Новые квартиры в Израиле: ликвидность и арендный спрос

Новостройки в Израиле стабильно демонстрируют более высокий арендный спрос и быструю оборачиваемость при продаже. Инвесторы выбирают новые объекты именно потому, что они сочетают современные стандарты с предсказуемыми расходами.

Рынок израильской недвижимости привлекает зарубежных покупателей в том числе благодаря разнообразию объектов. Среди них особое место занимают новые проекты, которые всё чаще реализуются в рамках программ городского обновления. Именно в сегменте новостроек аналитики фиксируют устойчивый рост интереса со стороны арендаторов и покупателей.

Что делает новостройку привлекательной для арендатора

Арендаторы в Израиле – особенно молодые специалисты и репатрианты – отдают предпочтение современным квартирам с актуальной планировкой и инфраструктурой.

Новые жилые комплексы, как правило, оснащены лифтами, подземными парковками, системами безопасности и ваад байтом с профессиональным управлением. Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания. При этом арендатор получает чёткое понимание расходов ещё до подписания договора.

Энергоэффективность новых зданий снижает коммунальные платежи. Это важный аргумент для съёмщика, который платит арнону – муниципальный налог на основе площади и местоположения объекта – самостоятельно.

Ликвидность: почему новые объекты продаются быстрее

Новые квартиры, как правило, продаются быстрее вторичного жилья, поскольку не требуют проверки истории обременений и юридической чистоты многолетних сделок.

При покупке любой израильской недвижимости необходимо запросить Несах Табу – официальную выписку из земельного реестра, подтверждающую право собственности, ипотеки и обременения. В случае с новостройкой этот документ значительно чище: нет многолетней цепочки переходов права.

Важно учесть, что 93% израильской земли находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильского земельного управления). Покупатели в большинстве случаев получают долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Новостройки на таких участках регистрируются с актуальными условиями аренды – без накопленных правовых рисков предыдущих владельцев.

Вторичное жильё в исторических районах нередко находится на частной земле (Табо), что само по себе является преимуществом. Однако для инвестора, ориентированного на быструю продажу, прозрачность юридического статуса новостройки зачастую важнее типа права на землю.

Налоговая нагрузка при покупке новостройки

Покупка новой квартиры у застройщика облагается НДС (Мам) по ставке 18%, тогда как перепродажа между частными лицами этим налогом не облагается.

Это ключевое различие, которое инвестор обязан учитывать при расчёте входной стоимости. Мас Рехиша – налог на покупку – начисляется отдельно и зависит от статуса покупателя. Израильский резидент, приобретающий единственное жильё, не платит Мас Рехиша на первые 1 978 745 шекелей. Нерезидент (Тошав Хуц) платит 8% с первого шекеля вне зависимости от того, является ли квартира его единственной в Израиле.

При последующей продаже новостройки стандартная ставка налога на прирост капитала (Мас Шевах) составляет 25% от чистой прибыли. Израильский резидент может претендовать на освобождение (Патор), если стоимость объекта не превышает 5 008 000 шекелей и квартира является единственным жильём.

Заметим: нерезидент также может претендовать на освобождение, но лишь при условии документального подтверждения отсутствия жилья в стране проживания – это зачастую трудновыполнимое требование.

Арендный доход: три налоговых трека для владельца

Владелец новой квартиры в Израиле выбирает один из трёх режимов налогообложения арендного дохода в зависимости от уровня дохода и структуры расходов.

Трек 1 – полное освобождение от налога, если арендная плата не превышает 5 654 шекеля в месяц (порог 2025 года). Трек 2 – фиксированные 10% от валового дохода без вычета расходов. Трек 3 – стандартные ставки подоходного налога с правом вычета амортизации, расходов на обслуживание и процентов по ипотеке.

Более того, для нерезидентов действует особое правило: арендатор обязан удерживать 25% налога у источника, если у арендодателя нет справки от налогового инспектора об освобождении. Это создаёт дополнительную административную нагрузку, о которой следует знать заранее.

Новостройки, как правило, сдаются по более высоким арендным ставкам. Это позволяет инвестору с меньшей вероятностью оставаться в пределах порога освобождения при одновременно более высокой доходности.

Ипотека и условия финансирования

Израильский банк предоставляет нерезидентам ипотеку с максимальным LTV 50%, тогда как резиденты могут получить до 75% на первичное жильё.

Это означает, что иностранный инвестор обязан располагать минимум половиной стоимости объекта в качестве собственного капитала. Для инвестиционной недвижимости (второй и более объект) для израильского резидента лимит также составляет 50%. Новостройки нередко предлагаются застройщиками со специальными схемами оплаты, что облегчает управление денежным потоком до получения банковской ипотеки.

Расходы на сделку включают услуги Метавэха (агента) – около 2% от стоимости объекта плюс НДС – и адвоката по недвижимости (от 0,5% до 1,5% плюс НДС). Юридическое сопровождение настоятельно рекомендуется.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Облагается ли покупка новостройки НДС в Израиле?

Ответ: Да, покупка у застройщика облагается НДС по ставке 18% с 1 января 2025 года.

Вопрос: Какой налоговый порог освобождения для арендного дохода в 2025 году?

Ответ: Арендный доход до 5 654 шекелей в месяц полностью освобождён от налога в 2025 году.

Вопрос: Может ли нерезидент получить ипотеку на новостройку в Израиле?

Ответ: Да, нерезиденты могут получить ипотеку, но максимальный LTV ограничен 50% стоимости объекта.

Вопрос: Какой налог на прирост капитала при продаже квартиры нерезидентом?

Ответ: Стандартная ставка Мас Шевах составляет 25% от чистой прибыли для нерезидентов.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Читать полный гид: Сравнение старых и новых проектов Пинуй-Бинуй 2026: что выгоднее покупать