Что такое Пинуй-Бинуй и почему это важно инвестору

Пинуй-Бинуй – это программа городского обновления в Израиле, при которой старые здания сносятся, а на их месте строятся новые. Иностранный инвестор получает увеличенную квартиру взамен старой, однако процесс требует тщательной юридической проверки.

В рамках стандартного проекта застройщик обязан получить согласие не менее 67% собственников квартир в здании. Это ключевое условие, без выполнения которого проект не стартует. Инвестор, приобретающий квартиру в здании с незавершённым сбором согласий, принимает на себя существенный правовой риск.

Схема работает так: жильцов временно расселяют, старое здание сносят, возводят новое – с большей этажностью. Часть новых квартир застройщик продаёт на открытом рынке. Именно эта часть обеспечивает его прибыль и финансирует бесплатное расширение квартир для прежних владельцев.

Юридическая проверка: с чего начинать

Проверка документов перед входом в проект Пинуй-Бинуй включает как минимум пять обязательных шагов. Пропуск любого из них может обернуться финансовыми потерями.

Шаг 1. Проверка прав на землю

93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль – Управления земельными ресурсами. Покупатель получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, но не полное владение. В старых городских районах – Тель-Авив, Бат-Ям – нередко встречается частная земля (фрихолд, Табо). Это принципиально важно: частная земля даёт полноценный титул без необходимости продления аренды.

Первый документ для проверки – Несах Табо. Он подтверждает текущего владельца, наличие ипотек, обременений и сервитутов. Без актуального Несах Табо никакая сделка не может считаться безопасной.

Шаг 2. Статус разрешений на строительство

Израильский Закон о планировании и строительстве 1965 года требует наличия разрешения для любого строительства. Важно учесть: если в здании есть незарегистрированные пристройки или самовольные перепланировки, юридическая ответственность после покупки переходит к новому владельцу. Адвокат обязан проверить разрешения через местный муниципалитет ещё до подписания договора.

Шаг 3. Анализ договора с застройщиком

Договор в проекте Пинуй-Бинуй регулирует сроки расселения, характеристики новой квартиры, банковские гарантии и штрафные санкции. Застройщик обязан предоставить банковскую гарантию на сумму стоимости нового жилья. Отсутствие такой гарантии – красный флаг, который должен немедленно насторожить инвестора.

Шаг 4. Проверка кворума собственников

Стандартный порог согласия для Пинуй-Бинуй составляет 67% собственников. Если проект касается здания, пострадавшего в ходе военных действий (в рамках Закона о восстановлении от 31 марта 2026 года), порог снижается до 51% на здание или 80% по всему комплексу. Инвестор должен выяснить, к какой категории относится конкретный объект.

Шаг 5. Налоговая нагрузка иностранного покупателя

Иностранный инвестор (Тошав Хуц) платит налог на покупку по ставкам для инвестиционной недвижимости: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Льготные ставки для единственного жилья на него не распространяются. При последующей продаже стандартная ставка налога на прирост капитала (Мас Шевах) составляет 25% от чистой прибыли.

Освобождение от Мас Шевах при продаже единственного жилья в Израиле технически доступно нерезидентам – однако только при наличии официального подтверждения от налоговых органов страны проживания, что там у продавца нет жилой недвижимости. Получить такой документ на практике бывает крайне сложно.

Дополнительные риски и расходы

Иностранный инвестор не может рассчитывать на ипотеку выше 50% от стоимости объекта (LTV). Это нужно учитывать при финансовом планировании. Расходы на услуги адвоката составят от 0,5% до 1,5% от стоимости сделки плюс НДС. Вознаграждение агента по недвижимости (Метавэх) – около 2% плюс НДС, отдельно для каждой из сторон.

Новые квартиры от застройщика облагаются НДС по ставке 18%. Вторичная продажа между физическими лицами, как правило, НДС не облагается. Стоит отметить, что при сдаче квартиры в аренду арендатор обязан удерживать налог у источника в размере 25%, если у арендодателя-нерезидента нет специального освобождения от налогового инспектора.

Пороговая ставка освобождения от налога на аренду в 2025 году составляет 5 654 шекеля в месяц. Однако нерезидент, выбирающий этот трек, должен учитывать практическую сложность его применения без статуса резидента.

На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Израиль имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, Францией, США, Великобританией и рядом других государств. Это снижает суммарную налоговую нагрузку, однако применение конкретного соглашения зависит от структуры сделки.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой порог согласия требуется для запуска стандартного проекта Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартного проекта необходимо согласие не менее 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Какой налог на покупку платит иностранный инвестор в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы – льготные ставки недоступны.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при проверке объекта?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая владельца, ипотеки и обременения объекта.

Вопрос: Может ли нерезидент получить ипотеку в Израиле?

Ответ: Да, но максимальный размер кредита для нерезидентов ограничен 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: Федерального закона о таком налоге пока нет – тема обсуждается, но конкретных норм не принято.