Два пути входа в израильский рынок недвижимости

Иностранные граждане могут приобрести израильскую недвижимость через два принципиально разных механизма: пресейл у застройщика или участие в проекте Пинуй-Бинуй. Каждый путь несёт свою структуру затрат, рисков и налоговой нагрузки.

Израильский рынок недвижимости привлекает зарубежных инвесторов устойчивостью и ограниченным предложением. Аналитики фиксируют рост цен в последние годы, хотя конкретные цифры зависят от сегмента и города. Выбор между пресейлом и Пинуй-Бинуй определяет не только потенциальную доходность, но и налоговое бремя на каждом этапе сделки.

Пресейл: покупка до завершения строительства

Пресейл – это приобретение квартиры у застройщика на этапе проекта или строительства, как правило, по цене ниже рыночной готового жилья.

Иностранный гражданин (Тошав Хуц) платит налог на покупку (Мас Рехиша) по инвесторским ставкам: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Льготные ставки для единственного жилья на нерезидентов не распространяются – это принципиальное отличие от условий для граждан Израиля.

Новые квартиры от застройщика облагаются НДС (Мам) по ставке 18%, действующей с 1 января 2025 года. Эта сумма, как правило, уже включена в цену, однако её необходимо уточнять при подписании договора. На вторичном рынке между физическими лицами НДС не взимается – это важный аргумент в пользу вторичного жилья для некоторых инвесторов.

Финансирование пресейла для нерезидентов ограничено: израильские банки предоставляют ипотеку (LTV) не более 50% от стоимости объекта. Остаток инвестор вносит собственными средствами. Поэтапная оплата строительства (как правило, несколько траншей по договору) позволяет распределить нагрузку, однако валютный риск при конвертации иностранной валюты в шекели остаётся на покупателе.

93% израильской земли находится под управлением Israel Land Authority (Рашут Мекаркеин Исраэль). Большинство новостроек строится именно на такой земле, предоставляемой в долгосрочную аренду на 49 или 98 лет. Полное право собственности (Табо) на новостройках встречается реже – как правило, в центральных районах на частных участках. Это существенно влияет на ликвидность актива.

Пинуй-Бинуй: городское обновление и вход через вторичку

Пинуй-Бинуй (снос и перестройка) – это программа городского обновления, при которой жильцы старого дома переселяются, а на их месте возводится новый, значительно больший комплекс.

Инвестор покупает квартиру в доме, включённом в проект Пинуй-Бинуй, на вторичном рынке. После завершения проекта он получает новую, более просторную квартиру взамен старой. Прирост площади и стоимости – главное финансовое преимущество стратегии. При этом стандартный порог согласия жильцов составляет 67% собственников квартир в доме.

Для иностранного инвестора покупка вторичной квартиры под Пинуй-Бинуй часто выгоднее с точки зрения НДС: сделка между физическими лицами НДС не облагается. Налог Мас Рехиша при этом остаётся прежним – 8% или 10% в зависимости от суммы. Важно учесть, что перспектива получить новую квартиру после сноса не освобождает от уплаты налога при первоначальной покупке.

Вторичные объекты в устоявшихся городах – Тель-Авив, Бат-Ям – значительно чаще расположены на частной земле (Табо/фрихолд). Это снимает вопрос о возобновлении аренды у Рашут Мекаркеин Исраэль и повышает привлекательность актива для перепродажи.

Однако сроки реализации проектов Пинуй-Бинуй непредсказуемы. Бюрократические согласования, споры между жильцами и смена застройщиков могут растянуть ожидание на многие годы. Инвестор должен быть готов к длительному горизонту и отсутствию ликвидности в период до завершения проекта.

Налог на прирост капитала и аренда в период ожидания

Пока объект ждёт сноса или сдачи, многие инвесторы сдают его в аренду – это позволяет частично компенсировать затраты на обслуживание актива.

Доход от аренды израильской недвижимости облагается налогом для всех владельцев, включая нерезидентов. Арендатор обязан удержать 25% у источника, если у арендодателя нет справки об освобождении от налогового ведомства (Рашут hа-Мисим). Три налоговых трека – освобождение при аренде до 5 654 шекелей в месяц, фиксированные 10% или маржинальные ставки – доступны всем арендодателям. Выбор оптимального трека зависит от структуры расходов инвестора.

При продаже израильской недвижимости нерезидент платит налог на прирост капитала (Мас Шевах) по ставке 25% от чистой прибыли. Освобождение для единственного жилья теоретически доступно, но требует официальной справки от налоговых органов страны проживения о том, что иностранец не владеет там жильём. На практике получить такой документ бывает непросто. Альтернативой служит линейный льготный расчёт (Хисув Линеари Мотав) – уточняйте актуальные условия у специалиста.

Израиль имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией и рядом других стран. Это снижает риск двойного налогообложения при репатриации дохода, однако не отменяет обязанности подачи отчётности в обеих юрисдикциях.

Расходы на сделку включают: комиссию агента (Метавэх) около 2% плюс НДС, гонорар адвоката 0,5%-1,5% плюс НДС, а также регистрацию в Земельном кадастре (Табо). Перед любой сделкой необходимо получить выписку Несах Табу для проверки обременений, ипотек и прав собственности.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли иностранный гражданин получить ипотеку в израильском банке?

Ответ: Да, нерезиденты могут получить ипотеку, но LTV ограничен 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Какой налог на покупку платит нерезидент при пресейле?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы – льготы для первого жилья не применяются.

Вопрос: Облагается ли НДС покупка вторичной квартиры под Пинуй-Бинуй?

Ответ: Нет, сделки между физическими лицами на вторичном рынке НДС не облагаются.

Вопрос: Каков порог согласия жильцов для стандартного проекта Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартных проектов городского обновления требуется согласие 67% собственников квартир в доме.

Вопрос: Нужно ли платить налог с аренды, если квартира сдаётся дёшево?

Ответ: Если арендная плата не превышает 5 654 шекелей в месяц, доход полностью освобождён от подоходного налога.