Что такое Машканта и могут ли её получить иностранцы

Машканта – это израильская ипотека, которую иностранные граждане без гражданства или резидентства действительно могут получить в местных банках. Условия для нерезидентов строже, чем для граждан Израиля, но инструмент вполне рабочий. Ключевое ограничение: максимальное соотношение кредита к стоимости объекта (LTV) составляет 50%. Это означает, что половину стоимости квартиры покупатель обязан внести из собственных средств.

Почему LTV 50% – это не приговор

При средней стоимости квартиры в Тель-Авиве или Бат-Яме порог входа остаётся высоким. Однако банковское плечо позволяет нерезиденту вдвое увеличить покупательную способность относительно собственного капитала. Для сравнения: израильские резиденты при покупке основного жилья получают LTV до 75%, а при покупке инвестиционной недвижимости – до 50%. То есть по инвестиционным условиям нерезидент и резидент находятся в равных позициях.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Налоговая нагрузка при покупке: что платит нерезидент

Нерезиденты платят налог на покупку (Мас Рехиша) по повышенной ставке: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы – независимо от того, первая это недвижимость или нет. Льготные прогрессивные ставки, доступные израильским резидентам при покупке единственного жилья, на иностранных покупателей не распространяются. Это существенная строка расходов, которую нужно закладывать в финансовую модель заранее.

Пример расчёта при покупке квартиры за 3 000 000 шекелей

Нерезидент заплатит: 8% от 3 000 000 шекелей = 240 000 шекелей в виде налога на покупку. Резидент, покупающий единственное жильё, заплатил бы значительно меньше – по льготным прогрессивным ставкам. Разница может составлять десятки тысяч шекелей – это реальная стоимость статуса нерезидента. Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Форма собственности: аренда или полное владение

93% земли в Израиле управляется Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильским земельным управлением), и большинство покупателей получают долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Полное право собственности (Табо / фрихолд) встречается преимущественно в старых городских районах – Тель-Авиве, Бат-Яме и других исторически сложившихся городах. Для иностранного инвестора квартира на частной земле с полным правом собственности является значительно более привлекательным активом: не требует продления аренды и согласований с земельным управлением.

Как проверить статус земли перед сделкой

Перед любой сделкой необходимо получить Несах Табу – официальную выписку из реестра недвижимости. Этот документ подтверждает форму собственности, наличие ипотек и обременений. Без него нельзя принимать инвестиционное решение. Регистрация всех сделок осуществляется в Земельном реестре (Табо).

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Доходность от аренды и налоги на арендный доход

Арендный доход от израильской недвижимости облагается налогом как для резидентов, так и для нерезидентов – три налоговых трека предоставляют определённую гибкость в выборе стратегии. Аналитики фиксируют устойчивый интерес к аренде в крупных городских центрах, однако конкретные цифры доходности варьируются в зависимости от района, типа объекта и рыночной конъюнктуры.

Три трека налогообложения аренды

Трек 1 (освобождение): если ежемесячный доход ниже 5 654 шекелей, налог не взимается. Трек 2 (фиксированные 10%): налог платится с первого шекеля без права вычета расходов. Трек 3 (прогрессивная шкала): применяются стандартные ставки подоходного налога, но можно вычитать расходы – амортизацию, обслуживание, проценты по ипотеке. Важно учесть: если нерезидент получает арендный доход из Израиля, арендатор обязан удержать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет освобождающего сертификата от налоговой.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Практические шаги для получения ипотеки нерезидентом

Процедура получения Машканты для нерезидента включает открытие счёта в израильском банке, подготовку пакета документов и прохождение оценки платёжеспособности по местным стандартам. Израильские банки работают с иностранными покупателями, однако требования к документации строже, а сроки рассмотрения заявок могут быть длиннее. Ниже – основные этапы.

Что потребуется от покупателя

Банки, как правило, запрашивают: действующий загранпаспорт, подтверждение доходов за несколько лет (справки, налоговые декларации, выписки), выписки с банковских счетов, а также документы по приобретаемому объекту. Следует также учитывать расходы на специалистов: услуги Метавэха (агента по недвижимости) составляют около 2% от стоимости объекта плюс НДС, услуги адвоката – от 0,5% до 1,5% плюс НДС. Юридическое сопровождение при сделке настоятельно рекомендуется – особенно при проверке разрешений на строительство. Покупка объекта с незарегистрированными постройками создаёт серьёзные правовые и финансовые риски.

НДС (Мам) в размере 18% применяется к новым квартирам от застройщика. Перепродажа между частными лицами, как правило, НДС не облагается.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой максимальный размер ипотеки доступен нерезиденту в Израиле?

Ответ: Нерезидент может получить ипотеку с LTV не более 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Платит ли нерезидент налог на покупку по льготной ставке?

Ответ: Нет. Нерезиденты платят 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы без каких-либо льгот.

Вопрос: Существует ли в Израиле федеральный налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Можно ли нерезиденту получить освобождение от налога на прирост капитала при продаже?

Ответ: Можно, но только при условии отсутствия жилой недвижимости в стране проживания – это требует официального подтверждения от иностранной налоговой.

Вопрос: Как проверить право собственности на израильскую квартиру перед покупкой?

Ответ: Необходимо получить Несах Табу – официальную выписку из Земельного реестра, подтверждающую собственность и обременения.