Почему инвесторы выбирают между бетоном и бумагой

Инвестиции в недвижимость Израиля привлекают капитал из разных стран именно тогда, когда финансовые рынки нестабильны. Физический актив на Ближнем Востоке воспринимается как альтернатива акциям и облигациям с непредсказуемой динамикой.

Вопрос не только в доходности. Речь идёт о структуре владения, налоговой нагрузке и возможности передать актив следующему поколению без потерь. Финансовые инструменты – акции, ETF, депозиты – легко конвертируются, но несут рыночный риск и зависят от юрисдикции брокера. Недвижимость менее ликвидна, зато осязаема и регулируется конкретными израильскими законами.

93% земли Израиля управляется Рашут Меkаркеин Исраэль (Израильским земельным управлением). Большинство покупателей получают долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полноценное право собственности. Это принципиальное отличие от европейских рынков, где фрихолд является нормой.

Структура владения: что реально покупает инвестор

Покупая квартиру в Израиле, инвестор чаще всего приобретает долгосрочное право аренды, а не абсолютное право собственности на землю.

Частная земля в формате Табу существует преимущественно в старых городских районах – Тель-Авиве, Бат-Яме. Объекты на такой земле значительно привлекательнее для иностранных инвесторов: полное владение без риска пересмотра условий аренды. Все сделки регистрируются в Земельном реестре, а актуальный статус объекта подтверждается документом Несах Табу – официальной выпиской о праве собственности, обременениях и залогах.

Финансовые активы лишены этой сложности. Акция в депозитарии или пай в фонде не требуют регистрации в государственном реестре. Однако при передаче по наследству или смене юрисдикции возникают собственные правовые коллизии – особенно если брокер находится в третьей стране.

Налоговая нагрузка при покупке и продаже

Налог на покупку недвижимости (Мас Рехиша) для нерезидентов составляет 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога.

Израильские резиденты, покупающие единственное жильё, платят 0% на первые 1 978 745 шекелей. Нерезиденты этой льготы лишены полностью – даже если квартира является их единственной собственностью в Израиле. При покупке через финансовые инструменты (например, акции израильских REIT) налог на покупку не возникает вообще, что создаёт очевидное преимущество на входе.

При продаже недвижимости налог на прирост капитала (Мас Шевах) составляет 25% от чистой прибыли. Резиденты могут получить полное освобождение при продаже единственного жилья стоимостью до 5 008 000 шекелей. Нерезиденты вправе претендовать на аналогичное освобождение, но только если докажут отсутствие жилья в стране проживания – это требует официального сертификата от налоговых органов иностранного государства, что на практике крайне затруднительно.

Финансовые активы в Израиле облагаются аналогичной ставкой в 25%, однако механизм удержания и отчётности проще. При наличии соглашения об избежании двойного налогообложения – а Израиль заключил такие соглашения с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией и рядом других стран – инвестор может оптимизировать нагрузку законным путём.

Рентный доход: три трека для арендодателя

Все три налоговых трека для арендного дохода в Израиле доступны как резидентам, так и нерезидентам.

Первый трек – освобождение от налога при аренде до 5 654 шекелей в месяц. Второй трек – фиксированные 10% от валового дохода без права вычета расходов. Третий трек – стандартные ставки подоходного налога с правом на вычет амортизации, расходов на обслуживание и процентов по ипотеке.

Важно учесть: если нерезидент получает арендный доход, арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет справки об освобождении от налоговой инспекции. Это административная нагрузка, которой нет при владении финансовыми активами.

Новые репатрианты (Оле Хадаш) часто рассчитывают на налоговые льготы по статье 14 Закона о подоходном налоге. Однако эта льгота распространяется исключительно на доходы, полученные за пределами Израиля. Арендный доход от израильской недвижимости под действие льготы не подпадает.

Ипотека и вход на рынок

Нерезиденты могут получить ипотеку в израильском банке, однако соотношение кредита к стоимости (LTV) ограничено 50%.

Резиденты при покупке первичного жилья получают LTV до 75%. Это означает, что иностранный инвестор должен располагать значительным собственным капиталом. При вложении в финансовые активы порог входа существенно ниже, а кредитное плечо доступно через брокерские инструменты.

Расходы на сделку с недвижимостью заметно выше, чем при покупке ценных бумаг. Услуги Метавэха (риэлтора) стоят около 2% от стоимости объекта плюс НДС – для каждой из сторон отдельно. Услуги адвоката – от 0,5% до 1,5% плюс НДС. Новые квартиры от застройщика облагаются НДС по ставке 18%.

Передача капитала: что надёжнее

Недвижимость обеспечивает материальную основу для передачи капитала, но требует чёткого юридического оформления на каждом этапе.

Финансовые активы легче переводить между юрисдикциями и передавать по наследству через брокерский счёт. Однако при политической нестабильности или санкционном давлении доступ к счёту может быть ограничен. Физический объект в Израиле этому риску не подвержен – при наличии корректно оформленных документов в Несах Табу.

Покупка объекта с несогласованным строительством создаёт серьёзные юридические и финансовые риски. Всегда проверяйте разрешения на строительство до подписания договора.

С другой стороны, недвижимость уязвима к региональным рискам. В июне 2025 года в ходе операции Ам Келав был нанесён прямой удар по жилому дому в Холоне. Война, получившая в октябре 2025 года официальное название Мильхемет ха-Ткума, продолжает влиять на рынок и страховые ставки.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Платит ли нерезидент налог на покупку по льготным ставкам?

Ответ: Нет. Нерезиденты платят 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Можно ли освободиться от Мас Шевах при продаже?

Ответ: Нерезидент может, но обязан доказать отсутствие жилья в стране проживания официальным документом.

Вопрос: Какой налоговый трек выгоден при аренде квартиры нерезидентом?

Ответ: Зависит от суммы аренды и расходов. Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Чем Несах Табу важен при покупке недвижимости?

Ответ: Несах Табу подтверждает право собственности, наличие залогов и обременений на объект.