Что такое пресейл и чем он отличается от вторичного рынка

Пресейл – это покупка квартиры у застройщика до завершения строительства, нередко на самом раннем этапе реализации проекта. Покупатель подписывает договор с девелопером и вносит платежи по графику, получая ключи спустя несколько лет.

С точки зрения налогообложения, новая квартира от застройщика облагается НДС (Мам) по ставке 18% – это стандартная ставка с 1 января 2025 года. Перепродажа между частными лицами НДС, как правило, не облагается. Данный факт напрямую влияет на итоговую стоимость актива.

93% земли в Израиле управляется Управлением земельных ресурсов (Рашут Мекаркеин Исраэль). Большинство пресейл-проектов строится именно на государственной земле, а покупатель получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет – но не право собственности в полном смысле слова. Лишь в старых городских кварталах встречаются участки с частной собственностью (Табо), что является весомым преимуществом для инвестора.

Риски пресейла: что нужно проверить до подписания

Прежде всего, необходимо запросить Несах Табу – официальную выписку из реестра прав на землю. Она подтверждает право собственности, наличие обременений и залогов. Покупка без этой проверки – серьёзная ошибка.

Строительство в Израиле требует разрешений от местных и региональных плановых комиссий согласно Закону о планировании и строительстве 1965 года. Приобретение объекта с самостроем создаёт юридическую и финансовую ответственность для покупателя. Всегда проверяйте наличие строительных разрешений.

Банки в Израиле кредитуют покупку первичного жилья с LTV до 75% для резидентов и до 50% для нерезидентов. При пресейле банк нередко выдаёт ипотеку поэтапно, синхронизируя транши с графиком строительства.

Пинуй-Бинуй: возможности и юридические особенности

Пинуй-Бинуй – это программа городского обновления: жильцов выселяют из устаревших домов, здания сносят и строят новые, увеличенные в объёме. Участники получают новую квартиру большей площади взамен старой.

Для запуска стандартного проекта Пинуй-Бинуй необходимо согласие 67% владельцев квартир в здании. Это законодательно установленный порог для общих (не связанных с военными разрушениями) проектов городского обновления. Если проект касается зданий, повреждённых в ходе военных действий, применяется иной порог – 51% на здание или 80% по всему комплексу согласно закону, принятому Кнессетом 31 марта 2026 года.

Налоговые нюансы при участии в Пинуй-Бинуй

Мас Рехиша (налог на покупку) рассчитывается исходя из статуса покупателя. Резиденты, приобретающие единственное жильё, пользуются льготными ставками: 0% на первые 1 978 745 шекелей, далее – по прогрессивной шкале. Нерезиденты платят 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога – независимо от того, является ли квартира их единственной в Израиле.

При последующей продаже квартиры, полученной в рамках Пинуй-Бинуй, применяется Мас Шевах – налог на прирост капитала по ставке 25% от чистой прибыли. Резиденты, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, могут быть освобождены от уплаты при соблюдении условий: владение не менее 18 месяцев и статус единственного жилья.

Нерезиденты также вправе претендовать на освобождение, однако обязаны доказать отсутствие жилья в стране проживания. Для этого требуется официальная справка от налоговых органов иностранного государства – на практике получить её бывает крайне сложно.

Аренда квартиры в период ожидания

Некоторые участники Пинуй-Бинуй сдают имеющееся жильё в аренду до начала сноса. Доход от аренды облагается налогом по одному из трёх режимов. Освобождение от налога действует при ежемесячной арендной плате ниже 5 654 шекелей (порог 2025 года). Второй вариант – фиксированная ставка 10% на весь валовой доход без вычета расходов. Третий – прогрессивная шкала с правом на вычеты (амортизация, обслуживание, проценты по ипотеке).

Важно учесть: если арендодатель является нерезидентом, арендатор обязан удержать налог у источника в размере 25%, если у арендодателя нет соответствующего сертификата от налогового ведомства.

Расходы при сделке: что закладывать в бюджет

Помимо стоимости квартиры и налогов, покупатель несёт дополнительные обязательные расходы на агента и юриста.

Услуги агента по недвижимости (Метавэх) составляют около 2% от стоимости сделки плюс НДС 18% – каждая из сторон платит своему агенту отдельно. Услуги адвоката обходятся в 0,5%-1,5% от суммы сделки плюс НДС. Юридическое сопровождение при пресейле и Пинуй-Бинуй особенно важно: договоры содержат сложные условия об этапах оплаты, гарантиях и сроках сдачи.

Арнона – муниципальный налог – начисляется по факту проживания или владения и зависит от площади и местоположения объекта. Её платит тот, кто занимает помещение.

На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Израиль заключил соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией и рядом других стран. Это снижает налоговую нагрузку для иностранных инвесторов, однако механизм зачёта налогов требует отдельного анализа в каждом конкретном случае.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой порог согласия нужен для запуска стандартного Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартных проектов требуется согласие 67% владельцев квартир в здании.

Вопрос: Платит ли нерезидент НДС при покупке новой квартиры у застройщика?

Ответ: Да, новые квартиры от застройщика облагаются НДС 18% для всех покупателей без исключения.

Вопрос: Какой налог на покупку платит нерезидент в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при пресейле?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая права на землю и наличие обременений.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На федеральном уровне такого закона нет. Тема обсуждается, конкретных ставок нет – уточняйте у специалиста.