Что такое долевое участие в израильской недвижимости

Долевое участие позволяет инвестору получать пассивный доход от недвижимости в Израиле без необходимости управлять объектом самостоятельно. Это один из наиболее доступных инструментов для иностранных инвесторов, желающих войти на израильский рынок.

Суть модели проста: несколько инвесторов совместно приобретают объект – жилой или коммерческий – и распределяют доход пропорционально долям. Управление берёт на себя профессиональная компания. Инвестор получает регулярные выплаты, не вникая в операционные детали.

Израильский рынок привлекателен по ряду причин. Аналитики фиксируют устойчивый спрос на аренду в крупных городах. Высокая плотность населения и ограниченный земельный фонд создают структурный дефицит жилья. Это формирует стабильную базу для арендного дохода.

Земельный вопрос: что нужно знать инвестору

93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Israel Land Authority). Большинство объектов оформляются не как полная собственность, а как долгосрочная аренда на 49 или 98 лет.

Для долевого инвестора это означает конкретный риск: при истечении срока аренды потребуется переоформление. Однако в устоявшихся городских районах – например, в Тель-Авиве или Бат-Яме – значительная часть объектов стоит на частной земле (Табо). Это полноценная собственность без ограничений по сроку. При выборе объекта для долевого участия стоит запросить Несах Табу – официальную выписку из реестра недвижимости.

Несах Табу подтверждает права собственности, наличие обременений и ипотек. Без этого документа входить в сделку не рекомендуется.

Налоги на аренду: три трека для арендодателя

Весь доход от аренды израильской недвижимости облагается налогом – как для резидентов, так и для нерезидентов. Выбор налогового трека напрямую влияет на чистую доходность инвестиции.

Израильское законодательство предусматривает три варианта налогообложения арендного дохода в 2025 году.

Трек 1: Освобождение от налога

Если арендная плата не превышает 5 654 шекеля в месяц, доход полностью освобождается от подоходного налога. Для объектов в бюджетном сегменте это наиболее выгодный вариант. При этом вычет расходов не предусмотрен.

Трек 2: Фиксированная ставка 10%

Налог 10% взимается с валового дохода с первого шекеля, без права вычета расходов. Подходит инвесторам, у которых расходы на содержание объекта невелики.

Трек 3: Стандартные ставки с вычетами

Применяются прогрессивные ставки подоходного налога. Зато разрешено вычитать амортизацию, расходы на обслуживание и проценты по ипотеке. Требуется ежегодная отчётность в налоговый орган – Рашут hа-Мисим.

Важно учесть: если нерезидент получает арендный доход, арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет освобождения от налогового инспектора.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Налог при покупке и продаже доли

При покупке доли в объекте нерезидент платит Мас Рехиша – налог на приобретение – по ставке 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Льготные ставки для единственного жилья на нерезидентов не распространяются.

При продаже доли взимается Мас Шевах – налог на прирост капитала – в размере 25% от чистой прибыли. Прибыль рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой покупки с учётом инфляционной корректировки и допустимых расходов. Нерезидент может претендовать на освобождение от налога при продаже единственного жилья в Израиле, но только при условии документального подтверждения отсутствия жилья в стране проживания. Получить такой документ зачастую непросто.

Более того, если объект был приобретён частично до 2014 года, может применяться льготный линейный расчёт (Хисув Линеари Мотав). Этот механизм способен существенно снизить налоговую нагрузку.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Israele.

Ипотека и финансирование долевого участия

Нерезиденты могут получить ипотеку в израильском банке, однако максимальное соотношение кредита к стоимости объекта (LTV) ограничено 50%. Для резидентов при покупке инвестиционной недвижимости лимит составляет также 50%.

Это означает, что при долевой схеме каждый участник должен располагать не менее чем половиной стоимости своей доли в собственных средствах. Финансовое плечо ограничено, зато риски структурно ниже, чем при полной ипотеке.

Расходы на сделку включают комиссию Метавэха – около 2% от стоимости плюс НДС, а также гонорар адвоката – от 0,5% до 1,5% плюс НДС. Юридическое сопровождение при долевых схемах обязательно: структура владения должна быть чётко зафиксирована в договоре.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Муниципальные расходы и обслуживание

Каждый объект обязан платить Арнону – муниципальный налог, рассчитываемый исходя из площади и местоположения. Как правило, Арнону платит арендатор. В периоды простоя расходы ложатся на владельца.

Вместе с тем ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания. В долевых проектах эти расходы распределяются между участниками пропорционально долям.

Стоит отметить: на данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Читать полный гид: Бутик-отели и сервисные апартаменты в Израиле 2026: инвестиции и налоги

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли нерезидент получить освобождение от налога на аренду в Израиле?

Ответ: Да, если арендная плата не превышает 5 654 шекеля в месяц – доход освобождается от налога.

Вопрос: Какой налог на покупку платит иностранный инвестор?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая права собственности и наличие обременений.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: Федерального закона нет. Тема обсуждается – уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Вопрос: Каков максимальный LTV по ипотеке для нерезидента?

Ответ: Нерезиденты могут получить ипотеку с LTV не более 50% от стоимости объекта.