Почему израильская недвижимость остаётся надёжным активом тридцать лет подряд

За три десятилетия – с 1996 по 2026 год – израильский рынок недвижимости пережил войны, рецессии и глобальные кризисы, сохранив репутацию одного из самых устойчивых в регионе.

Структурный дефицит жилья, ограниченный земельный фонд и стабильный прирост населения формируют постоянный спрос. Аналитики фиксируют долгосрочный рост цен на протяжении всего рассматриваемого периода, хотя темпы роста существенно варьировались год от года. Для инвестора это означает одно: израильская недвижимость исторически работала как защитный актив, а не как спекулятивный инструмент.

Важно учесть, что 93% израильской земли находится под управлением Рашут Меקрקеин Исраэль (Израильского земельного управления). Покупатель в большинстве случаев приобретает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Частная земля в формате Табо существует преимущественно в старых городских кварталах – Тель-Авив, Бат-Ям, исторические районы Хайфы. Для иностранного инвестора такая недвижимость особенно ценна: она обеспечивает полное владение без необходимости продлевать аренду или получать согласования от государства.

Налоговая нагрузка при долгосрочном владении

Доходность долгосрочных вложений во многом определяется тем, как инвестор структурирует налоговые обязательства ещё на этапе покупки.

При приобретении недвижимости нерезидент (Тошав Хуц) платит налог на покупку – Мас Рехиша – по ставке 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Льготные ставки для единственного жилья на нерезидентов не распространяются. Именно поэтому грамотное планирование сделки критически важно до подписания договора.

При продаже актива стандартная ставка налога на прирост капитала – Мас Шевах – составляет 25% от чистой прибыли. Израильские резиденты, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, вправе претендовать на полное освобождение при условии владения не менее 18 месяцев. Нерезиденты теоретически могут воспользоваться той же льготой, однако обязаны предоставить официальный документ от налоговых органов страны проживания, подтверждающий отсутствие там жилой собственности. На практике получить такой документ крайне сложно.

Вместе с тем существует механизм Хисув Линеари Мотав – льготный линейный расчёт налога – который может снизить итоговую нагрузку. Конкретные параметры зависят от даты покупки и структуры владения.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Арендный доход: три режима налогообложения

Израильское законодательство предлагает три налоговых трека для арендного дохода, и выбор правильного может существенно повлиять на реальную доходность вложений.

Первый трек – освобождение от налога при аренде ниже 5 654 шекелей в месяц (порог 2025 года). Второй трек предполагает уплату 10% с валового дохода с первого шекеля без права на вычеты расходов. Третий трек – стандартная прогрессивная шкала с возможностью вычесть амортизацию, расходы на обслуживание и проценты по ипотеке.

Для нерезидентов действует особое правило: арендатор обязан удерживать 25% у источника, если у арендодателя нет справки об освобождении от налогового ассесора. Это требование часто застаёт иностранных владельцев врасплох и нарушает денежный поток. Своевременное получение соответствующего документа – обязательная часть подготовки к сдаче объекта в аренду.

По оценкам ряда риэлторов, валовая доходность аренды в крупных городах составляет ориентировочно 3-5% годовых, однако данные существенно варьируются в зависимости от города, типа объекта и текущей рыночной конъюнктуры. Уточняйте актуальные данные у специалистов на момент анализа.

Структура расходов при входе в сделку

Совокупные транзакционные издержки при покупке израильской недвижимости могут достигать нескольких процентов от стоимости объекта – их необходимо учитывать в финансовой модели заранее.

Услуги агента по недвижимости – Метавэха – обходятся каждой из сторон примерно в 2% от цены сделки плюс НДС (Мам) в размере 18%. Юридическое сопровождение составляет от 0,5% до 1,5% плюс НДС. На первичном рынке новостройки облагаются НДС 18%, что существенно увеличивает фактическую цену входа по сравнению со вторичным рынком, где сделки между физическими лицами освобождены от НДС.

Ипотека для нерезидентов ограничена соотношением кредита к стоимости объекта на уровне 50% (LTV). При этом все сделки подлежат обязательной регистрации в реестре – Табо. Перед покупкой необходимо запросить выписку Несах Табу, подтверждающую права собственности, наличие или отсутствие обременений и ипотек.

Отдельную статью расходов формирует муниципальный налог – Арнона, уплачиваемый тем, кто фактически занимает помещение. Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Военный контекст и горизонт планирования

События, начавшиеся 7 октября 2023 года, внесли коррективы в инвестиционную картину, однако исторически рынок недвижимости Израиля восстанавливался после каждого кризиса.

Война, официально переименованная в октябре 2025 года в Милхемет ха-Ткума (Войну Возрождения), нанесла прямой ущерб жилому фонду в ряде районов. В июне 2025 года в ходе операции Ам Келав ряд жилых домов получил прямые попадания – в частности, в Холоне 19 июня 2025 года.

В ответ на это 31 марта 2026 года Кнессет окончательно утвердил закон Хок ле-Шикум Нифгаей Милхама о восстановлении пострадавших районов. Порог согласия для сноса и реконструкции конкретного здания составляет 51% собственников, а для всего жилого комплекса – 80%. Пострадавшим владельцам предоставляется компенсация в виде новой, более просторной квартиры. Следует различать этот механизм и стандартный Пинуй-Бинуй, где порог согласия составляет 67% собственников.

Израиль имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией и рядом других стран. Для российского инвестора это означает возможность зачёта налогов, уплаченных в Израиле, при соблюдении условий соответствующего договора.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли нерезидент получить освобождение от налога на прирост капитала при продаже единственного жилья в Израиле?

Ответ: Да, но только при наличии официального подтверждения от налоговых органов страны проживания об отсутствии там жилой собственности.

Вопрос: Какой налоговый трек выгоднее выбрать для арендного дохода?

Ответ: Зависит от суммы дохода и расходов. При доходе ниже 5 654 шекелей в месяц доступно полное освобождение от налога.

Вопрос: Чем отличается земля на условиях аренды от частной земли Табо?

Ответ: Частная земля Табо даёт полное бессрочное право собственности. Арендованная земля предоставляется на 49 или 98 лет.

Вопрос: Существует ли в Израиле федеральный налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Какой максимальный кредит может получить иностранный инвестор в израильском банке?

Ответ: Нерезиденты вправе получить ипотеку с LTV не выше 50% от оценочной стоимости объекта.