Почему израильская недвижимость привлекает инвесторов на десятилетия вперёд

Недвижимость в Израиле исторически сохраняет ценность и передаётся между поколениями как надёжный актив с понятной правовой базой.

Аналитики фиксируют устойчивый рост цен в ключевых городах в последние годы. Высокий спрос со стороны репатриантов, ограниченность земельного фонда и активное городское развитие формируют долгосрочную основу для сохранения капитала. Именно это делает израильскую недвижимость привлекательной не только как личное жильё, но и как инструмент передачи состояния следующему поколению.

Земельный фонд и структура собственности

Важно учесть, что около 93% израильских земель находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильского земельного управления). Покупатель, как правило, приобретает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полноценное право собственности. Это существенно для межпоколенческого планирования: срок аренды должен охватывать горизонт передачи актива наследникам.

Частная земля в полной собственности (Табо) сохранилась преимущественно в исторических городских кварталах – в Тель-Авиве, Бат-Яме и ряде других городов. Вторичная недвижимость в таких районах значительно привлекательнее для иностранных инвесторов именно по этой причине: она обеспечивает полное и бессрочное право собственности без необходимости продлевать аренду или получать согласование от государственных органов. Все сделки регистрируются в Земельном реестре. Для проверки прав собственности, обременений и ипотек используется официальная выписка – Несах Табу.

Налоговая среда: что нужно знать инвестору

Налоговая нагрузка при покупке и продаже напрямую влияет на рентабельность межпоколенческой инвестиции, поэтому её необходимо закладывать в расчёты заранее.

При покупке первой и единственной квартиры резиденты Израиля пользуются льготными ставками Мас Рехиша: 0% на первые 1 978 745 шекелей, далее – прогрессивно. Нерезиденты (Тошав Хуц) лишены этой льготы и платят 8% с первого шекеля до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

При продаже стандартная ставка налога на прирост капитала (Мас Шевах) составляет 25% от чистой прибыли. Резиденты, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, могут претендовать на полное освобождение от налога при условии владения объектом не менее 18 месяцев. Нерезиденты также могут воспользоваться этой льготой, однако лишь при условии, что у них нет жилья в стране проживания. Подтверждение этого факта требует официального сертификата от налоговых органов страны резиденции – что на практике бывает затруднительно.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Рентный доход как инструмент межпоколенческого дохода

Сдача квартиры в аренду позволяет формировать регулярный доход, который может поддерживать как текущее поколение, так и будущих наследников.

В 2025 году действуют три налоговых режима для арендодателей. Первый – освобождение от налога при доходе до 5 654 шекелей в месяц. Второй – фиксированная ставка 10% с валового дохода без права вычета расходов. Третий – стандартные прогрессивные ставки с возможностью учёта амортизации, расходов на обслуживание и процентов по ипотеке.

Нерезиденты обязаны учитывать особое правило: арендатор по закону обязан удерживать 25% налога у источника, если у арендодателя нет сертификата об освобождении от налогового инспектора. Это техническое требование нередко упускают из виду при планировании.

Для новых репатриантов (Оле Хадаш) важно понимать: налоговая льгота по разделу 14 Ордонанса о подоходном налоге распространяется исключительно на доходы, полученные за пределами Израиля. Доход от аренды израильской квартиры этой льготой не покрывается.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Межпоколенческая передача: правовые и финансовые аспекты

Грамотное структурирование сделки с учётом будущей передачи актива наследникам позволяет существенно снизить итоговую налоговую нагрузку для семьи.

Льгота по Мас Шевах применяется к семейной единице: продавец, супруг(а) и несовершеннолетние дети рассматриваются совместно. Это принципиально при планировании передачи недвижимости: важно заранее понимать, какие объекты будут считаться «единственным жильём» на момент продажи.

Более того, Израиль имеет действующие соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией, Францией и рядом других стран. Это позволяет инвесторам из этих государств структурировать владение с учётом обеих налоговых юрисдикций.

При покупке объекта необходимо учитывать расходы на оформление. Услуги маклера (Метавэх) составляют около 2% от стоимости объекта плюс НДС – для каждой из сторон отдельно. Юридическое сопровождение обходится примерно в 0,5-1,5% от суммы сделки плюс НДС. Ипотека для нерезидентов ограничена уровнем 50% от стоимости объекта (LTV).

Следует также помнить о муниципальном налоге – Арноне. Его платит тот, кто фактически занимает квартиру: арендатор или владелец. Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000 и более шекелей в зависимости от типа и расположения здания.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Можно ли передать израильскую квартиру детям без уплаты налога на прирост капитала?

Ответ: Передача по наследству и дарение регулируются отдельными нормами – уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при покупке?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из Земельного реестра, подтверждающая права собственности, ипотеку и обременения на объект.

Вопрос: Какова ставка налога на аренду для нерезидента Израиля?

Ответ: Нерезидент может выбрать один из трёх режимов: освобождение до 5 654 шекелей, 10% с дохода или стандартные прогрессивные ставки с вычетами.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Чем отличается покупка на частной земле (Табо) от аренды у Рашут Мекаркеин Исраэль?

Ответ: Частная земля даёт полное бессрочное право собственности, тогда как государственная земля передаётся в аренду на 49 или 98 лет.