Кто управляет землёй в Израиле

93% земли Израиля управляется Рашут Мекаркеин Исраэль – Израильским земельным управлением. Это ключевой факт для любого инвестора, выходящего на местный рынок недвижимости.

Земельный фонд страны разделён между тремя собственниками: государство владеет примерно 69%, Управление развития – 12%, а Керен Каемет ле-Исраэль – остатком. Все три структуры объединены под единым администрированием Рашут Мекаркеин Исраэль. Именно это ведомство определяет условия пользования землёй для застройщиков, частных лиц и иностранных инвесторов.

Покупатель, приобретающий объект на государственной земле, получает не право собственности, а долгосрочную аренду – как правило, на 49 или 98 лет. Это принципиально отличается от привычной европейской или российской модели, где покупка означает полное владение участком.

Частная земля и реестр Табу

Частная земля с полным правом собственности – Табу – существует преимущественно в исторически сложившихся городских кварталах и является наиболее привлекательным активом для иностранного инвестора.

В таких городах, как Тель-Авив и Бат-Ям, вторичный рынок жилья значительно чаще предлагает объекты на частной земле. Полное владение не требует продления аренды и не зависит от решений Рашут Мекаркеин Исраэль. Для инвестора это означает большую свободу при перепродаже и меньше административных барьеров.

Все сделки с недвижимостью – независимо от типа земли – подлежат обязательной регистрации в Земельном реестре, известном как Табу. Перед подписанием договора необходимо получить выписку Несах Табу. Этот документ подтверждает право собственности, наличие ипотеки и обременений.

Как проверить объект перед покупкой

Несах Табу запрашивается онлайн или через адвоката. Документ показывает реального владельца и все зарегистрированные права третьих лиц. Покупка объекта с незарегистрированными обременениями создаёт серьёзные правовые риски. Тем не менее многие иностранные покупатели пренебрегают этим шагом, полагаясь лишь на слова продавца.

Налог на приобретение недвижимости в 2026 году

Ставки Мас Рехиша заморожены на уровне 2024 года и действуют в период 2025-2027 годов. Размер налога зависит от статуса покупателя и назначения объекта.

Израильский резидент, приобретающий единственное жильё, пользуется льготной шкалой: первые 1 978 745 шекелей облагаются по нулевой ставке, следующий диапазон – по 3,5%, далее – по 5%, 8% и 10% в зависимости от стоимости объекта.

Нерезиденты – Тошав Хуц – лишены права на льготную шкалу. Даже если объект является единственным в Израиле, налог взимается по инвестиционным ставкам: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой отметки. Это существенно увеличивает стартовые расходы для иностранного покупателя.

Новые репатрианты – Оле Хадаш – могут претендовать на сниженные ставки в течение определённого периода после алии. Конкретные параметры зависят от даты репатриации и стоимости объекта.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Налог с продажи и аренды

Мас Шевах – налог на прирост капитала – составляет 25% от чистой прибыли при стандартных условиях. Израильские резиденты, продающие единственное жильё, могут быть полностью освобождены от него.

Освобождение от Мас Шевах распространяется на объекты стоимостью не выше 5 008 000 шекелей. Условия: объект находился в собственности не менее 18 месяцев и являлся единственным местом проживания. Льгота применяется к семейной единице – продавец, супруг и несовершеннолетние дети.

Нерезидент также может претендовать на это освобождение, однако обязан доказать отсутствие жилой недвижимости в стране проживания. Подтверждение требует официальной справки от налогового органа иностранного государства – получить её зачастую затруднительно. При наличии жилья за рубежом нерезидент платит 25% с прибыли. Важно учесть, что альтернативный механизм – Хисув Линеари Мотав – может снизить налоговую нагрузку.

Доход от аренды: три налоговых трека

Арендный доход от израильской недвижимости облагается налогом как у резидентов, так и у нерезидентов. Владелец выбирает один из трёх режимов. Первый: доход до 5 654 шекелей в месяц полностью освобождён от налога. Второй: фиксированная ставка 10% на весь валовый доход без вычета расходов. Третий: стандартные налоговые ставки с правом на вычет амортизации, расходов на обслуживание и процентов по ипотеке.

Нерезидент, получающий арендный доход, обязывает арендатора удерживать 25% у источника – если только владелец не получил освобождение от налогового инспектора. Этот нюанс часто застаёт иностранных инвесторов врасплох.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Расходы при сделке и ипотека

Помимо налогов, покупатель несёт расходы на агента и адвоката, а также должен учитывать ограничения по ипотечному финансированию.

Метавэх – риэлтор – получает около 2% от стоимости объекта плюс НДС. Комиссию платят обе стороны сделки раздельно. Адвокат обходится в 0,5%-1,5% от цены плюс НДС. Юридическое сопровождение настоятельно рекомендуется – особенно при покупке объекта с нестандартной историей права.

Нерезиденты вправе получить ипотеку в израильском банке, однако соотношение кредита к стоимости объекта ограничено 50%. Резиденты при покупке первого жилья могут рассчитывать на финансирование до 75%. Новостройки от застройщика облагаются НДС по ставке 18%. Вторичный рынок между частными лицами, как правило, НДС не предусматривает.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Можно ли купить землю в Израиле в полную собственность?

Ответ: Да, но только частную землю – Табу. Она составляет около 7% от общего земельного фонда страны.

Вопрос: Какой налог платит нерезидент при покупке квартиры в Израиле?

Ответ: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы – льготная шкала не применяется.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из Земельного реестра, подтверждающая право собственности и наличие обременений на объект.

Вопрос: Освобождается ли нерезидент от налога на прирост капитала при продаже единственной квартиры в Израиле?

Ответ: Да, при условии отсутствия жилья в стране проживания и наличия официальной справки от иностранного налогового органа.

Вопрос: Есть ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.