Почему израильская недвижимость привлекает международных инвесторов

Инвестиции в недвижимость Израиля традиционно рассматриваются как защитный актив: рынок демонстрирует устойчивость даже в периоды геополитической напряжённости.

Аналитики фиксируют долгосрочный рост цен на жилую недвижимость в крупных городах страны. Ограниченное предложение земли, высокий внутренний спрос и приток новых репатриантов формируют структурный дефицит жилья. Для инвестора из России, Украины или Европы это означает реальный потенциал сохранения капитала в твёрдой валюте.

Важно учесть: около 93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль – Израильского земельного управления. Покупатель, как правило, получает долгосрочную аренду сроком 49 или 98 лет, а не полноценное право собственности. Исключение составляют объекты на частной земле (Табо), которые чаще встречаются в старых городских районах – Тель-Авиве, Бат-Яме и других. Для иностранного инвестора частная земля предпочтительнее: она исключает процедуры продления аренды и согласований с земельным управлением.

Налоговая нагрузка на иностранного покупателя

Нерезиденты платят налог на покупку (Мас Рехиша) по инвестиционной ставке: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога.

Льготные ставки для единственного жилья на нерезидентов не распространяются – даже если это их единственная собственность в Израиле. Расчёт ведётся с первого шекеля по ставкам второй квартиры. Для объекта стоимостью 3 000 000 шекелей налог составит 240 000 шекелей – существенная статья расходов при входе на рынок.

При продаже недвижимости взимается налог на прирост капитала (Мас Шевах) по ставке 25% от чистой прибыли. Нерезидент может претендовать на освобождение от налога, однако только при условии отсутствия жилой собственности в стране проживания. Для подтверждения потребуется официальная справка от налогового органа страны резидентства – на практике получить её крайне сложно. Альтернативой может служить линейный льготный расчёт (Хисув Линеари Мотав), снижающий налоговую базу пропорционально сроку владения.

Новые репатрианты (Оле Хадаш) вправе рассчитывать на льготный Мас Рехиша в течение определённого периода после алии. Точные ставки зависят от даты репатриации и стоимости объекта – проконсультируйтесь со специалистом.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Арендный доход: три налоговых трека

Все доходы от аренды израильской недвижимости облагаются налогом – как для резидентов, так и для нерезидентов.

Законодательство предусматривает три варианта налогообложения. Первый: если арендная плата не превышает 5 654 шекеля в месяц (порог 2025 года), доход полностью освобождается от налога. Второй: фиксированная ставка 10% на весь валовой доход без права на вычет расходов. Третий: стандартные ставки подоходного налога с возможностью вычета амортизации, расходов на обслуживание и процентов по ипотеке.

Нерезидентам следует учитывать особое правило: арендатор обязан удерживать 25% налога у источника, если у арендодателя нет соответствующей справки от налогового инспектора. Это создаёт дополнительный административный барьер при дистанционном управлении объектом.

Однако существует практическое решение – привлечение местного управляющего. Тогда вся коммуникация с арендаторами, налоговой службой (Рашут ха-Мисим) и муниципалитетом ведётся профессионалом на месте.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Структура сделки и дополнительные расходы

Помимо налогов, покупатель несёт сопутствующие расходы: агентская комиссия составляет около 2% от стоимости объекта плюс НДС (18%), услуги адвоката – от 0,5% до 1,5% плюс НДС.

Юридическое сопровождение не просто желательно – оно критически важно. Перед покупкой необходимо получить выписку Несах Табу, которая подтверждает право собственности, наличие ипотек и обременений. Кроме того, обязательна проверка разрешений на строительство: приобретение объекта с самовольными постройками создаёт серьёзную юридическую и финансовую ответственность для нового владельца согласно Закону о планировании и строительстве 1965 года.

Ипотека для нерезидентов доступна с максимальным LTV 50% – вдвое меньше, чем для резидентов при покупке первичного жилья. Это означает, что половину стоимости объекта необходимо финансировать собственными средствами.

Новые квартиры от застройщика облагаются НДС по ставке 18% (действует с 1 января 2025 года). При перепродаже недвижимости между частными лицами НДС, как правило, не взимается. Муниципальный налог (Арнона) уплачивается ежегодно и зависит от площади и расположения объекта – его оплачивает фактический пользователь: арендатор или собственник.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Рыночный контекст 2025-2026: война и восстановление

Война, начавшаяся 7 октября 2023 года и официально переименованная в октябре 2025 года в Милхемет ха-Ткума (Войну Возрождения), существенно повлияла на рынок недвижимости в ряде регионов страны.

31 марта 2026 года Кнессет официально утвердил закон о восстановлении пострадавших от войны районов – Хок ле-Шикум Нифгаей Милхама. Закон снизил порог согласия собственников для реконструкции до 51% в рамках одного здания или 80% по всему жилому комплексу. Это открывает ускоренный путь к обновлению жилого фонда в пострадавших зонах.

Тем не менее стандартные проекты городского обновления (Пинуй-Бинуй) по-прежнему требуют согласия двух третей (67%) владельцев квартир – этот порог не изменился. Смешивать два разных механизма не следует.

Вместе с тем общий рынок за пределами зон активных боевых действий демонстрировал относительную устойчивость. Следовательно, грамотный выбор локации остаётся ключевым фактором успешной инвестиции.

На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли иностранный гражданин купить квартиру в Израиле?

Ответ: Да, иностранцы вправе приобретать недвижимость в Израиле без специальных ограничений по гражданству.

Вопрос: Какой налог на покупку платит нерезидент?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы – льготные ставки не применяются.

Вопрос: Облагается ли арендный доход налогом для иностранного владельца?

Ответ: Да, весь доход от аренды израильской недвижимости налогооблагаем – доступны три налоговых трека на выбор.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая право собственности, ипотеки и обременения на объект.

Вопрос: Есть ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: Федерального закона о налоге на пустующие квартиры в Израиле нет – тема обсуждается, конкретных ставок не установлено.