Что такое Пинуй-Бинуй и почему сроки растягиваются

Пинуй-Бинуй – это программа городского обновления, при которой старый жилой дом сносится и на его месте возводится новый. Процесс занимает годы, однако инвестор получает гарантию готовой квартиры в современном здании.

Механизм работает просто: жители ветхого дома соглашаются на переселение, застройщик сносит строение и возводит новый корпус. Взамен каждый участник получает квартиру большей площади в том же месте. Подробнее о сроках и этапах реализации таких проектов читайте в нашем отдельном материале.

Главная причина задержек – порог согласия. Для запуска стандартного проекта Пинуй-Бинуй необходимо согласие не менее 67% собственников квартир в доме. Собрать такое большинство бывает непросто: у каждого владельца свои условия, наследственные споры или просто нежелание переезжать. Этот этап нередко растягивается на два-три года.

После достижения согласия проект проходит через несколько инстанций: местный комитет по планированию, окружной комитет, а при необходимости – национальные органы. Каждая ступень добавляет месяцы к общему графику. Только после финального разрешения застройщик может приступить к сносу и строительству.

Гарантии для инвестора: в чём сила этой модели

В отличие от пресейла на незастроенном участке, покупатель в проекте Пинуй-Бинуй приобретает квартиру в уже согласованном проекте с утверждённой документацией.

Ключевое преимущество – наличие действующего здания на участке до начала сноса. Это означает, что право собственности на землю уже оформлено, разрешения получены, а сам проект прошёл проверку. Инвестор не покупает идею – он входит в реализуемый процесс.

Важно учесть: большинство объектов Пинуй-Бинуй расположено в старых городских кварталах, где земля нередко является частной собственностью (Табо). Это особенно актуально для Тель-Авива и Бат-Яма. Частное владение землёй – серьёзное преимущество по сравнению с арендой на 49 или 98 лет у Решут Мекаркеин Исраэль, которая управляет 93% земель страны.

Финансовая защита покупателя обеспечивается несколькими инструментами. Застройщик обязан предоставить банковскую гарантию на каждый платёж. Если строительство не завершается в срок, покупатель вправе требовать возврата средств. Нотариальное сопровождение сделки и регистрация в Табо фиксируют права с первого дня.

Налоговая сторона сделки

При покупке квартиры в рамках Пинуй-Бинуй применяются стандартные ставки налога на приобретение (Мас Рехиша), действующие в Израиле в 2025 году.

Для резидента Израиля, приобретающего единственное жильё, первые 1 978 745 шекелей налогом не облагаются. Далее ставки растут ступенчато – от 3,5% до 10% в зависимости от стоимости объекта. Нерезидент (Тошав Хуц) платит 8% с первого шекеля до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы – льготных ставок для него нет.

Новые квартиры от застройщика облагаются НДС (Мам) по ставке 18%, действующей с 1 января 2025 года. Это существенная статья расходов, которую необходимо закладывать в бюджет заранее.

При будущей продаже квартиры применяется налог на прирост капитала (Мас Шевах) по ставке 25% от чистой прибыли. Резидент, продающий единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, может претендовать на полное освобождение при владении не менее 18 месяцев. Нерезидент вправе заявить аналогичную льготу, однако обязан доказать отсутствие жилой собственности в стране проживания – это требует официального сертификата от иностранного налогового органа.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Расходы, которые нужно учитывать при входе

Помимо налогов, покупатель несёт обязательные расходы на юридическое сопровождение и агентскую комиссию.

Услуги адвоката по недвижимости составят от 0,5% до 1,5% от стоимости объекта плюс НДС. Юридическое сопровождение – не опция, а необходимость: только специалист проверит разрешения на строительство, историю объекта и юридическую чистоту сделки. Покупка объекта с неузаконенными постройками создаёт серьёзную финансовую и правовую ответственность для покупателя.

Комиссия агента по недвижимости (Метавэх) – около 2% от стоимости плюс НДС, оплачивается каждой стороной отдельно. Перед подписанием договора обязательно запросите Несах Табу – официальную выписку из реестра недвижимости, подтверждающую право собственности, обременения и залоги.

Для нерезидентов ипотека в израильском банке доступна при первоначальном взносе не менее 50% – максимальный LTV для иностранных инвесторов составляет 50%. Резиденты при покупке основного жилья могут рассчитывать на LTV до 75%.

Долго – не значит плохо: стратегический взгляд

Проекты Пинуй-Бинуй требуют терпения, однако предлагают редкое сочетание – центральное расположение, частное владение землёй и юридическую прозрачность.

Аналитики фиксируют устойчивый интерес к обновлённым кварталам в крупных городах. Новый дом в старом районе сочетает современную инфраструктуру с развитой городской средой. Это ликвидный актив как для аренды, так и для последующей перепродажи.

Вместе с тем инвестор должен реалистично оценивать горизонт: от подписания договора до получения ключей нередко проходит пять-восемь лет. За это время меняются ставки налогов, рыночная конъюнктура и стоимость строительства. Все эти риски следует обсудить с консультантом до подписания каких-либо документов.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой процент владельцев должен согласиться на Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартного проекта требуется согласие не менее 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Платит ли нерезидент НДС при покупке новой квартиры?

Ответ: Да, новые квартиры от застройщика облагаются НДС по ставке 18% независимо от статуса покупателя.

Вопрос: Можно ли получить ипотеку в Израиле как иностранный инвестор?

Ответ: Да, но максимальный LTV для нерезидентов составляет 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра недвижимости, подтверждающая право собственности и наличие обременений.

Вопрос: Освобождается ли нерезидент от налога на прирост капитала при продаже единственной квартиры?

Ответ: Возможно, но только при предоставлении официального сертификата об отсутствии жилья за рубежом.