Что такое Пинуй-Бинуй и почему это интересно иностранным инвесторам

Пинуй-Бинуй – это программа городского обновления, при которой старые здания сносятся и на их месте возводятся новые, большей площади. Иностранные граждане вправе участвовать в таких проектах, однако условия финансирования для них существенно отличаются от условий для резидентов.

Суть схемы проста: владельцы квартир в ветхом доме передают права застройщику, а взамен получают новые квартиры большей площади в том же районе. Инвестор, входящий в проект на этапе покупки существующей квартиры, делает ставку на прирост стоимости после завершения строительства. Аналитики фиксируют устойчивый интерес к таким проектам в последние годы, особенно в крупных городах страны.

Для запуска стандартного проекта Пинуй-Бинуй необходимо согласие не менее 67% собственников квартир в здании. Это важный порог, о котором покупатель должен знать заранее: если большинство не достигнуто, проект может затянуться на годы.

Ипотека в Израиле для иностранных граждан

Иностранный гражданин, не являющийся резидентом Израиля, может получить ипотечный кредит в израильском банке, однако максимальный размер займа ограничен 50% от стоимости объекта.

Израильские банки применяют жёсткие правила: для резидентов страны при покупке единственного жилья допускается кредитование до 75% стоимости. Для нерезидента (Тошав Хуц) этот показатель не превышает 50%. Это означает, что минимум половину суммы сделки придётся финансировать из собственных средств.

Банки дополнительно проверяют источник происхождения средств, кредитную историю и доходы покупателя. Процедура согласования для иностранного гражданина занимает больше времени, чем для местного жителя. Рекомендуется заранее подготовить пакет документов и работать с адвокатом, знакомым с процессом банковского андеррайтинга.

Кроме того, банк может потребовать перевод всех документов на иврит или английский язык за счёт заёмщика.

Налог на покупку для нерезидентов: расчёт и ставки

Нерезиденты облагаются налогом на покупку (Мас Рехиша) по инвестиционным ставкам: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% на сумму сверх этого порога – вне зависимости от того, является ли покупка единственным жильём в Израиле.

Льготные ставки для единственного жилья, предусмотренные для израильских резидентов, на нерезидентов не распространяются. Скидки первого диапазона (0% на первые 1 978 745 шекелей) недоступны для Тошав Хуц. Это существенно увеличивает транзакционные издержки при входе в проект.

Для примера: при покупке квартиры стоимостью 2 500 000 шекелей нерезидент заплатит 8% со всей суммы – то есть 200 000 шекелей в виде налога на покупку. Резидент при тех же условиях заплатил бы значительно меньше.

Новые репатрианты (Оле Хадаш) имеют право на льготные ставки в течение определённого периода после репатриации – точные условия зависят от даты алии и стоимости объекта. Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

НДС и структура сделки в новостройках

Покупка новой квартиры от застройщика облагается НДС (Мам) по ставке 18%, действующей с 1 января 2025 года.

В проектах Пинуй-Бинуй квартиры, реализуемые застройщиком третьим лицам (не текущим жильцам здания), квалифицируются как новостройки. Следовательно, НДС включается в цену или предъявляется отдельно – это необходимо уточнять в договоре. При перепродаже квартиры между физическими лицами НДС, как правило, не применяется.

Важно учесть, что структура сделки напрямую влияет на итоговую налоговую нагрузку. Юридическое сопровождение адвоката по недвижимости обойдётся примерно в 0,5-1,5% от стоимости объекта плюс НДС. Услуги агента по недвижимости (Метавэх) составят около 2% плюс НДС от каждой из сторон.

Земля, реестр и права собственности

93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль, и большинство покупателей получают долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности.

В зрелых городских районах – например, в Тель-Авиве или Бат-Яме – значительная часть вторичного жилья расположена на частной земле (Табо). Это считается существенным преимуществом для иностранного инвестора: полное право собственности без необходимости продления аренды или согласований с земельным ведомством.

Все сделки обязательно регистрируются в Земельном реестре (Табо). Перед покупкой необходимо запросить выписку Несах Табу – официальный документ, подтверждающий право собственности, наличие ипотек и обременений на объект.

Налог на прирост капитала при продаже

При продаже квартиры нерезидент платит налог на прирост капитала (Мас Шевах) по ставке 25% от чистой прибыли.

Освобождение от налога при продаже единственного жилья доступно и нерезидентам, но при одном условии: необходимо доказать отсутствие жилой собственности в стране проживания. Для этого требуется официальная справка от налогового органа страны резидентства – получить её бывает непросто. Если иностранная недвижимость имеется, льгота не применяется.

Тем не менее существует механизм льготного линейного расчёта (Хисув Линеари Мотав), который может снизить итоговую сумму налога. Этот инструмент требует детального анализа специалистом.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой максимальный размер ипотеки доступен иностранному гражданину в Израиле?

Ответ: Нерезиденты могут получить ипотеку не более 50% от стоимости объекта недвижимости.

Вопрос: Какой налог на покупку платит нерезидент при приобретении квартиры в проекте Пинуй-Бинуй?

Ответ: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% на сумму сверх этого порога.

Вопрос: Сколько владельцев квартир должны дать согласие на стандартный проект Пинуй-Бинуй?

Ответ: Требуется согласие не менее 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Облагается ли новая квартира от застройщика налогом на добавленную стоимость?

Ответ: Да, ставка НДС (Мам) составляет 18% с 1 января 2025 года.

Вопрос: Может ли нерезидент получить освобождение от налога на прирост капитала при продаже квартиры?

Ответ: Да, но только при условии подтверждённого отсутствия жилой собственности в стране проживания.