Зачем инвестору думать о трёх рынках одновременно

Распределение капитала между Израилем, США и Канадой позволяет инвестору снизить зависимость от одного рынка и зафиксировать доход в разных валютах. Это классическая стратегия диверсификации, адаптированная под реалии 2025 года.

Многие русскоязычные инвесторы рассматривают диверсификацию портфеля между Израилем и зарубежными рынками как способ защиты капитала. Причина проста: каждый из трёх рынков реагирует на глобальные кризисы по-своему. Когда американский рынок охватывает коррекция, израильская недвижимость может оставаться стабильной – и наоборот. Канада добавляет третий вектор устойчивости.

Израильский рынок исторически демонстрирует высокий спрос на жильё при ограниченном предложении земли. 93% израильской земли управляется Израильским земельным управлением (Рашут Мекаркеин Исраэль), и покупатель чаще всего получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет – а не полное право собственности. Это важный структурный фактор, который напрямую влияет на ликвидность актива.

Израиль: налоговая нагрузка и структура сделки

Для нерезидентов Израиля налог на покупку (Мас Рехиша) составляет 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога – льготные ставки для основного жилья на нерезидентов не распространяются.

Инвестор-нерезидент, покупающий квартиру в Тель-Авиве, должен учитывать полную стоимость входа. Помимо налога на покупку, нужно заложить расходы на агента (Метавэх) – около 2% от стоимости плюс НДС – и на юриста: от 0,5% до 1,5% плюс НДС. Квартиры на вторичном рынке в старых городских кварталах чаще расположены на частной земле (Табо), что даёт полное право собственности без продления аренды.

Доход от аренды облагается налогом по трём схемам. При доходе ниже 5 654 шекелей в месяц действует полное освобождение. Фиксированная ставка 10% на валовой доход без вычета расходов – второй вариант. Третий – стандартные прогрессивные ставки с возможностью вычесть амортизацию и проценты по ипотеке. Важно учесть: если арендодатель является нерезидентом, арендатор обязан удерживать 25% у источника – если только не получено освобождение от налогового инспектора.

При продаже объекта нерезидент платит налог на прирост капитала (Мас Шевах) по ставке 25% от чистой прибыли. Освобождение для единственного жилья теоретически доступно, но требует официального подтверждения от налоговых органов страны проживания – получить его зачастую крайне сложно.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

США: стабильность доллара и рыночная глубина

Американский рынок привлекает инвесторов прозрачностью правовой системы, широкой географией активов и возможностью получать доход в долларах.

Инвестиции в американскую недвижимость – это прежде всего доступ к зрелому рынку с развитой инфраструктурой управления объектами. Иностранный инвестор может владеть недвижимостью напрямую или через LLC. Налог на доход от аренды и прирост капитала регулируется на федеральном и штатном уровне. Израиль и США заключили соглашение об избежании двойного налогообложения, что снижает риск двойного изъятия.

Вместе с тем входной порог на ключевых рынках – Нью-Йорк, Майами, Лос-Анджелес – остаётся высоким. Однако вторичные рынки (Техас, Флорида, Джорджия) предлагают более доступные цены при сопоставимой доходности. Это даёт инвестору гибкость в распределении капитала по нескольким объектам вместо концентрации в одном.

Канада: хеджирование и рост крупных агломераций

Канадский рынок отличается устойчивым демографическим спросом, подкреплённым одной из самых активных программ иммиграции в мире.

Торонто и Ванкувер входят в число городов с наиболее высоким давлением спроса на жильё. Иностранные инвесторы обязаны учитывать федеральный запрет на покупку жилой недвижимости нерезидентами, введённый в 2023 году и продлённый на 2025 год. Тем не менее коммерческая недвижимость и ряд исключений для определённых категорий покупателей по-прежнему открыты. Канадский доллар обеспечивает дополнительную валютную диверсификацию наряду с долларом США и израильским шекелем.

С другой стороны, налоговая нагрузка в Канаде для иностранных владельцев существенна: налог на пустующее жильё, налог на прирост капитала и провинциальные сборы требуют детального расчёта перед покупкой. Израиль имеет соглашение об избежании двойного налогообложения со многими странами, однако Канада в официальном перечне из контекста не упомянута – уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Как работает диверсификация на практике

Распределение капитала между тремя юрисдикциями снижает страновой риск и позволяет балансировать между высокодоходными и защитными активами.

Практическая модель выглядит так: израильский объект обеспечивает доход в шекелях и защиту от инфляции в местной экономике. Американский актив генерирует долларовый поток. Канадский объект (при наличии доступа) служит долгосрочным накопительным инструментом. Более того, при грамотном структурировании через соглашения об избежании двойного налогообложения инвестор может легально оптимизировать общую налоговую нагрузку.

Следовательно, ключевая задача – не просто выбрать три страны, а выстроить логику распределения: какой процент капитала идёт в каждую юрисдикцию, в какой валюте фиксируется доход и каков горизонт выхода из каждого актива. Это требует индивидуального финансового плана.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Читать полный гид: Диверсификация портфеля: сочетание Израиля и зарубежных объектов

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог на покупку платит нерезидент в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Можно ли избежать двойного налогообложения при инвестициях в Израиль и США одновременно?

Ответ: Да, Израиль и США заключили соглашение об избежании двойного налогообложения.

Вопрос: Какой порог дохода от аренды в Израиле освобождается от налога?

Ответ: В 2025 году доход до 5 654 шекелей в месяц полностью освобождён от налога.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при покупке?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая право собственности, ипотеки и обременения.

Вопрос: Может ли нерезидент взять ипотеку в Израиле?

Ответ: Да, но LTV ограничен 50% от стоимости объекта для иностранных инвесторов.