Что такое Пинуй-Бинуй и почему это важно для иностранных инвесторов

Пинуй-Бинуй – это программа городского обновления в Израиле: старые здания сносятся, а на их месте строятся новые с большей площадью квартир. Иностранные инвесторы, владеющие квартирами в таких домах, получают шанс увеличить стоимость актива без дополнительных вложений.

Суть программы проста: жильцы передают застройщику права на снос здания, а взамен получают новые квартиры – как правило, большей площади. Это выгодно всем участникам. Застройщик строит дополнительные этажи и продаёт новые квартиры на рынке. Жильцы улучшают жилищные условия бесплатно.

Для иностранного инвестора участие в таком проекте означает прирост стоимости объекта. При этом важно понимать юридические и налоговые последствия с самого начала.

Пороговые значения согласия владельцев: ключевой юридический момент

Для стандартного проекта Пинуй-Бинуй требуется согласие 67% владельцев квартир в здании – это законодательно закреплённый минимум.

Это базовое требование нужно отличать от норм, действующих в зонах военного ущерба. Для домов, пострадавших в ходе боевых действий, Кнессет 31 марта 2026 года официально утвердил закон о восстановлении – Хок ле-Шикум Нифгаей Милхама. Там порог составляет 51% владельцев в здании или 80% по всему комплексу.

Путать эти два режима нельзя. Если ваш объект не находится в зоне военного ущерба, применяется стандартный порог в 67%. Иностранный инвестор с одной квартирой в доме не может заблокировать проект, но и форсировать его в одиночку не получится.

Как иностранный инвестор может ускорить процесс Пинуй-Бинуй

Ключ к ускорению – раннее участие в организации консенсуса среди соседей и выбор правильного застройщика ещё до начала формальных переговоров.

Шаг 1: Проверьте правовой статус земли

Прежде всего убедитесь, что объект зарегистрирован в Земельном реестре (Табо). Закажите выписку Несах Табу – она подтвердит право собственности, наличие ипотеки и обременений. 93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль. На таких участках покупатель получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Для проектов Пинуй-Бинуй это имеет значение: условия аренды могут потребовать согласования с Рашут Мекаркеин Исраэль.

Вместе с тем в старых городских кварталах Тель-Авива, Бат-Яма и других городов значительная доля объектов – на частной земле (Табо-фрихолд). Это существенное преимущество: полное право собственности без необходимости продлевать аренду и получать одобрение властей.

Шаг 2: Консолидируйте позицию владельцев

Иностранный инвестор нередко недооценивает роль неформальных переговоров. На практике проекты тормозят не законы, а несогласные соседи. Если вы владеете несколькими квартирами в доме, ваш голос весомее. Объедините усилия с другими заинтересованными владельцами заранее.

Наймите местного адвоката, специализирующегося на Пинуй-Бинуй. Он поможет организовать жильцов, подготовить протоколы собраний и проследить за соблюдением процедуры. Стоимость услуг адвоката составляет приблизительно 0,5-1,5% от стоимости объекта плюс НДС.

Шаг 3: Выберите надёжного застройщика

Застройщик – центральная фигура проекта. Проверьте его реализованные объекты, финансовую устойчивость и репутацию на рынке. Слабый застройщик – главная причина заморозки проектов на годы. Запросите банковскую гарантию исполнения обязательств ещё до подписания договора.

Шаг 4: Учтите налоговые последствия

При получении новой квартиры взамен старой возникают налоговые вопросы. Стандартная ставка налога на прирост капитала (Мас Шевах) составляет 25% от чистой прибыли. Иностранные инвесторы (Тошав Хуц) не имеют права на льготные ставки налога на покупку (Мас Рехиша): они платят 8% с суммы до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога.

Более того, для нерезидентов освобождение от Мас Шевах при продаже единственного жилья в Израиле возможно только при условии, что в стране проживания у них нет жилой недвижимости. Это нужно подтвердить официальной справкой от налоговых органов страны резидентства – процедура непростая.

Однако существует механизм линейного льготного расчёта (Хисув Линеари Мотав), который может снизить налоговую нагрузку. Детали зависят от конкретной ситуации.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Шаг 5: Контролируйте этапы планирования

Все строительные работы требуют разрешений от местных и региональных плановых комиссий согласно Закону о планировании и строительстве 1965 года. Задержки на этапе согласования планов – частая причина затягивания проектов. Следите за статусом разрешений через вашего адвоката.

Практические рекомендации для нерезидентов

Иностранный инвестор должен учитывать, что максимальное соотношение кредита к стоимости объекта (LTV) для нерезидентов ограничено 50%.

Это снижает финансовый рычаг по сравнению с резидентами, которым доступно до 75% LTV при покупке единственного жилья. Планируйте финансирование заранее. Услуги агента по недвижимости (Метавэх) составляют примерно 2% от стоимости объекта плюс НДС – эту сумму платит каждая сторона отдельно.

Стоит отметить, что Израиль имеет договоры об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией и рядом других стран. Изучите условия соглашения для вашей страны резидентства – это может существенно снизить итоговую налоговую нагрузку.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой процент согласия владельцев нужен для стандартного проекта Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартного проекта городского обновления требуется согласие 67% владельцев квартир в здании.

Вопрос: Может ли иностранный инвестор получить льготную ставку налога на покупку?

Ответ: Нет. Нерезиденты платят 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы, без льгот.

Вопрос: Нужно ли согласовывать проект Пинуй-Бинуй с Рашут Мекаркеин Исраэль?

Ответ: Если участок находится на государственной земле под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль, согласование потребуется.

Вопрос: Какой максимальный кредит может получить иностранный покупатель в израильском банке?

Ответ: Для нерезидентов максимальный LTV ограничен 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Как проверить право собственности на квартиру перед покупкой?

Ответ: Закажите выписку Несах Табу в Земельном реестре – она подтверждает право собственности и обременения.