Почему Израиль привлекает долгосрочных инвесторов

Инвестиции в недвижимость Израиля исторически демонстрируют устойчивость даже в периоды региональной нестабильности.

Страна с высокоразвитой экономикой, устойчивым приростом населения и дефицитом жилья формирует условия, при которых спрос на жильё остаётся стабильным. Аналитики фиксируют рост цен в последние годы, хотя конкретные темпы существенно варьируются по регионам и сегментам рынка.

Правовая база сделок хорошо отработана. Все операции подлежат регистрации в реестре недвижимости – Табо. Выписка Несах Табу подтверждает право собственности, обременения и ипотечные залоги. Это снижает риски мошенничества и повышает прозрачность рынка.

Земля и право собственности: ключевые различия

93% израильской земли находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль, что принципиально влияет на формат владения.

Покупатель в большинстве случаев приобретает не фриhold, а долгосрочную аренду на 49 или 98 лет. Это стандартная и юридически защищённая форма владения, однако она отличается от полного права собственности.

Частная земля – Табо в классическом смысле – встречается преимущественно в исторических городских кварталах. В таких городах, как Тель-Авив и Бат-Ям, вторичный рынок значительно чаще предлагает объекты на частной земле. Это весомое преимущество: полное бессрочное владение без необходимости продлевать договор аренды с государством.

Важно учесть: перед покупкой всегда проверяйте наличие всех разрешений на строительство. Объекты с неоформленными пристройками создают серьёзную правовую и финансовую ответственность для нового владельца.

Налоговая нагрузка при покупке: Мас Рехиша

Размер налога на покупку – Мас Рехиша – напрямую зависит от статуса покупателя и стоимости объекта.

Нерезиденты Израиля – Тошав Хуц – облагаются налогом по инвестиционным ставкам независимо от того, первое это жильё или нет. Ставка составляет 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% – свыше этой суммы. Льготные прогрессивные шкалы для единственного жилья на них не распространяются.

Резиденты, покупающие первое жильё, платят 0% на сумму до 1 978 745 шекелей. Далее применяются нарастающие ставки – от 3,5% до 10%. При покупке второй и последующих квартир ставки аналогичны нерезидентским: 8% и 10%.

Новые репатрианты – Оле Хадаш – могут претендовать на сниженные ставки в течение определённого периода после алии. Точные условия зависят от даты репатриации и стоимости объекта.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Доход от аренды: три налоговых трека

Арендный доход с израильской недвижимости облагается налогом для всех владельцев – и резидентов, и нерезидентов.

Законодательство предлагает три варианта налогообложения. Первый – освобождение от налога при арендной плате ниже 5 654 шекелей в месяц. Второй – фиксированная ставка 10% от валового дохода без вычета расходов. Третий – стандартные подоходные ставки с правом вычета амортизации, расходов на обслуживание и процентов по ипотеке.

При этом нерезиденты сталкиваются с дополнительным требованием: арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет справки об освобождении от налогового инспектора. Получить такую справку заранее – в интересах самого владельца.

Репатрианты, пользующиеся льготой по статье 14 Ордонанса о подоходном налоге, должны учитывать: она распространяется только на доходы из источников за пределами Израиля. Аренда израильской квартиры этой льготой не покрывается.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Налог при продаже: Мас Шевах

Стандартная ставка налога на прирост капитала составляет 25% от чистой прибыли с учётом инфляционной корректировки.

Резиденты, продающие единственную квартиру стоимостью не выше 5 008 000 шекелей, могут получить полное освобождение – Патор. Условия: владение не менее 18 месяцев и использование как основного жилья. Льгота применяется к семейной единице: продавец, супруг и несовершеннолетние дети.

Нерезиденты также могут претендовать на освобождение, но обязаны доказать отсутствие жилой недвижимости в стране проживания. Для этого требуется официальная справка от налоговых органов страны резидентства – получить её нередко затруднительно. При наличии зарубежной собственности освобождение не применяется, и налог составит 25%.

С другой стороны, существует механизм льготного линейного расчёта – Хисув Линеари Мотав, – который может снизить итоговую сумму налога. Его применение требует консультации специалиста.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Дополнительные расходы и практические аспекты

Помимо налогов, инвестор несёт ряд обязательных операционных расходов.

Услуги агента по недвижимости – Метавэх – обходятся примерно в 2% от стоимости объекта плюс НДС. Каждая из сторон сделки оплачивает агента самостоятельно. Юридическое сопровождение стоит от 0,5% до 1,5% от стоимости плюс НДС. Привлечение адвоката настоятельно рекомендуется.

Новые квартиры от застройщиков облагаются НДС по ставке 18% с 1 января 2025 года. Сделки между частными лицами на вторичном рынке, как правило, НДС не облагаются.

Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания. Муниципальный налог – Арнона – оплачивает фактический пользователь объекта.

Иностранные инвесторы могут получить ипотеку в израильском банке с долей финансирования до 50% от стоимости объекта. Израиль заключил соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией и рядом других стран.

На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли нерезидент получить ипотеку в израильском банке?

Ответ: Да, нерезиденты могут получить ипотеку с долей финансирования до 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Какой налог платит нерезидент при покупке квартиры в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Можно ли не платить налог с аренды израильской квартиры?

Ответ: Да, если арендная плата не превышает 5 654 шекелей в месяц, налог не взимается.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая право собственности, ипотеки и обременения.

Вопрос: Распространяется ли льгота по Мас Шевах на нерезидентов?

Ответ: Да, но только при подтверждённом отсутствии жилья за рубежом через официальный документ иностранного налогового органа.