Почему старая застройка привлекает инвесторов

Районы старой застройки в Израиле остаются одним из наиболее перспективных сегментов для инвестиций – именно здесь сосредоточен основной потенциал обновления кварталов и роста капитализации.

Здания 1950-1980-х годов занимают значительную часть жилого фонда страны. Многие из них физически устарели, но расположены в хорошо развитой городской инфраструктуре. Именно это противоречие создаёт инвестиционную возможность: низкая стартовая цена при высоком потенциале переоценки после реновации.

Важно учесть, что земля под большинством таких домов нередко является частной собственностью – особенно в исторических городских центрах. Это принципиальное отличие от новых периферийных проектов, где 93% израильской земли находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Земельного управления). Частная земля – Табо – даёт покупателю полное право собственности без ограничений по срокам аренды.

Программы реновации как катализатор роста

Две программы городского обновления – Пинуй-Бинуй и Тама 38 – напрямую влияют на стоимость квартир в старых кварталах.

Пинуй-Бинуй предусматривает полный снос и строительство нового комплекса. Жильцы получают новые увеличенные квартиры взамен старых. Для запуска проекта необходимо согласие 67% собственников в здании – таков порог для стандартных случаев реновации. Это означает, что в домах с высокой концентрацией согласных владельцев вероятность реализации проекта существенно выше.

Программа Тама 38 предполагает укрепление существующих конструкций и надстройку дополнительных этажей. Застройщик финансирует работы за счёт продажи новых квартир, которые появляются в результате надстройки. Жители получают укреплённый дом, лифт и иногда расширенные балконы.

Квартиры в домах, уже включённых в один из этих проектов, аналитики рынка традиционно рассматривают как актив с повышенным потенциалом переоценки. Однако до завершения процедур стоимость может оставаться заниженной – это и есть точка входа для терпеливого инвестора.

Географические зоны с наибольшим потенциалом

Районы с максимальным потенциалом роста сосредоточены в приморских городах центрального округа – прежде всего в Тель-Авиве, Бат-Яме, Холоне и Петах-Тикве.

Бат-Ям и Холон

Оба города граничат с Тель-Авивом и исторически отставали от него по ценам. Именно здесь сосредоточен большой объём старого жилья, пригодного для Пинуй-Бинуй. Аналитики фиксируют рост интереса застройщиков к этим муниципалитетам в последние годы. При этом соотношение цены входа и потенциала остаётся привлекательным по сравнению с самим Тель-Авивом.

Южные районы Тель-Авива

Флорентин, Неве-Шаанан и прилегающие кварталы исторически считались депрессивными. Сегодня они переживают трансформацию: новые объекты соседствуют со старыми зданиями, часть которых уже вошла в программы реновации. Частная земля здесь встречается чаще, чем в новых районах, что делает сделки более прозрачными с точки зрения права собственности.

Нетания и Ашдод

Крупные приморские города с большим фондом устаревшего жилья. Близость к морю и развитая инфраструктура создают базовый спрос. Стоит отметить, что именно в таких городах девелоперы активно ищут участки под комплексное обновление.

Налоговый контекст для инвестора

При покупке инвестиционной квартиры в старом фонде действуют стандартные ставки налога на приобретение: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% выше этой отметки – для нерезидентов и владельцев дополнительного жилья.

Нерезиденты (Тошав Хуц) не вправе претендовать на льготные ставки первичного жилья, даже если это их единственная недвижимость в Израиле. При последующей продаже применяется налог на прирост капитала – Мас Шевах – по ставке 25% от чистой прибыли. Освобождение от налога при продаже единственного жилья возможно, но нерезидент обязан доказать отсутствие жилья в стране проживания – это сложная процедура.

Доход от аренды облагается налогом по одному из трёх режимов. При доходе до 5 654 шекелей в месяц действует полное освобождение. Выше этой суммы инвестор выбирает между фиксированной ставкой 10% или стандартной прогрессивной шкалой с правом вычета расходов. Если арендодатель – нерезидент, арендатор обязан удержать 25% у источника выплаты, если только не получено освобождение от налогового инспектора.

При покупке обязательно проверяйте разрешения на строительство и соответствие объекта нормам Закона о планировании и строительстве 1965 года. Незаконные пристройки создают серьёзные правовые и финансовые риски для покупателя. Право собственности подтверждается документом Несах Табу – официальной выпиской из реестра.

Более того, вознаграждение агента (Метавэх) составляет около 2% от стоимости плюс НДС – каждая из сторон платит отдельно. Услуги адвоката обходятся в 0,5-1,5% от суммы сделки плюс НДС. Юридическое сопровождение настоятельно рекомендуется.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Что такое Пинуй-Бинуй и чем он выгоден инвестору?

Ответ: Пинуй-Бинуй – программа сноса и замены старого здания новым. Владельцы получают увеличенные квартиры без доплаты.

Вопрос: Какой процент жильцов должен согласиться на реновацию по программе Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартных проектов реновации требуется согласие 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Платит ли нерезидент налог с аренды в Израиле?

Ответ: Да, весь доход от аренды израильской недвижимости облагается налогом – независимо от резидентства владельца.

Вопрос: В чём преимущество частной земли (Табо) в старых кварталах?

Ответ: Частная земля даёт полное право собственности без аренды у государства и без продления договоров с Земельным управлением.

Вопрос: Как подтвердить право собственности перед покупкой?

Ответ: Право собственности, обременения и залоги подтверждаются документом Несах Табу из реестра недвижимости.