Тридцать лет инвестиций: что выгоднее в Израиле?

За период с 1996 по 2026 год израильская недвижимость показала устойчивый рост стоимости, опередив большинство других классов активов на местном рынке. Акции Israeli и глобальных индексов также приносили доход, однако с принципиально иным профилем риска.

Израильский рынок недвижимости прошел несколько циклов. В 2000-е годы цены росли умеренно, затем после 2008 года начался резкий подъем. Аналитики фиксируют устойчивый рост цен в последние годы, хотя конкретные ежегодные цифры варьируются по регионам и типам объектов. Фондовый рынок, напротив, демонстрировал высокую волатильность: кризис доткомов, кризис 2008 года, пандемия 2020 года – каждый раз портфели акций проседали на десятки процентов.

Ключевой вопрос для инвестора: какой актив обеспечивает лучший ROI с учетом налоговой нагрузки, транзакционных издержек и специфики израильского законодательства?

Недвижимость: реальный ROI с учетом налогов

Инвестиционная доходность израильской недвижимости складывается из прироста стоимости и арендного потока, однако налоги и расходы на вход существенно снижают итоговый показатель.

Налог при покупке (Мас Рехиша)

Для нерезидента, приобретающего любой объект, ставка налога на покупку составляет 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы. Резидент, покупающий вторую квартиру как инвестицию, платит те же ставки. Это немедленные потери капитала на входе – их нужно отбить ростом стоимости.

К расходам на вход добавляются: комиссия агента (Метавэх) около 2% от стоимости плюс НДС (Мам) 18% от комиссии, а также гонорар адвоката 0,5-1,5% плюс НДС. Итого стартовые издержки нерезидента могут составить 10-12% от цены объекта до фактического вступления в собственность.

Налог на аренду (2025)

Арендный доход до 5 654 шекелей в месяц полностью освобожден от налога по первому треку. Если аренда выше этого порога, инвестор выбирает между фиксированной ставкой 10% на весь валовый доход или стандартными прогрессивными ставками с вычетом расходов. Нерезиденту важно помнить: арендатор обязан удерживать 25% налога у источника, если нет справки от налогового ассессора.

Налог на прирост капитала (Мас Шевах)

При продаже инвестиционной квартиры нерезидент платит 25% на чистую прибыль. Освобождение для единственного жилья теоретически доступно, но требует официального подтверждения от налоговых органов страны проживания об отсутствии там жилой собственности – на практике это сложно реализовать. Альтернативой служит механизм линейного льготного расчета (Хисув Линеари Мотав).

По данным риэлторов, валовая арендная доходность в популярных городах составляет примерно 3-5% годовых, однако данные могут меняться в зависимости от района и типа объекта.

Акции: доходность без израильской специфики

Портфель акций не требует Мас Рехиша, не предполагает расходов на содержание и обеспечивает мгновенную ликвидность – но несет рыночный риск, не поддающийся локальному контролю.

Индекс Tel Aviv 125 (ТА-125) отражает динамику крупнейших израильских компаний. За 30 лет он показал значительный совокупный рост, однако периоды просадок были болезненными. Глобальные индексы типа S&P 500 в долларовом выражении за тот же период также показали сильный рост – с поправкой на валютный риск шекель-доллар.

Налогообложение прироста капитала по акциям для израильских резидентов аналогично недвижимости – 25%. Дивиденды облагаются по той же ставке. Однако отсутствуют расходы на вход в 10-12% и ежегодные операционные издержки.

Ликвидность как ключевое преимущество

Продать акции можно за секунды. Продажа квартиры занимает месяцы и стоит денег. Для инвестора с горизонтом менее пяти лет ликвидность акций критически важна. С другой стороны, недвижимость не падает в цене за одну торговую сессию на 30% – это психологическое преимущество для консервативного инвестора.

Земельный вопрос: 93% земли под управлением государства

93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильского земельного управления), что принципиально отличает израильскую недвижимость от большинства западных рынков.

Покупатель в большинстве случаев получает долгосрочную аренду земли на 49 или 98 лет, а не полноценное право собственности. Частная земля в формате Табо существует преимущественно в старых городских кварталах – Тель-Авиве, Бат-Яме и ряде других городов. Объекты на частной земле пользуются повышенным спросом среди иностранных инвесторов именно потому, что не требуют будущих согласований с земельным управлением.

Любая сделка подлежит регистрации в Земельном реестре (Табо). Перед покупкой инвестор обязан запросить выписку Несах Табу – официальный документ, подтверждающий право собственности, обременения и ипотеки на объект.

Война и восстановление: новый фактор ROI

Война Возрождения (Милхемет hа-Ткума), начавшаяся 7 октября 2023 года, создала новую инвестиционную переменную – законодательство о восстановлении поврежденных объектов.

31 марта 2026 года Кнессет официально принял закон о реконструкции пострадавших от войны территорий (Хок ле-Шикум Нифгаей Милхама). Порог согласия собственников для начала реконструкции поврежденного здания – 51% по конкретному строению или 80% по всему комплексу. Владельцы получают компенсацию в размере стоимости новой, увеличенной квартиры. Стандартный Пинуй-Бинуй (снос и восстановление) требует согласия 67% собственников – это другая программа, не путайте их.

Тем не менее, важно учитывать: операция Ам Кeлав в июне 2025 года показала, что прямые попадания в жилые здания (например, в Холоне 19 июня 2025 года) – это не абстрактный риск. Страхование объекта и изучение его статуса по программам восстановления стало частью due diligence.

Сравнение: что выбрать в 2025-2026 году?

Универсального ответа нет: выбор между недвижимостью и акциями зависит от горизонта инвестирования, налогового статуса и готовности к неликвидности.

Недвижимость оптимальна для инвестора с горизонтом от 10 лет, готового к высоким входным издержкам и операционному управлению объектом. Акции подходят тем, кто ценит гибкость, диверсификацию и минимальные транзакционные расходы. Важно учесть: при инвестировании через ипотеку для нерезидентов LTV ограничен 50% – это снижает эффект финансового рычага по сравнению с резидентами (до 75% для первичного жилья).

Вместе с тем, недвижимость в Израиле исторически воспринималась как защитный актив в условиях инфляции и геополитической нестабильности – качество, которое акции обеспечивают в меньшей степени.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог платит нерезидент при покупке квартиры в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Облагается ли налогом аренда до 5 654 шекелей в месяц?

Ответ: Нет, арендный доход ниже этого порога полностью освобожден от налога по первому треку.

Вопрос: Есть ли в Израиле федеральный налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Какой порог согласия нужен для реконструкции по программе Пинуй-Бинуй?

Ответ: Стандартный Пинуй-Бинуй требует согласия 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из Земельного реестра, подтверждающая право собственности и обременения объекта.