Тридцать лет роста: общая картина двух рынков

США пережили один из крупнейших в истории обвалов рынка недвижимости в 2007–2009 годах. Индекс Case-Shiller зафиксировал падение цен в ряде штатов на 30–50% от пиковых значений. Израильский рынок в тот же период практически не отреагировал на мировой кризис: аналитики фиксируют устойчивый рост цен на протяжении большей части этих тридцати лет. Структурный дефицит жилья, высокий миграционный приток и ограниченный земельный фонд сделали израильскую недвижимость одним из наиболее защитных активов в портфеле частного инвестора.

Доходность недвижимости в Израиле: факторы и ограничения

93% израильской земли находится под управлением Рашут Меkаркеин Исраэль (Управление земель Израиля). Большинство покупателей приобретают не право собственности, а долгосрочную аренду сроком на 49 или 98 лет. Исключение составляют объекты на частной земле – Табо, которые преобладают в старых городских кварталах Тель-Авива и Бат-Яма. Для иностранного инвестора частная земля означает полное владение без необходимости продления аренды.

Арендная доходность в Израиле по оценкам риэлторов составляет примерно 2–4% годовых в зависимости от локации и типа объекта – данные могут меняться. Это ниже, чем в ряде американских городов, где показатель достигает 5–8%. Однако прирост капитальной стоимости в Израиле традиционно компенсирует эту разницу. Итоговая совокупная доходность за тридцатилетний период у многих израильских объектов, по данным отраслевых исследований, оказалась сопоставима с американскими показателями – а в отдельных сегментах превысила их.

Налоговая нагрузка для иностранного инвестора в Израиле

Нерезидент, покупающий израильскую недвижимость, платит налог Мас Рехиша по ставке 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Это заметно выше льготных ставок для израильских резидентов, приобретающих единственное жильё. При аренде действует три трека: освобождение при доходе ниже 5 654 шекелей в месяц, фиксированные 10% без вычетов или стандартная прогрессивная шкала с учётом расходов. Важно учесть, что арендатор обязан удержать 25% у источника, если у нерезидента нет сертификата об освобождении от налогового органа.

При продаже нерезидент уплачивает Мас Шевах – 25% с чистой прибыли. Освобождение возможно, если объект является единственным жильём владельца и он докажет отсутствие жилой собственности в стране проживания – что на практике требует официального сертификата иностранного налогового органа и нередко оказывается затруднительным.

Доходность в США: высокий потенциал и высокая волатильность

В США налог на прирост капитала для нерезидентов регулируется законом FIRPTA. Ставка удержания составляет 15% от суммы сделки при продаже – вне зависимости от фактической прибыли. Возврат возможен через налоговую декларацию. Налог на имущество (property tax) варьируется от 0,3% до более 2,5% в год от оценочной стоимости объекта в зависимости от штата. Это ежегодная нагрузка, которой в Израиле в схожем виде нет – здесь действует Арнона, муниципальный сбор, размер которого определяется площадью и расположением объекта.

Американский рынок пережил резкое падение в 2008–2009 годах и ряд региональных коррекций впоследствии. Израильский рынок продемонстрировал значительно меньшую волатильность за тот же период. Война Железных Мечей, начавшаяся 7 октября 2023 года и позднее официально переименованная в Милхемет ха-Ткума (Войну Возрождения), создала краткосрочную неопределённость. Однако операция Ам Келав в июне 2025 года и принятый 31 марта 2026 года Хок ле-Шикум Нифгаей Милхама обеспечили правовой механизм восстановления пострадавшего жилого фонда.

Ипотека и доступность финансирования

В Израиле нерезидент может получить ипотеку с LTV не выше 50%. В США доступ к ипотечному финансированию для иностранных граждан также ограничен и зависит от банка и штата. Израильские банки традиционно консервативны, что снижает системный риск для рынка в целом. Агентское вознаграждение (Метавэх) составляет около 2% плюс НДС 18% – оплачивается каждой стороной отдельно. Услуги адвоката обходятся примерно в 0,5–1,5% от стоимости объекта плюс НДС.

Израиль заключил соглашения об избежании двойного налогообложения с рядом стран, включая США, Россию, Германию и Великобританию. Это снижает итоговую налоговую нагрузку для инвестора, использующего эти юрисдикции.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какова арендная доходность недвижимости в Израиле для иностранного инвестора?

Ответ: По оценкам риэлторов, примерно 2–4% годовых – данные варьируются в зависимости от объекта и локации.

Вопрос: Какой налог платит нерезидент при покупке квартиры в Израиле?

Ответ: Мас Рехиша по ставке 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога.

Вопрос: Есть ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: В чём главное отличие израильского рынка недвижимости от американского по волатильности?

Ответ: Израильский рынок исторически показывал значительно меньшую волатильность, в том числе в кризис 2008–2009 годов.

Вопрос: Каков максимальный LTV по ипотеке для нерезидента в Израиле?

Ответ: Нерезидент может получить ипотеку с LTV не выше 50% от стоимости объекта.