Почему точечные инвестиции привлекают иностранных инвесторов

Точечные инвестиции в недвижимость Израиля позволяют зарубежным вкладчикам сосредоточить капитал в конкретном объекте с понятными параметрами доходности. Это не размытый портфельный подход, а расчётная ставка на один актив.

Израильский рынок привлекает инвесторов из России, Украины, Германии и США. Аналитики фиксируют устойчивый интерес к жилой недвижимости в последние годы. Особого внимания заслуживают объекты вблизи транспортных узлов, где концентрируется арендный спрос. Правовая база страны прозрачна, а налоговые механизмы поддаются точному расчёту.

Структура земельной собственности: что важно знать сразу

93% земель Израиля находится под управлением Рашут Меkаркеин Исраэль (Израильского земельного управления). Покупатель, как правило, получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет – а не полноценное право собственности. Исключение составляет частная земля (Табо / фрихолд), сосредоточенная преимущественно в исторических городских кварталах. Для иностранного инвестора фрихолд в Тель-Авиве или Бат-Яме – весомое преимущество: никаких продлений аренды и согласований с государственным органом.

Каждая сделка подлежит регистрации в Земельном реестре (Табо). Перед покупкой необходимо запросить Несах Табу – официальную выписку, подтверждающую право собственности, наличие ипотек и обременений.

Налоговая нагрузка для нерезидента: конкретные цифры

Нерезидент (Тошав Хуц) при покупке любой недвижимости в Израиле платит налог на покупку (Мас Рехиша) по повышенным ставкам – без права на льготные скобки, предусмотренные для единственного жилья резидентов.

Ставки в 2025 году зафиксированы на уровне 2024 года и действуют до 2027 года. Расчёт прост: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей, 10% – на всё, что выше. Для объекта стоимостью 2 000 000 шекелей налог составит 160 000 шекелей. Это существенная статья расходов, которую необходимо закладывать в финансовую модель на старте.

Налог на прирост капитала при продаже

При продаже объекта нерезидент уплачивает Мас Шевах – 25% от чистой прибыли. Прибыль рассчитывается с поправкой на инфляцию и подтверждённые расходы. Освобождение от налога теоретически возможно, если объект является единственным жильём продавца в мире. Однако для нерезидентов это требует официального подтверждения от налоговых органов страны проживания – документ, который на практике крайне сложно получить. Альтернативой служит линейный льготный расчёт (Хисув Линеари Мотав), снижающий налоговую базу пропорционально периоду владения до 2014 года.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Доходность от аренды: три налоговых трека

Весь доход от аренды израильской недвижимости облагается налогом – как для резидентов, так и для нерезидентов. Инвестор выбирает один из трёх режимов налогообложения.

Первый трек – освобождение: если ежемесячная аренда не превышает 5 654 шекеля, налог не взимается вовсе. Второй трек – фиксированные 10% от валового дохода без права на вычет расходов. Третий трек – стандартные прогрессивные ставки с возможностью вычесть амортизацию, расходы на обслуживание и проценты по ипотеке.

Для нерезидентов действует особое правило: арендатор обязан удерживать 25% налога у источника. Избежать этого можно только при наличии соответствующего разрешения от налогового инспектора. Этот момент нередко упускают при планировании денежных потоков.

Ипотека и сопутствующие расходы

Нерезиденты могут получить ипотечный кредит в израильском банке. Максимальный LTV для иностранного покупателя ограничен 50% от стоимости объекта. Услуги агента по недвижимости (Метавэх) составят около 2% от суммы сделки плюс НДС – каждая сторона платит самостоятельно. Расходы на адвоката – от 0,5% до 1,5% плюс НДС. Юридическое сопровождение обязательно: сделки с неразрешёнными постройками создают серьёзные правовые риски для нового владельца.

Вместе с тем, покупка вторичного жилья в старых городских кварталах, как правило, освобождена от НДС. Новостройки от застройщика облагаются НДС по ставке 18%.

Соглашения об избежании двойного налогообложения

Израиль заключил соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, Францией, США, Великобританией и рядом других стран.

Это означает, что уплаченный в Израиле налог засчитывается против налоговых обязательств в стране резидентства инвестора. Конкретный механизм зачёта зависит от условий двустороннего договора. Важно учесть, что соглашения не устраняют обязанность декларировать доход – они лишь предотвращают его двойное налогообложение.

О налоге на пустующие квартиры

На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом. Отдельные муниципалитеты применяют повышенную Арнону к объектам, пустующим более шести месяцев, однако единой общенациональной нормы не существует.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог на покупку платит нерезидент в Израиле в 2025 году?

Ответ: 8% до 6 055 070 шекелей, 10% сверх этой суммы. Льготные ставки для единственного жилья не применяются.

Вопрос: Может ли иностранный инвестор получить ипотеку в израильском банке?

Ответ: Да, но максимальный LTV для нерезидентов ограничен 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Как облагается арендный доход нерезидента?

Ответ: Арендатор удерживает 25% у источника, если у владельца нет разрешения налогового инспектора.

Вопрос: В чём преимущество частной земли (Табо) для иностранного покупателя?

Ответ: Полное право собственности без срока аренды и без согласований с Рашут Меkаркеин Исраэль.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: Федерального закона нет. Тема обсуждается; уточните ситуацию у специалиста.

Читать полный гид: Развитие транспортных хабов в Израиле и их влияние на рынок недвижимости в 2026 году