проверка выписки Несах Табо и разрешений на строительство. Второй – анализ статуса здания в местном комитете по планированию. Третий – оценка уровня согласия собственников. Четвёртый – привлечение лицензированного адвоката для сопровождения сделки. Пятый – открытие банковского счёта в Израиле и организация перевода средств.

Вместе с тем не стоит торопиться. Рынок реновации в Тель-Авиве и Бат-Яме развивается, однако сроки реализации проектов нередко растягиваются на годы. Инвестор должен быть готов к долгосрочному горизонту.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой порог согласия собственников нужен для стандартного проекта Пинуй Бинуй?

Ответ: Для стандартного проекта требуется согласие 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Какую ставку налога на покупку платит иностранный инвестор в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Может ли нерезидент получить ипотеку в израильском банке?

Ответ: Да, максимальный LTV для нерезидентов составляет 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Как подтвердить право собственности перед покупкой вторичного объекта?

Ответ: Запросите выписку Несах Табо – она подтверждает права собственности, ипотеки и обременения.