Почему квартиры с Мамад дорожают быстрее рынка

Квартиры с защищённой комнатой (Мамад) стабильно демонстрируют более высокую рыночную стоимость по сравнению с аналогичными объектами без неё. Инвесторы и конечные покупатели всё чаще рассматривают Мамад как ключевой критерий при выборе недвижимости с защитой в Израиле.

После октября 2023 года спрос на квартиры с Мамад резко вырос. Война, которая в октябре 2025 года была официально переименована в Войну Возрождения (Мильхемет ха-Ткума), изменила приоритеты покупателей. Безопасность стала неотъемлемым элементом потребительской ценности жилья. Аналитики фиксируют устойчивый рост интереса к таким объектам – особенно в центральных городах страны.

Мамад как фактор ценообразования

Защищённая комната выполняет двойную функцию: она служит укрытием и одновременно увеличивает полезную площадь квартиры. Застройщики активно используют это в маркетинге. По данным риэлторов, квартиры с Мамад продаются в среднем быстрее аналогов без него – конкретные цифры варьируются в зависимости от района и типа объекта. Стоит отметить, что в новых проектах Мамад является обязательным по строительным нормам Израиля.

Налоговая нагрузка при покупке объекта с Мамад

Покупка квартиры с Мамад облагается стандартными налогами на приобретение недвижимости в Израиле – Мас Рехиша. Ставка зависит от статуса покупателя: резидент, нерезидент или новый репатриант.

Для израильских резидентов, приобретающих единственное жильё, первые 1 978 745 шекелей налогом не облагаются. Далее действует ставка 3,5% до отметки 2 347 040 шекелей. Инвесторы, покупающие дополнительный объект, платят 8% с первого шекеля до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы. Нерезиденты (Тошав Хуц) облагаются по инвестиционным ставкам вне зависимости от того, является ли объект их единственным в Израиле.

Расходы сверх цены объекта

К сделке всегда добавляются сопутствующие расходы. Услуги метавэха (агента по недвижимости) составляют около 2% от стоимости объекта плюс НДС – отдельно для каждой стороны сделки. Услуги адвоката обойдутся примерно в 0,5-1,5% плюс НДС. Новые квартиры от застройщика облагаются НДС по ставке 18% – это существенная статья расхода при покупке первичного жилья с Мамад.

Ипотечное финансирование для нерезидентов ограничено: LTV не превышает 50% от стоимости объекта. Резиденты при покупке инвестиционной квартиры также ограничены отметкой 50%.

Доходность аренды и налоги на рентный доход

Квартиры с Мамад позволяют устанавливать более высокую арендную ставку, что напрямую влияет на инвестиционную доходность объекта.

Доходность аренды в Израиле составляет, по оценкам риэлторов, примерно 3-5% годовых – данные варьируются в зависимости от города и района. Весь рентный доход подлежит налогообложению. Законодательство предусматривает три режима налогообложения для арендодателей. Первый – освобождение от налога при доходе до 5 654 шекелей в месяц. Второй – фиксированная ставка 10% от валового дохода без права на вычеты. Третий – стандартные прогрессивные ставки с возможностью учёта расходов.

Особенности для нерезидентов-арендодателей

Нерезиденты, получающие арендный доход из Израиля, сталкиваются с особым правилом: арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет соответствующего освобождения от налогового органа. Это требует заблаговременной подготовки документов. Израиль располагает соглашениями об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией и рядом других стран – это снижает общую нагрузку для иностранных инвесторов.

Форма собственности и юридические риски

При покупке квартиры с Мамад критически важно понять форму владения землёй под объектом – это напрямую влияет на долгосрочную стоимость актива.

93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильского земельного управления). Покупатель, как правило, получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет – без полного права собственности. Однако в исторических кварталах Тель-Авива и Бат-Яма значительная часть объектов расположена на частной земле (Табо). Это существенное преимущество для иностранных инвесторов: полное право собственности без необходимости продления аренды.

Перед покупкой необходимо получить выписку Несах Табу – официальный документ, подтверждающий право собственности, наличие ипотеки и обременений. Важно также проверить наличие всех строительных разрешений: покупка объекта с самовольными постройками влечёт серьёзную юридическую ответственность.

Налог при продаже объекта

При продаже квартиры с Мамад применяется Мас Шевах – налог на прирост капитала. Стандартная ставка составляет 25% от чистой прибыли. Резиденты, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, могут претендовать на полное освобождение (Патор). Объект должен находиться в собственности не менее 18 месяцев и быть основным местом проживания. Нерезиденты вправе претендовать на аналогичное освобождение – при условии документального подтверждения отсутствия жилья в стране проживания. На практике получить такое подтверждение бывает затруднительно.

Закон о восстановлении военных объектов и Мамад

31 марта 2026 года Кнессет официально принял закон о восстановлении пострадавших от войны объектов (Хок ле-Шикум Нифгаэй Мильхама). Этот закон открывает новые возможности для инвесторов в повреждённых зданиях.

Для начала реконструкции в рамках данного закона достаточно согласия 51% владельцев квартир в здании или 80% по всему комплексу. Это существенно ниже порога в 67%, действующего для стандартных проектов Пинуй-Бинуй. Владельцы получают компенсацию, эквивалентную стоимости новой, увеличенной квартиры. Новые объекты, возведённые в рамках закона, в обязательном порядке оснащаются Мамад – что дополнительно повышает их рыночную стоимость. Для координации работ в зонах военных повреждений ещё в октябре 2023 года была создана Рашут ха-Ткума.

Читать полный гид: Элитные квартиры с комнатами безопасности (Мамад) в Израиле 2026

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Влияет ли наличие Мамад на цену квартиры при продаже?

Ответ: Да, аналитики фиксируют более высокий спрос и цену на квартиры с Мамад по сравнению с аналогами без него.

Вопрос: Какой налог на аренду платит нерезидент в Израиле?

Ответ: Арендатор удерживает 25% у источника, если у нерезидента нет освобождения от налогового органа.

Вопрос: Может ли нерезидент получить освобождение от Мас Шевах при продаже?

Ответ: Может, но только при документальном подтверждении отсутствия жилья в стране проживания – это часто затруднительно.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая право собственности, ипотеки и обременения по объекту.

Вопрос: Каков порог согласия для реконструкции по закону о военных повреждениях?

Ответ: Достаточно согласия 51% владельцев в здании или 80% по всему жилому комплексу.