Правовая база: кто реально владеет землёй в Израиле

Понимание земельного режима – ключевой комплаенс-вопрос для любого нерезидента. Частная собственность типа Табо существует преимущественно в старых городских кварталах: Тель-Авив, Бат-Ям, Яффо. Именно там вторичный рынок и альтернативные инструменты оплаты вызывают наибольший интерес у международных покупателей. Договор аренды на 49 или 98 лет – стандартный формат на землях ИЗУ. Все сделки подлежат регистрации в Земельном реестре (Табо). Перед покупкой обязательно запросите выписку Несах Табу – она подтверждает право собственности, ипотеки и обременения.

Что проверить до подписания договора

Юридическая проверка начинается с анализа разрешений на строительство. Закон о планировании и строительстве 1965 года требует наличия разрешений на каждый строительный элемент. Покупатель, приобретший объект с самовольной постройкой, несёт полную юридическую и финансовую ответственность. Заметим: этот риск недооценивается инвесторами из СНГ, привыкшими к иным стандартам проверки.

Налог на покупку: ставки для нерезидентов в 2025 году

Налоговые скобки 2025 года заморожены на уровне 2024-го и действуют до 2027 года. Резидент, покупающий единственное жильё, пользуется льготной шкалой – нулевая ставка на первые 1 978 745 шекелей. Нерезидент этой льготы лишён полностью. Новые репатрианты (Оле Хадаш) вправе претендовать на сниженные ставки в течение определённого периода после алии – конкретные параметры зависят от даты репатриации и стоимости объекта.

Налог на прирост капитала при продаже

Стандартная ставка Мас Шевах составляет 25% от чистой прибыли с поправкой на инфляцию и разрешённые расходы. Нерезидент может претендовать на освобождение от налога при продаже единственного жилья в Израиле – но только при условии, что он не владеет жилой недвижимостью в стране проживания. Доказательством служит официальная справка от налоговых органов страны резидентства. На практике получить такой документ бывает крайне сложно. Потолок стоимости объекта для освобождения в 2025 году – 5 008 000 шекелей. Однако существует альтернатива: линейный льготный расчёт (Хисув Линеари Мотав) может снизить налоговую нагрузку – проконсультируйтесь со специалистом.

Налогообложение арендного дохода: три трека

Первый трек (освобождение): аренда до 5 654 шекелей в месяц не облагается налогом. Второй трек: фиксированные 10% со всего валового дохода без права на вычеты расходов. Третий трек: стандартная прогрессивная шкала с вычетом амортизации, расходов на обслуживание и процентов по ипотеке – требует ежегодной отчётности перед Рашут hа-Мисим. При этом нерезидент сталкивается с дополнительным механизмом: арендатор обязан удерживать 25% налога у источника, если у арендодателя нет освобождающего сертификата от налогового инспектора. Льгота для новых репатриантов по Статье 14 Ордонанса о подоходном налоге распространяется только на доходы за пределами Израиля – доход от израильской недвижимости под неё не подпадает.

НДС, муниципальный налог и ипотечные лимиты

Арнона – ежегодный муниципальный сбор, рассчитываемый исходя из площади и местоположения объекта. Его платит фактический пользователь: арендатор или собственник. Ипотечный лимит для нерезидентов ограничен 50% от стоимости объекта (LTV). Резиденты для основного жилья могут привлечь до 75% финансирования. Стоит отметить: разница в условиях кредитования существенно влияет на структуру сделки для иностранного инвестора.

Налог на пустующие квартиры: важное разъяснение

На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом. Отдельные муниципалитеты применяют удвоенную Арнону к квартирам, пустующим более шести месяцев, – это локальная практика, не федеральный закон.

Международное право и соглашения об избежании двойного налогообложения

Комплаенс требует анализа конкретного соглашения применительно к типу дохода: арендный доход и прирост капитала регулируются по-разному. Вместе с тем наличие договора не отменяет обязанность декларировать израильский доход в стране резидентства инвестора. Расходы на агента (Метавэх) составляют около 2% от стоимости объекта плюс НДС – оплачиваются каждой из сторон отдельно. Услуги адвоката обойдутся в 0,5%-1,5% от стоимости сделки плюс НДС. Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Читать полный гид: Криптовалюта и недвижимость Израиля 2026: как купить квартиру за биткоин

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Платит ли нерезидент НДС при покупке новой квартиры в Израиле?

Ответ: Да, НДС составляет 18% при покупке у застройщика. Вторичный рынок от НДС освобождён.

Вопрос: Какой налог на покупку платит иностранный инвестор в 2025 году?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверху – льготные ставки для единственного жилья не применяются.

Вопрос: Существует ли в Израиле федеральный налог на пустующие квартиры?

Ответ: Нет, такого федерального закона не существует. Тема обсуждается, единых ставок нет.

Вопрос: Может ли нерезидент получить ипотеку в израильском банке?

Ответ: Да, но максимальный LTV для нерезидентов ограничен 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Что подтверждает выписка Несах Табу?

Ответ: Несах Табу подтверждает право собственности, зарегистрированные ипотеки и обременения на объект.