Два пути долгосрочного инвестора в израильскую недвижимость

В 2026 году инвестор в израильскую недвижимость выбирает между двумя принципиально разными стратегиями: покупкой на стадии пресейла у застройщика или участием в проекте Пинуй-Бинуй.

Оба инструмента рассчитаны на горизонт от пяти лет и выше. Каждый несёт свои риски, налоговые последствия и потенциал роста капитала. Разберём их детально.

Пресейл: вход на ранней стадии

Пресейл – это покупка квартиры у застройщика до завершения строительства. Цена фиксируется на момент подписания договора. Рост стоимости объекта до сдачи – главный аргумент в пользу этой стратегии.

Аналитики фиксируют устойчивый рост цен на первичном рынке в последние годы. Однако конкретные цифры прироста сильно варьируются по регионам и типам объектов. Новые квартиры от застройщика облагаются НДС (Мам) по ставке 18% – это существенная статья расходов, которую важно закладывать в бизнес-план.

При покупке нового жилья налог на приобретение (Мас Рехиша) рассчитывается в зависимости от статуса покупателя. Резидент Израиля, приобретающий единственное жильё, платит 0% на первые 1 978 745 шекелей и 3,5% на следующий диапазон до 2 347 040 шекелей. Нерезидент (Тошав Хуц) платит 8% с первого шекеля до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы – без льгот на основное жильё.

93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль. Большинство новостроек возводится на государственных землях с долгосрочной арендой на 49 или 98 лет. При выборе объекта стоит уточнять тип земли: частная земля (Табо / фрихолд) встречается преимущественно в старых городских кварталах и даёт покупателю полное право собственности без зависимости от условий аренды.

Пинуй-Бинуй: снос и реконструкция

Пинуй-Бинуй – программа городского обновления, при которой жильцы старого дома выселяются, здание сносится, а на его месте строится новый многоквартирный комплекс с увеличенными квартирами для прежних владельцев и дополнительными юнитами для застройщика.

Для запуска стандартного проекта Пинуй-Бинуй необходимо согласие 67% собственников квартир в здании. Это ключевое условие: без двух третей голосов проект не стартует. Инвестор, купивший квартиру в доме-кандидате, должен заранее оценить реальный консенсус среди жильцов.

Важно учесть, что существует отдельный правовой механизм для зданий, пострадавших в ходе военных действий. Закон о реконструкции пострадавших от войны объектов, принятый Кнессетом 31 марта 2026 года, снижает порог согласия до 51% собственников по каждому дому или 80% по всему жилому комплексу. Владельцы получают компенсацию в размере стоимости новой, увеличенной квартиры. Смешивать эти два режима – стандартный и военный – нельзя.

С точки зрения налогообложения, участие в Пинуй-Бинуй может создавать налоговое событие по Масу Шевах (налог на прирост капитала). Стандартная ставка составляет 25% от чистой прибыли. Резидент, продающий единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, может претендовать на полное освобождение (Патор) – при условии владения не менее 18 месяцев. Нерезидент вправе воспользоваться Патором только при доказательстве отсутствия жилой собственности в стране проживания – что на практике требует официальной справки от иностранного налогового органа.

Налоги при владении и сдаче в аренду

Пока объект строится или ожидает реконструкции, инвестор несёт операционные расходы. Муниципальный налог Арнона уплачивает тот, кто фактически занимает помещение. При сдаче в аренду арендатор обычно платит Арнону самостоятельно.

Доход от аренды израильской недвижимости облагается налогом – и для резидентов, и для нерезидентов. Три трека налогообложения: полное освобождение при доходе до 5 654 шекелей в месяц; фиксированная ставка 10% от валового дохода без вычета расходов; стандартная прогрессивная шкала с правом на вычет расходов (амортизация, обслуживание, проценты по ипотеке). Нерезидентам следует учесть: арендатор обязан удерживать 25% у источника, если у арендодателя нет соответствующего разрешения от налогового органа.

Ипотеку нерезиденты могут получить с LTV до 50%. Резиденты – до 75% на основное жильё и до 50% на инвестиционную недвижимость.

Что выбрать в 2026 году

Пресейл подходит тем, кто готов ждать сдачи объекта, доверяет застройщику и рассчитывает на прирост стоимости до получения ключей. Пинуй-Бинуй – стратегия для терпеливого инвестора с более длинным горизонтом: процесс согласования, сноса и строительства занимает годы. Однако потенциал роста капитала здесь существенно выше – особенно в плотно застроенных городских районах.

Вместе с тем оба пути требуют детальной правовой проверки. Перед сделкой обязательно запрашивайте Несах Табу – официальную выписку из реестра прав на недвижимость, подтверждающую право собственности, обременения и залоги. Все разрешения на строительство должны быть проверены до подписания договора.

На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой порог согласия нужен для стандартного проекта Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартного проекта требуется согласие 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Платит ли нерезидент НДС при покупке новой квартиры у застройщика?

Ответ: Да, новые квартиры от застройщика облагаются НДС по ставке 18% для всех покупателей.

Вопрос: Может ли нерезидент получить освобождение от налога на прирост капитала при продаже?

Ответ: Да, но только при доказательстве отсутствия жилой собственности в стране проживания через официальный документ.

Вопрос: Каков максимальный LTV по ипотеке для иностранного инвестора?

Ответ: Нерезидент может получить ипотеку с LTV не выше 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при покупке?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка, подтверждающая право собственности, ипотеки и обременения на объект.