Что такое Пинуй-Бинуй и почему это важно в 2026 году

Пинуй-Бинуй – это программа сноса устаревших жилых домов с последующим строительством современных высотных комплексов. В 2026 году она остаётся одним из наиболее перспективных направлений для иностранных инвесторов на израильском рынке недвижимости.

Программа решает сразу несколько задач: устраняет дефицит жилья, обновляет городскую инфраструктуру и создаёт ликвидные активы. Жители сносимых зданий получают новые квартиры большей площади. Застройщик получает право возвести дополнительные этажи для продажи на открытом рынке.

Для иностранного инвестора участие в таких проектах открывает доступ к активам, которые в перспективе кратно вырастут в стоимости. Аналитики фиксируют устойчивый рост цен в районах активного обновления, хотя конкретные цифры по каждому проекту необходимо проверять индивидуально.

Правовая база: пороги согласия и новый закон о реконструкции

Стандартный Пинуй-Бинуй требует согласия 67% собственников квартир в здании – это законодательно установленный порог для обычных городских проектов обновления.

Отдельно существует закон для районов, пострадавших от военных действий. 31 марта 2026 года Кнессет официально утвердил закон ‘Хок ле-Шикум Нифгаей Милхама’. Он устанавливает сниженный порог согласия – 51% собственников на здание или 80% по всему комплексу. Важно не путать эти два режима: военный и стандартный городской.

Для иностранного инвестора, рассматривающего покупку в проблемном здании, понимание применимого правового режима критически важно. Это напрямую влияет на сроки реализации проекта и риски блокировки.

Тип земли: частная или государственная

93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль – Израильского земельного управления. Большинство объектов оформляются как долгосрочная аренда на 49 или 98 лет, а не полноправная собственность.

Вместе с тем в исторических городских районах – например, в Тель-Авиве и Бат-Яме – значительная часть старых домов стоит на частной земле (Табо). Это существенное преимущество: покупатель получает полное право собственности без зависимости от решений государственного регулятора. Именно такие объекты чаще всего становятся участниками программ Пинуй-Бинуй в престижных локациях.

Налогообложение иностранного инвестора в проектах Пинуй-Бинуй

Иностранный инвестор (Тошав Хуц) платит налог на покупку по ставке 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы – льготные ставки для единственного жилья на него не распространяются.

При продаже квартиры стандартная ставка налога на прирост капитала (Мас Шевах) составляет 25% от чистой прибыли. Нерезидент может претендовать на освобождение от уплаты, если докажет отсутствие жилой недвижимости в стране проживания. Для этого потребуется официальная справка от налогового органа соответствующей страны – получить её на практике бывает непросто.

Арендный доход от израильской недвижимости облагается налогом независимо от резидентства владельца. Доступны три режима: освобождение при доходе ниже 5 654 шекелей в месяц, фиксированная ставка 10% от валового дохода без вычетов, либо стандартная прогрессивная шкала с правом на вычет расходов. Если нерезидент получает арендный доход, арендатор обязан удерживать 25% у источника – если только у владельца нет специального сертификата от налогового инспектора.

НДС в размере 18% применяется к новым квартирам от застройщика. Сделки между физическими лицами на вторичном рынке НДС не облагаются.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Практические возможности и риски для инвестора

Покупка квартиры в здании, включённом в программу Пинуй-Бинуй, потенциально позволяет получить новый объект большей площади без дополнительных вложений – при условии правильного выбора проекта.

Однако сроки реализации таких проектов нередко затягиваются. Причины – бюрократические согласования, несогласие части жильцов, изменения в планировочных комитетах. Инвестор должен быть готов к горизонту в 7-15 лет до получения готового объекта.

Ипотечное финансирование для нерезидентов ограничено: максимальный LTV составляет 50%. Это означает, что половину стоимости объекта необходимо финансировать из собственных средств.

Стоит отметить, что расходы на сделку включают комиссию агента (Метавэх) – около 2% плюс НДС, а также услуги адвоката – от 0,5% до 1,5% плюс НДС. Юридическое сопровождение при таких сделках строго рекомендуется.

Перед покупкой необходимо запросить Несах Табу – официальную выписку из реестра недвижимости, подтверждающую право собственности, наличие обременений и ипотек. Также следует проверить наличие всех разрешений на строительство: покупатель несёт полную ответственность за незаконные постройки.

Израиль заключил соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией и рядом других стран. Это снижает налоговую нагрузку для инвесторов из этих юрисдикций при корректном структурировании сделки.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой процент согласия собственников нужен для стандартного Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартных проектов обновления требуется согласие 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Платит ли иностранный инвестор НДС при покупке квартиры у застройщика?

Ответ: Да, новые квартиры от застройщика облагаются НДС по ставке 18% с 1 января 2025 года.

Вопрос: Может ли нерезидент получить освобождение от налога на прирост капитала при продаже?

Ответ: Да, но только при условии отсутствия жилой недвижимости в стране проживания и наличия официального подтверждения.

Вопрос: Какой максимальный ипотечный кредит доступен иностранному покупателю?

Ответ: Нерезиденты могут получить ипотеку с LTV не выше 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Существует ли в Израиле федеральный налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.