Два рынка, разные правила игры

Инвестиции в недвижимость Израиля и Европы подчиняются принципиально разным правовым и налоговым логикам, и выбор между ними требует детального анализа, а не интуитивного решения.

Европейский рынок привлекает инвесторов стабильностью правовых систем и широкой географией выбора – от Берлина до Лиссабона. Израильский рынок отличается высоким спросом на жильё и ограниченным предложением земли. Понимание структурных различий помогает принять взвешенное решение.

Владение землёй: принципиальное различие

В большинстве стран Европы иностранец покупает квартиру или дом в полную собственность. В Израиле ситуация иная: 93% израильской земли находится под управлением Управления земельными ресурсами Израиля – Рашут Мекаркеин Исраэль. Покупатель, как правило, получает долгосрочную аренду земли сроком 49 или 98 лет, а не полноценное право собственности. Это нужно учитывать при оценке актива на горизонте 20-30 лет.

Исключение составляют объекты на частной земле – так называемое Табо, или фрихолд. Такие участки сосредоточены преимущественно в старых городских районах: Тель-Авиве, Бат-Яме и ряде других городов. Вторичные квартиры в этих локациях значительно чаще расположены на частной земле – это весомое преимущество для иностранного инвестора. Все сделки подлежат регистрации в Земельном реестре – Табо, а подтверждением прав служит выписка Несах Табу.

Налоги при покупке: Израиль против Европы

Для нерезидента, покупающего недвижимость в Израиле, налог на приобретение составляет 8% от суммы до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога – льготные ставки для единственного жилья на иностранцев не распространяются.

Для сравнения: в Германии совокупная нагрузка при покупке (налог на переход права, нотариус, агент) нередко достигает 10-15% от стоимости. В Испании и Португалии ставки трансфертного налога варьируются в зависимости от региона и типа объекта. Израильский налог Мас Рехиша фиксирован и предсказуем – это удобно для планирования бюджета сделки.

Помимо налога, инвестор несёт стандартные транзакционные расходы: услуги агента – Метавэх – около 2% от стоимости объекта плюс НДС, услуги адвоката – от 0,5% до 1,5% плюс НДС. Юридическое сопровождение в Израиле не просто желательно – оно фактически необходимо с учётом специфики земельного права.

НДС на новостройки

С 1 января 2025 года НДС – Мам – на новые квартиры от застройщика составляет 18%. Перепродажа между частными лицами НДС не облагается. Это важный фактор: новостройка в Израиле обходится заметно дороже по налоговой нагрузке, чем вторичный объект.

Доходность от аренды и налоги на неё

Доходность аренды в Израиле, по данным риэлторов, составляет примерно 3-5% годовых в зависимости от локации и типа объекта – данные могут меняться.

Все три налоговых трека для арендодателей доступны как резидентам, так и нерезидентам. Первый трек – полное освобождение при аренде ниже 5 654 шекелей в месяц. Второй трек – фиксированные 10% от валового дохода без вычета расходов. Третий трек – стандартные ставки подоходного налога с правом на вычет амортизации, обслуживания и процентов по ипотеке.

Однако нерезиденту важно знать: арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет соответствующего разрешения от налоговых органов. Это требует предварительной работы с налоговым консультантом ещё до первой арендной выплаты.

В ряде европейских стран – например, во Франции или Германии – аренда также облагается по прогрессивным ставкам, однако механизм удержания у источника применяется реже. Инвестор обычно сам декларирует доход. При этом в Израиле действуют соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, Францией и рядом других государств.

Налог на прирост капитала при продаже

Нерезидент, продающий израильскую недвижимость, платит Мас Шевах – 25% от чистой прибыли, скорректированной на инфляцию и допустимые расходы.

Освобождение от налога при продаже единственного жилья технически доступно и нерезидентам – но только при условии документального подтверждения отсутствия жилой собственности в стране проживания. Получить такой официальный сертификат от иностранных налоговых органов бывает крайне сложно. Существует также механизм льготного линейного расчёта – Хисув Линеари Мотав – который может снизить итоговую сумму налога.

В Европе ставки налога на прирост капитала для нерезидентов также разнятся: от 19% в Испании до 30% и выше во Франции с учётом социальных взносов. Важно учесть, что в ряде стран ЕС предусмотрены льготы при длительном владении, которых в израильском праве для нерезидентов практически нет.

Ипотека и LTV

Израильские банки выдают нерезидентам ипотеку с покрытием до 50% стоимости объекта. Для резидентов лимит выше – до 75% на первичное жильё. Требования к нерезидентам в Европе сопоставимы: большинство банков также ограничивают LTV на уровне 50-60% для иностранцев, хотя условия существенно варьируются по странам.

Стоит отметить, что в Израиле арнона – муниципальный налог – начисляется исходя из площади и местоположения объекта и обычно оплачивается арендатором. Расходы на управление зданием – ваад байт – составляют от 80 до 1 000+ шекелей в месяц в зависимости от типа и класса жилого комплекса.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли иностранец купить квартиру в Израиле без ограничений?

Ответ: Да, иностранцы вправе покупать недвижимость в Израиле, но налог Мас Рехиша составит 8-10% без льготных ставок.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из Земельного реестра, подтверждающая право собственности, наличие ипотек и обременений.

Вопрос: Как облагается аренда для нерезидента в Израиле?

Ответ: Арендатор удерживает 25% у источника, если у арендодателя-нерезидента нет разрешения налоговых органов Израиля.

Вопрос: Есть ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Какой НДС применяется к новым квартирам в Израиле в 2025 году?

Ответ: С 1 января 2025 года НДС на новые квартиры от застройщика составляет 18%. Перепродажа между частными лицами НДС не облагается.