Что такое Пинуй-Бинуй и почему это важно для иностранного инвестора

Программа работает по простой логике. Застройщик договаривается с жильцами старого дома. Взамен каждый владелец получает новую квартиру большей площади. Застройщик оставляет себе дополнительные этажи для продажи. Все стороны выигрывают – теоретически.

Ключевой порог согласия для стандартного Пинуй-Бинуй составляет 67% собственников квартир в здании. Без этого большинства проект не запустится. Иностранный инвестор, владеющий квартирой в таком доме, становится частью решения – или препятствием для него.

Налоговые преимущества при Пинуй-Бинуй для нерезидентов

В стандартной ситуации нерезидент платит Мас Шевах (налог на прирост капитала) по ставке 25% от чистой прибыли. При сделке в рамках Пинуй-Бинуй налогооблагаемое событие может быть отложено до момента получения новой квартиры. Это позволяет управлять налоговой нагрузкой более гибко.

Нерезидент, продающий единственную квартиру в Израиле, теоретически может претендовать на освобождение от Мас Шевах. Однако условие жёсткое: необходимо официально подтвердить, что у продавца нет жилой недвижимости в стране проживания. Для этого требуется справка от налогового органа страны резидентства. На практике получить такой документ крайне сложно.

Вместе с тем существует альтернатива – линейный льготный расчёт (Хисув Линеари Мотав). Этот механизм позволяет снизить налогооблагаемую базу пропорционально сроку владения до 2014 года. Если квартира была куплена давно, экономия может быть значительной. Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Мас Рехиша: что платит иностранный инвестор при покупке

Ставки для нерезидентов в 2025-2027 годах зафиксированы: 8% на первые 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы. Пониженные ставки для единственного жилья доступны только израильским резидентам. Статус Тошав Хуц автоматически означает применение инвестиционной шкалы.

Однако для новых репатриантов (Оле Хадаш) предусмотрены льготные ставки Мас Рехиша в течение определённого периода после алии. Конкретные цифры зависят от даты репатриации и стоимости объекта. Это делает алию потенциально выгодным инструментом налогового планирования для тех, кто рассматривает переезд в Израиль.

При покупке новой квартиры от застройщика добавляется НДС (Мам) по ставке 18%. Сделки между частными лицами на вторичном рынке, как правило, НДС не облагаются. В сделках Пинуй-Бинуй статус первичной или вторичной покупки определяется структурой договора.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Аренда и доход: три налоговых трека для нерезидента

Трек первый – освобождение от налога. Если ежемесячная арендная плата не превышает 5 654 шекеля, доход полностью освобождается от подоходного налога. Это актуально для небольших квартир в городах за пределами центра страны.

Трек второй – фиксированные 10% с первого шекеля. Расходы не вычитаются, зато администрирование минимальное. Для объектов с умеренными затратами на содержание этот вариант часто выгоднее.

Трек третий – стандартная прогрессивная шкала с вычетом расходов. Сюда входят амортизация, ремонт, проценты по ипотеке. При высоких расходах этот трек даёт наибольшую экономию.

Стоит отметить важный нюанс для нерезидентов. Если иностранный арендодатель не имеет справки-освобождения от налогового органа, арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%. Это создаёт административные сложности. Рекомендуется заблаговременно получить соответствующий сертификат в Рашут ха-Мисим.

Льгота для новых репатриантов по статье 14 Ордонанса о подоходном налоге распространяется исключительно на доходы за пределами Израиля. Доход от аренды израильской недвижимости этой льготой не покрывается.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Право собственности и структура сделки

Для иностранного инвестора форма собственности критически важна. В старых городских кварталах – например, в центре Тель-Авива или Бат-Яма – значительно выше вероятность найти объект на частной земле (Табо). Это полноценное фрихолд-владение без необходимости продлевать аренду или получать согласования от Рашут Мекаркеин Исраэль.

Перед любой сделкой необходимо получить Несах Табу – официальную выписку из Земельного реестра. Этот документ подтверждает право собственности, наличие обременений и ипотеки. Без него невозможно корректно оценить юридическую чистоту объекта.

Более того, покупка объекта с незарегистрированными постройками несёт серьёзные правовые и финансовые риски для покупателя. Израильский закон о планировании и строительстве 1965 года требует наличия разрешений на все конструктивные элементы. Всегда проверяйте разрешения на строительство до подписания договора.

Расходы на сделку включают: агентское вознаграждение метавэха около 2% от стоимости объекта плюс НДС, а также гонорар юриста в диапазоне 0,5-1,5% плюс НДС. Иностранным покупателям юридическое сопровождение особенно необходимо.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Международные соглашения об избежании двойного налогообложения

Израиль имеет действующие соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, Францией, США, Великобританией и рядом других стран. Это позволяет засчитывать налог, уплаченный в Израиле, в счёт обязательств в стране проживания инвестора – и наоборот. Конкретный механизм зависит от условий каждого договора. Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой порог согласия нужен для запуска Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартного Пинуй-Бинуй требуется согласие 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Платит ли нерезидент Мас Рехиша по льготной ставке, если это его единственное жильё?

Ответ: Нет. Нерезиденты платят по инвестиционной шкале: 8% до 6 055 070 шекелей, 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Может ли иностранный инвестор получить освобождение от Мас Шевах при продаже?

Ответ: Только при условии отсутствия жилья за рубежом, подтверждённого официальной справкой от иностранного налогового органа.

Вопрос: Какой налоговый трек выгоднее при сдаче квартиры в аренду?

Ответ: Зависит от суммы аренды и расходов. При доходе ниже 5 654 шекелей в месяц применяется полное освобождение от налога.

Вопрос: Обязательно ли нанимать юриста при покупке квартиры в Израиле?

Ответ: Формально нет, но для иностранных покупателей юридическое сопровождение настоятельно рекомендуется.